Acquisto di un terreno edificabile – Cosa bisogna sapere?

L’acquisto di un terreno edificabile può essere un processo complesso che richiede la conoscenza delle disposizioni legislative, la verifica della proprietà e la comprensione delle condizioni urbanistiche e delle infrastrutture comunali. Questa guida vi fornirà tutte le informazioni chiave necessarie per fare una scelta sicura e informata riguardo a un terreno edificabile.

È importante conoscere le normative vigenti applicabili all’area della città o della contea in cui si trova il terreno. In alcune città, così come nelle isole, esistono restrizioni particolari riguardo alla costruzione di edifici, che devono essere prese in considerazione.

Inoltre, è essenziale controllare tutta la documentazione relativa alla proprietà, compresa la regolarità della titolarità e l’eventuale presenza di oneri o ipoteche. È fondamentale assicurarsi che il terreno abbia lo status di terreno edificabile.

Verifica della proprietà, delle infrastrutture e delle condizioni urbanistiche del terreno edificabile

La verifica della proprietà può essere effettuata presso l’ufficio del catasto del tribunale locale o tramite sistemi online come “Uređena Zemlja – Sistema informativo comune del catasto e dei registri fondiari“. È inoltre necessario consultare il piano catastale, che può rivelare eventuali oneri o ipoteche che potrebbero complicare la costruzione. Questo include debiti, ipoteche o procedimenti giudiziari.

Oltre a ciò, è necessario verificare la disponibilità delle infrastrutture comunali, come elettricità e acqua, in modo da potersi facilmente collegare ai sistemi esistenti durante la costruzione.

Esistono diverse zone urbanistiche che determinano l’uso di una determinata area, come zone destinate esclusivamente all’edilizia residenziale, al turismo o all’industria.

Tutte le costruzioni in Croazia sono regolamentate dai piani urbanistici delle autorità locali, come il Piano Urbanistico Generale (GUP), che definisce l’uso del terreno e il tipo di costruzione consentita.

Il GUP stabilisce chiaramente quali sono le zone residenziali, turistiche o industriali e quale tipo di edifici può essere costruito su un determinato terreno. Ad esempio, in una zona residenziale è consentita solo la costruzione di edifici residenziali, mentre in una zona turistica è possibile costruire hotel o altre strutture turistiche. Le zone industriali sono destinate alla costruzione di edifici commerciali e industriali. Pertanto, è importante esaminare attentamente le condizioni della zona e sapere cosa si può realizzare sul terreno desiderato.

Tipi di terreni edificabili

Esistono diversi tipi di lotti edificabili. I più attraenti sono quelli indicati come M1, che si riferiscono a terreni destinati a edifici misti, come edifici residenziali o case. In genere, hanno un prezzo elevato grazie alla flessibilità nell’uso del terreno, sia per edifici residenziali che commerciali.

• I terreni M2 sono destinati alla costruzione di edifici commerciali.
• La zona D1 è destinata a edifici pubblici o sociali, come scuole, amministrazioni, strutture sociali, edifici religiosi, edifici culturali o istituzioni educative.
• I1 è destinata a scopi produttivi per edifici artigianali e industriali.
• La zona K1 è destinata a scopi commerciali, per servizi, commercio e servizi comunali. È ottimale perché consente una vasta gamma di edifici e servizi commerciali.
• S1 – i terreni nella zona S1, riservati esclusivamente a case residenziali, sono ideali per famiglie o investitori privati che cercano una località tranquilla.

Aspetti legali dell’acquisto di terreni

Ogni zona in cui si trova il terreno ha uno specifico scopo.

Ogni città ha il citato Piano Urbanistico Generale (GUP), che stabilisce in anticipo cosa e in quale misura può essere costruito in una determinata area. Prima di acquistare un terreno, è importante esaminare il GUP per sapere esattamente cosa e quanto è possibile costruire sul terreno desiderato ed evitare complicazioni legali in seguito.

Il GUP può essere ottenuto presso il comune locale o online attraverso i siti ufficiali della città o del ministero.

Quando si valuta l’acquisto di un terreno, è importante verificare le sue dimensioni – larghezza e lunghezza – e, in consultazione con un architetto sul posto, determinare quanto è permesso costruire. L’architetto vi aiuterà a determinare cosa è consentito costruire in base ai limiti di legge.

È estremamente importante rispettare i limiti stabiliti, poiché qualsiasi deviazione dai requisiti legali potrebbe comportare sanzioni.

Come trovare il terreno edificabile adatto?

Trovare il terreno giusto richiede informazioni accurate e verificate, e bisogna essere molto precisi e attenti per trovare un terreno adatto con documentazione in regola. Nella ricerca di un terreno edificabile, possono essere utili diversi portali online, tra i quali in Croazia i più conosciuti sono njuškalo.hr e Index Oglasi. Oltre alla ricerca sui portali, è molto utile consultare le agenzie immobiliari. Gli agenti hanno spesso accesso a proprietà non pubblicamente pubblicizzate e possono semplificare notevolmente il processo di acquisto.

L’acquisto di terreni è uno dei processi più complessi nel settore immobiliare, poiché richiede informazioni precise e verificate. È quindi di fondamentale importanza essere attenti e dettagliati per trovare il terreno giusto con documentazione in regola e titolarità giuridicamente corretta. Le agenzie possono aiutarvi a orientarvi in questo processo complesso.

Valutazione del valore del terreno

Il valore di un terreno dipende da molti fattori che possono influenzarne il prezzo, sia al rialzo che al ribasso. Ad esempio, un fattore importante è la posizione del terreno, così come la sua forma, la disponibilità delle infrastrutture comunali necessarie (come acqua ed elettricità) e l’accesso alla strada.

La disponibilità delle infrastrutture comunali può essere verificata presso le aziende di servizi locali. Se non sono disponibili allacciamenti, è necessario informarsi sulle condizioni e i costi della loro installazione, il che può influenzare significativamente il costo finale della costruzione.

Se il terreno non ha accesso alla strada, il prezzo di vendita sarà significativamente inferiore. Inoltre, il valore del lotto dipende anche dalla possibilità di costruzione e dalla zona in cui si trova il terreno.

Per valutare con precisione il valore del terreno, è consigliabile rivolgersi a un perito certificato che terrà conto di fattori come la posizione, l’infrastruttura, la forma del terreno e le condizioni di mercato. Un rilevamento geodetico può anche essere fondamentale per definire i confini esatti del lotto, evitando futuri contenziosi legali.

Finanziamento dell’acquisto di un terreno edificabile

L’acquisto di un terreno viene generalmente effettuato senza mutuo, cioè pagando in contanti. Tuttavia, esiste la possibilità di contrarre un’ipoteca su una proprietà esistente e utilizzare tale denaro per l’acquisto del terreno.

Inoltre, è possibile richiedere un mutuo alla banca per l’acquisto del terreno, con la banca che, dopo l’acquisto, si iscriverà come creditore ipotecario.

Conclusione

L’acquisto di terreni edificabili di diverso tipo in Croazia è da diversi anni molto popolare e estremamente redditizio, soprattutto per gli investitori a lungo termine che costruiscono edifici residenziali. Questi tipi di edifici sono stati a lungo carenti in Croazia, creando una grande domanda e interesse.

Gli appartamenti vengono spesso venduti già durante la fase di costruzione, in quanto rappresentano un buon investimento per l’affitto a lungo o breve termine, specialmente durante la stagione turistica.

Questo tipo di investimento è più popolare nelle zone costiere della Croazia, in particolare a Spalato, Makarska e Dubrovnik. È diventato molto attraente anche acquistare terreni edificabili vicino al mare per costruire ville destinate all’affitto turistico.

L’intero paese sta affrontando con grande ambizione lo sviluppo e l’espansione delle unità abitative, sia per uso abitativo che per l’affitto turistico.

Questo settore economico porta un significativo afflusso di denaro attraverso investimenti e aumenta l’occupazione di lavoratori edili, ingegneri, architetti e designer d’interni. Di conseguenza, il tenore di vita aumenta e le città si sviluppano rapidamente, diventando sempre più attraenti per nuovi visitatori, residenti e investitori stranieri.

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