Kompletní průvodce koupí nemovitosti ve Splitu jako cizí státní příslušník

Koupě nemovitosti v cizí zemi může být vzrušujícím zážitkem, ale také náročným a dlouhým procesem. Zejména pokud jde o koupi nemovitosti ve Splitu, klenotu Jadranského pobřeží, který nabízí kombinaci historie, kultury a přírodních krás. Kvůli specifikům chorvatské legislativy, zvláštním místním pravidlům a dynamickému trhu s nemovitostmi může být proces koupě náročný a vyžaduje důkladné plánování a přípravu.

Doporučuje se najmout místní realitní kancelář, která vám poskytne morální a právní podporu v tomto procesu. Pokud se však rozhodnete projít tímto procesem samostatně, tento průvodce vám poskytne kroky a rady, které vám pomohou lépe pochopit všechny fáze koupě, od výzkumu trhu a vyhledávání právních poradců až po dokončení finančních transakcí a převod vlastnictví.

Zde je to, co byste měli vědět, abyste prošli procesem koupě co nejhladčeji.

Aktuální trendy a ceny nemovitostí ve Splitu

Trh s nemovitostmi ve Splitu je charakterizován vysokým poptávkou, zejména v atraktivních oblastech blízko pobřeží, a rostoucími cenami kvůli omezené nabídce, zejména v historických částech města. Ceny nemovitostí ve Splitu v posledních letech rostou, vzhledem k rostoucí poptávce a omezené nabídce.

Různé oblasti Splitu nabízejí různé styly a typy nemovitostí: od historických kamenných domů v centru města poblíž Diokleciánovy paláce, moderních bytů v novostavbách u moře až po luxusní vily v populárnějších čtvrtích, jako jsou Meje, Žnjan, Bačvice. Porozumění těmto rozdílům je klíčové pro nalezení nemovitosti, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám a rozpočtu.

Prvním krokem je výzkum průměrných cen pro typ nemovitosti, která vás zajímá. Je nutné sledovat nabídky nemovitostí online, abyste získali představu o aktuálním stavu trhu, věnovat pozornost sezónním výkyvům, protože během turistické sezóny ceny mohou ještě růst.

V průměru se ceny nemovitostí ve Splitu pohybují od 3 500 do 5 000 eur za m² a mohou se výrazně lišit. V poslední době se ocenění nemovitostí výhradně na základě m² stále více ztrácí na významu, protože trh se stal sofistikovanější a kupci a investoři požadují podrobnější pohled na to, co tvoří hodnotu nemovitosti. Dnes se při oceňování ceny zohledňuje celá řada parametrů, které ovlivňují celkovou hodnotu a nejsou přímo spojeny pouze s velikostí. Takže v historickém centru města a populárních čtvrtích, jako jsou Meje, mohou ceny dosáhnout i přes 7 000 eur za m².

Právní podmínky pro cizince, kteří kupují nemovitost ve Splitu

Dalším krokem, na který byste měli věnovat pozornost, pokud chcete koupit nemovitost ve Splitu a jste cizinec, jsou právní podmínky. Koupě nemovitosti v Chorvatsku je možná pro cizince z členských států EU za stejných podmínek jako pro chorvatské občany. Toto je výhoda, která umožňuje jednodušší a rychlejší proces koupě, s minimem právních překážek.

Občané zemí mimo EU musí splnit dodatečné podmínky. Pokud přicházíte z třetí země, budete muset získat souhlas Ministerstva spravedlnosti RH. Toto pravidlo vyplývá z principu reciprocity – koupě jsou umožněny občanům zemí, s nimiž Chorvatsko má vzájemné dohody o vlastnických právech. Pokud vaše země má reciproční dohodu s Chorvatskem, budete moci získat souhlas Ministerstva a tím získat právo na koupi.

Každý cizinec, který plánuje koupi v Chorvatsku, by měl získat OIB (osobní identifikační číslo). Tento číslo přiděluje Finanční úřad a je potřebné pro všechny finanční transakce v zemi, včetně převodu vlastnictví nemovitosti. OIB je centrální číslo pro daňovou evidenci a používá se ve všech administrativních záležitostech.

Pro cizince, kteří nejsou obeznámeni s chorvatským právním systémem, je doporučeno najmout právníka, který zná chorvatské zákony a specifické podmínky pro koupi nemovitosti ve Splitu, aby se předešlo potenciálním právním problémům. Správný právník se postará o proces přezkoumání dokumentace, získání OIB, kontrolu stavu vlastnictví až po zapsání do katastru nemovitostí, což vám tuto cestu značně usnadní.

Financování koupě nemovitosti ve Splitu

Financování koupě nemovitosti ve Splitu, Chorvatsku, může probíhat různými způsoby. Podmínky pro cizince mohou být někdy náročnější než pro domácí obyvatele. Ať už máte zájem o koupi jako soukromý kupující, investor nebo plánujete využít nemovitost k pronájmu, existuje několik klíčových kroků a možností, které byste měli zvážit.

Nejjednodušší způsob financování koupě nemovitosti je hotovostní platba z vlastních prostředků. Tento typ koupě má výhody, protože proces koupě může být rychlejší, což je výhodné v případě atraktivních nemovitostí, které se rychle prodávají. Vyhnete se dalším nákladům spojeným s úroky, bankovními poplatky a zajištěním úvěru, a získáte lepší vyjednávací pozici, protože prodávající jsou často ochotni prodat svou nemovitost za výhodnější cenu díky rychlému vyplacení kupní ceny.

Pro ty, kteří plánují financovat svou koupi pomocí úvěru, je důležité se předem poradit s bankami, které nabízejí úvěrové možnosti pro cizí státní příslušníky. Obvykle se u cizinců očekává přísnější úvěrová kontrola a o něco vyšší úroková sazba, v závislosti na bance, typu úvěru a hodnocení úvěruschopnosti. Je užitečné připravit všechny potřebné dokumenty předem, včetně dokladu o příjmech, finanční stabilitě, výpisu z banky, daňového přiznání z domovské země a dokladu o trvalém zaměstnání.

Někteří cizí kupci dávají přednost financování prostřednictvím úvěru ve své domovské zemi. To může být dobrá volba, pokud jsou podmínky pro úvěr ve vaší domovské zemi výhodnější (nižší úrokové sazby nebo výhodnější podmínky splácení), nebo pokud chorvatské banky nejsou ochotny poskytnout požadovanou částku úvěru.

U každé z uvedených možností financování koupě nemovitosti doporučujeme poradit se s bankovním poradcem, který vám pomůže analyzovat různé možnosti a najít nejlepší strategii financování podle vašich potřeb.

Úloha realitního agenta ve Splitu

Úloha realitního agenta ve Splitu se netýká pouze ukazování nemovitostí, ale jejich primární funkcí je role poradce a pomocníka během celého procesu. Najmutí zkušeného realitního agenta může být neocenitelné pro zahraniční kupce.

Znalost místního trhu umožňuje poskytování správných informací o reálném odhadu tržní hodnoty nemovitosti, jsou obeznámeni s různými částmi města a jejich specifikami, rozpoznají kvalitní příležitosti a mohou pomoci při jednáních, což nejčastěji vede k výhodnější ceně.

Kvalifikovaný agent usnadní složité právní a administrativní kroky, což zahrnuje zajištění, aby všechny potřebné dokumenty byly shromážděny a v pořádku. Důležité je rozhodnout se pro spolupráci s právní realitní kanceláří, protože jejich agenti spolupracují s právníky a notáři, kteří provádějí převod vlastnictví a pomohou vám získat OIB, což je nezbytný krok při procesu koupě.

Pokud financujete nákup hypotékou, agenti mají zkušenosti s prací s bankami a mohou vám usnadnit i tuto část procesu. Po zakoupení nemovitosti může agent pomoci s službami, jako je přihlášení k veřejným službám, jako je voda, elektřina, internet.

Pokud plánujete renovovat nebo přizpůsobit nemovitost, agenti obvykle znají místní stavební firmy, řemeslníky a designéry, které vám mohou doporučit. Stejně tak pokud kupujete nemovitost k pronájmu, mohou vám agenti pomoci s organizováním správy pronájmu a logistickými potřebami pro turisty nebo dlouhodobé nájemníky. Tento aspekt může být velmi užitečný pro zahraniční kupce, kteří se musí přizpůsobit novému prostředí.

Při výběru agenta si prověřte jeho recenze. Transparentnost a jasnost komunikace jsou klíčové pro vyhnutí se nedorozuměním. Ačkoliv najmutí agenta může znamenat dodatečný náklad v podobě provize, profesionální pomoc v mnoha případech může urychlit proces a snížit rizika spojená s nákupem, což vám dlouhodobě ušetří čas a peníze.

Náklady a daně spojené s nákupem nemovitosti ve Splitu

Při nákupu nemovitosti ve Splitu, stejně jako v ostatních oblastech Chorvatska, je důležité zvážit dodatečné náklady a daně. Zahraničním kupcům často není jasné, jaké všechny povinnosti musí splnit, a proto je důležité předem pochopit, co očekávat, aby se předešlo nepříjemným překvapením.

Daň z převodu nemovitosti činí 3 % z kupní ceny a platí se při převodu vlastnictví. To platí pro všechny nemovitosti, které nejsou v systému DPH. Daň musí být přihlášena a zaplacena do 30 dnů od podpisu kupní smlouvy. Kupující musí podat přihlášku finančnímu úřadu s přiloženou kupní smlouvou a dalšími potřebnými dokumenty.

Kromě daně z převodu nemovitosti vás čekají i náklady na daň z přidané hodnoty, která se uplatňuje na nákup určitých druhů nemovitostí, nejčastěji novostaveb, které prodává firma registrovaná jako plátce DPH. Tento zákon se vztahuje na nově postavené nemovitosti nebo na první prodeje po výstavbě. DPH je zahrnuta v ceně nemovitosti a platí ji kupující. DPH a daň z převodu nemovitosti se navzájem vylučují, což znamená, že není možné platit obě daně na jednu nemovitost. Pokud tedy kupujete nemovitost v novostavbě, cena bude navýšena o DPH ve výši 25 % z ceny nemovitosti a nebudete muset platit daň z převodu nemovitosti ve výši 3 %.

Dodatečné náklady mohou zahrnovat: provizi pro agenta, náklady na překlad dokumentů, právní služby, náklady na odhad nemovitosti, notářské poplatky, bankovní poplatky v případě nákupu nemovitosti prostřednictvím úvěru, stejně jako náklady na převod vlastnictví.

Kromě nákladů spojených s nákupem musí zahraniční vlastníci vzít v úvahu případné náklady na adaptaci a údržbu nemovitosti, stejně jako možné daně z příjmu z pronájmu, pokud plánují nemovitost pronajímat.

Běžné nástrahy a jak se jim vyhnout

Zahraniční kupci, kteří kupují nemovitost ve Splitu, se setkávají s některými specifickými výzvami, jako jsou složité právní postupy a potenciální nejistoty ohledně vlastnictví.

První nástrahou je neprověřený status vlastnictví – je důležité zajistit, aby všechny vlastnické doklady byly v pořádku a aby nemovitost neměla žádné zástavy nebo jiné závazky. Prověřte katastrální záznamy, abyste si byli jisti, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti.

Druhou nástrahou mohou být skryté náklady a daně, proto je klíčové předem prozkoumat všechny náklady spojené s nákupem.

Také buďte opatrní u nemovitostí, které jsou v procesu legalizace – i když se mohou jevit jako dobrá příležitost, proces legalizace může být dlouhý a nákladný.

Špatně sepsaná kupní smlouva může vést k právním problémům, sporům nebo dalším nákladům v budoucnu. Najměte právníka, který smlouvu prověří a připraví, čímž zajistíte, že všechny podmínky budou jasně definovány a v souladu s vašimi zájmy. Ujistěte se, že smlouva obsahuje všechny detaily, včetně platebních termínů, stavu vlastnictví a podmínek převzetí nemovitosti.

Mnozí kupci, zejména zahraniční, se rozhodnou koupit nemovitost pouze na základě fotografií nebo virtuálních prohlídek, což může vést k nepříjemným překvapením. Vždy si osobně prohlédněte nemovitost před konečným rozhodnutím. Najměte odborníka na inspekci nemovitosti, který vám pomůže identifikovat potenciální problémy, jako je vlhkost, staré instalace nebo potřeba renovace.

Závěr

Nákup nemovitosti ve Splitu pro zahraničního občana může být náročný proces, ale při správném přístupu představuje výjimečnou investiční příležitost na Jadranském pobřeží. Klíčem k úspěchu je důkladné zkoumání trhu, pochopení právních podmínek a správné plánování financování.

Spolupráce s zkušenými místními odborníky – realitními kancelářemi – může výrazně usnadnit orientaci ve všech překážkách a minimalizovat rizika. Také porozumění všem nákladům, daňovým povinnostem a možným nástrahám zajistí, že proces bude probíhat hladce a vy se vyhnete nepředvídaným komplikacím.

Bez ohledu na to, zda si vybíráte nemovitost v historickém centru, luxusní vilu u moře nebo kupujete apartmán ve Splitu, včasná příprava a odborné poradenství jsou klíčem ke správnému rozhodnutí, které bude vyhovovat vašim potřebám a poskytne dlouhodobou hodnotu .