Affitto a Breve o Lungo Termine in Croazia – Qual È Più Redditizio

Sempre più proprietari immobiliari in Croazia, se possiedono un immobile “in più”, scelgono di affittarlo per generare reddito extra e migliorare il bilancio familiare. Quando si opta per questa fonte di reddito, la prima domanda che ci si pone è se sia più conveniente affittare a lungo o a breve termine.

Nei paragrafi seguenti analizzeremo i vantaggi e gli svantaggi di entrambe le modalità per aiutare i locatori a prendere una decisione consapevole.

Temi Legati Agli Affitti a Breve e Lungo Termine

Quando ci si pone questa domanda, il primo aspetto da considerare è il profitto. Tuttavia, non è l’unico fattore da valutare: come si suol dire, il tempo è denaro, e una di queste modalità richiede sicuramente più tempo e pazienza dell’altra. Il tipo di affitto è particolarmente rilevante per i proprietari di immobili situati in destinazioni turistiche, dove la domanda spesso supera l’offerta. Lo stesso vale per città con alta rotazione studentesca come Spalato, dove i proprietari spesso combinano le formule di affitto, con risultati solitamente poco soddisfacenti per chi cerca casa. 

Il Governo della Repubblica di Croazia ha cercato di porre fine all’arbitrarietà dei locatori introducendo imposte sugli immobili e misure che incoraggeranno i proprietari a scegliere chiaramente una modalità di affitto. Tali misure miravano anche a immettere più immobili sul mercato, considerando che in Croazia ci sono fino a 600.000 appartamenti vuoti.

Sebbene in Croazia esista una tradizione di proprietà immobiliare dovuta alla mentalità e al senso di sicurezza, l’elevato aumento dei prezzi d’acquisto sta spingendo sempre più cittadini a optare per l’affitto. Gli affittuari competono con i turisti – o meglio, viceversa. 

La scelta tra affitto breve o lungo termine dipende dal profitto atteso, ma anche dall’obiettivo di massimizzare il ritorno sull’investimento.

Vantaggi dell’Affitto a Breve Termine

Si considera affitto a breve termine quello inferiore a dieci mesi, non necessariamente con gli stessi inquilini. Questo tipo di affitto è principalmente legato al turismo, ma può anche riferirsi a lavoratori, famiglie con membri ospedalizzati, studenti, nomadi digitali e altri.

Il vantaggio più evidente dell’affitto a breve termine è un reddito maggiore, soprattutto nelle località turistiche, dove i prezzi per notte restano elevati. A Spalato, ad esempio, la media per notte è di 86 € per un appartamento turistico, mentre l’affitto mensile medio è di circa 700 €. Un semplice calcolo porta a un reddito potenziale di 2.580 € al mese se l’appartamento è sempre occupato – oltre tre volte il guadagno dell’affitto mensile classico.

Un secondo vantaggio è la manutenzione. Questo aspetto può anche diventare uno svantaggio, che vedremo più avanti. Intendiamo dire che, grazie alla frequente rotazione degli ospiti, l’immobile viene sottoposto a ispezioni più regolari e miglioramenti da parte del proprietario, aumentando funzionalità ed estetica. 

Con l’affitto a breve termine ci sono periodi in cui il proprietario può usare l’appartamento per sé, rappresentando un ulteriore vantaggio.

Svantaggi dell’Affitto a Breve Termine

Il primo svantaggio rispetto all’affitto a lungo termine è la possibilità di periodi di vuoto – periodi in cui l’unità non è affittata. In questi casi, l’immobile non genera reddito e non garantisce ritorno sull’investimento. Peggio ancora, può generare costi.

Il secondo svantaggio è l’impegno richiesto. Il proprietario, autonomamente o tramite un’agenzia, deve investire tempo nella ricerca di inquilini. Se lo fa da solo, può diventare dispendioso in termini di tempo. Se invece si affida ai servizi di un’agenzia, deve sostenere il costo. Ci sono inoltre costi aggiuntivi come tassa forfettaria, imposta sulla seconda casa, iscrizione all’ente turistico.

È necessario anche impegno per pubblicità, gestione amministrativa e cura generale dell’immobile.

Come già detto, la manutenzione può essere un vantaggio ma anche uno svantaggio. Dal punto di vista finanziario, è uno svantaggio, perché le riparazioni generano costi. A questi si aggiungono le spese di pulizia. 

Vantaggi dell’Affitto a Lungo Termine

L’affitto a lungo termine si considera quello superiore a dieci mesi, continuativo. Uno dei vantaggi è la sicurezza, ovvero un reddito stabile, atteso mensilmente a copertura dell’affitto. 

Un altro vantaggio rispetto al breve termine è un minore impegno su più fronti: serve meno tempo per cercare gli inquilini e i costi di manutenzione sono più bassi grazie al minor ricambio. 

Nel caso degli affitti turistici, le utenze sono a carico del proprietario, mentre negli affitti a lungo termine sono pagate dagli inquilini. 

In pratica, una volta trovati inquilini affidabili, il proprietario non ha altri obblighi se non essere disponibile in caso di guasti. Senza problemi, non ha altre responsabilità.

Svantaggi dell’Affitto a Lungo Termine

Lo svantaggio più evidente rispetto al breve termine è il guadagno minore. Come detto, l’affitto a breve termine può fruttare quasi il triplo al mese — se l’unità è completamente occupata.

Inoltre, un appartamento affittato a lungo termine non può essere utilizzato liberamente. Se l’inquilino resta a lungo, mobili e impianti possono usurarsi, portando a costosi lavori di ristrutturazione dopo il suo abbandono.

Altro svantaggio sono inquilini irresponsabili o inaffidabili. Spesso succede che danneggino la proprietà, lascino debiti e se ne vadano all’improvviso. Alcuni proprietari hanno avuto problemi con inquilini “protetti”, ma questo è argomento per un altro articolo.

Costi e Obblighi Fiscali – Breve Termine vs. Lungo Termine

Quando si sceglie tra le due modalità, i proprietari devono considerare i costi operativi e fiscali. Come già accennato, l’affitto breve genera più reddito, ma anche più spese. Oltre a pulizia, manutenzione e pubblicità, vanno calcolati tassa forfettaria, iscrizione all’ente turistico, tassa di soggiorno e IVA se il fatturato supera i 40.000 € annui.

Con l’affitto a lungo termine, i costi di manutenzione sono inferiori. Gli obblighi fiscali sono più semplici. Dal 2025, il proprietario paga in Croazia l’8% di imposta sul reddito su una base imponibile pari al 70% del reddito annuo.

Ad esempio, se affittiamo un appartamento a Spalato a 700 € al mese, si guadagnano 8.400 € l’anno. Di questi, 2.520 € (il 30%) non sono tassabili. Sui restanti 5.880 €, l’8% di imposta equivale a 470 € all’anno — poco più di mezzo mese di affitto. Nota: l’imposta è annuale.

In base al comune, si può aggiungere un addizionale del 12% sui 470 €, portando l’imposta totale annua a 526 €.

Conclusione

L’affitto a breve termine, soprattutto nei centri turistici, può generare più reddito ma comporta più impegno e costi operativi più elevati. L’affitto a lungo termine genera meno guadagni ma garantisce entrate stabili, meno impegno, imposte più basse e spese operative ridotte.

Alla fine, la decisione spetta al proprietario: quanto tempo ed energie è disposto a investire e quanto è importante il reddito da affitto per il bilancio familiare o per il sostentamento.