Vodič kroz iznajmljivanje stana

1. Pripremite stan za iznajmljivanje
Kako biste lakše iznajmili stan vodite se onom politikom, biste li Vi živjeli i boravili u tom stanu. Shodno tome stan treba biti čist i uredan, spreman za novog najmoprimca koji će u takvom stanu htjeti ostati što duže.
Namještaj ne treba biti niti najnoviji, niti najskuplji no ne bi ni trebao biti stariji od 20 godina. Stari namještaj treba, ako je kvalitetan renovirati ili jednostavno zamijeniti novim. Provjerite sve aparate da uredno funkcioniraju, a privatne i osobne predmete ponesite sa sobom. Najčešće se u nas stanovi iznajmljuju kompletno namješteni sa svim uređajima, no na Najmoprimcu je da osigura posteljinu, kuhinjske te ostale potrepštine.

2. Prava i dužnosti ugovornih strana
Kod najma stana postoji zakonska obaveza potpisivanja ugovora o najmu, gdje se jasno definiraju obveze obiju strana. Drugog izbora ne biste niti trebali imati jer se izlažete stambenoj nesigurnosti ili mogućoj novčanoj šteti.
Glavna obveza Najmodavca je plaćanje poreza na najam, plaćanje pričuve ako je ima te prijava boravišta ili prebivališta Najmoprimca.
Najmoprimac je dužan plaćati svaki mjesec unaprijed ugovorenu mjesečnu najamninu, plaćati ostale režijske troškove, slati svaki mjesec Najmodavcu potvrde o plaćenim računima te stan čuvati pažnjom dobrog domaćina. Najmodavac može uz prethodnu najavu Najmoprimcu pregledati stan jednom mjesečno ili rjeđe, ovisno o potrebi i odnosu s Najmoprimcem.

3. Ovjeriti ugovor o najmu kod javnog bilježnika ili ne?
Naša preporuka je da svakako ovjerite ugovor kod javnog bilježnika, no također ugovor koji je samo potpisan ima valjanost pred sudom. Dodatna sigurnost za Najmodavca je i solemniziran ugovor gdje javni bilježnik vodi računa o formi ugovora, sadržaju te ovjerava potpise na ugovoru.
U takve ugovore se obično unosi ovršna klauzula gdje se u slučaju ne plaćanja režija ili zakašnjenja kod plaćanja najamnine, može protiv Najmoprimca pokrenuti ovršni postupak i tražiti iseljenje, a sve bez pokretanja sudskog postupka.

4. Koliki je iznos depozita i treba li osigurati stan od mogućih šteta?
Praksa je da se pri potpisu ugovora o najmu daje jedan ili dva mjesečna najma koji predstavljaju depozit, a koji se može koristiti u slučaju neizvršavanja obaveza iz ugovora, prvenstveno neplaćanja režija ili najamnine, te za eventualne štete nastale u stanu krivnjom Najmoprimca.
Ukoliko se Najmodavac odluči za osiguranje stana, onda to obično pokriva štete od požara, potresa, provalne krađe te je moguće osigurati i pokretnine u stanu.
Takvo osiguranje pokriva isključivo Najmodavac, a Najmoprimac može eventualno osigurati vlastite pokretnine koje je unio u stan, a imaju određenu vrijednost.

5. Kako se računa porez na najam?
Kod iznajmljivanja stana Najmodavac je dužan plaćati porez na dohodak od imovine. Porez na dohodak od imovine plaća se na svotu najamnine umanjene za 30% izdataka po stopi od 12%. Na iznos poreza se obračunava prirez po stopi koja ovisi o stopi propisanoj za grad odnosno općinu gdje najmodavac ima prijavljeno prebivalište.

Primjer izračuna poreza na dohodak od imovine:
Iznos najma: 2000,00 Kn
Osnovica poreza na dohodak: 2000,00 – 30%= 1400 Kn
Porez na dohodak: 1400 X 12%= 168 Kn
Prirez porezu 15% (grad Split): 168 X 15%= 25,2 Kn
Ukupno: 193,2 Kn

6. Prestanak ugovora i otkazni rok Najmodavac može otkazati ugovor u roku od 30 dana slanjem pisane opomene Najmoprimcu koji ne ispunjava obaveze iz ugovora. Sam otkaz mora biti u pisanom obliku, a Najmoprimac ima rok od 3 mjeseca za iseljenje.
Također Najmoprimac ima pravo raskinuti ugovor uslijed kršenja od strane Najmodavca, a ako je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme onda mora obavijestiti Najmodavca najmanje 3 mjeseca ranije.