Krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem v Chorvatsku – Co přináší vyšší zisk

Stále více majitelů nemovitostí v Chorvatsku, pokud mají „volnou“ nemovitost, se rozhoduje ji pronajímat, aby získali dodatečný příjem a zlepšili svůj domácí rozpočet. Při zvažování tohoto zdroje příjmů si nejprve kladou otázku, zda je výhodnější dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem.

V následujících částech se podíváme na výhody a nevýhody obou typů pronájmů, abychom pronajímatelům usnadnili informované rozhodnutí.

Otázky týkající se dlouhodobého a krátkodobého pronájmu

Když čelíme této otázce, prvním aspektem, který zvažujeme, je zisk. Nicméně to není jediný faktor – jak se říká, čas jsou peníze, a jeden z typů pronájmu určitě vyžaduje více času a trpělivosti než druhý. Otázka typu pronájmu je obzvlášť aktuální pro vlastníky nemovitostí v turistických destinacích, kde poptávka často převyšuje nabídku. Stejně tak ve městech s velkou fluktuací studentů, jako je Split, kde vlastníci často kombinují různé formy pronájmu, což pro nájemce obvykle nefunguje ideálně. 

Chorvatská vláda se snažila ukončit libovůli pronajímatelů zavedením daně z nemovitostí a opatření, která by je přiměla jasně se rozhodnout pro jeden typ pronájmu. Cílem bylo také dostat na trh více nemovitostí – v Chorvatsku je totiž až 600 000 prázdných bytů.

Ačkoliv v Chorvatsku existuje tradice vlastnictví bytů, kvůli mentalitě a pocitu bezpečí, výrazný nárůst cen nemovitostí vede stále více obyvatel k pronájmu. Nájemníci tak jsou v přímé konkurenci s turisty – nebo lépe řečeno, opačně. 

Volba typu pronájmu závisí na očekávaném zisku, ale cílem je také maximalizace návratnosti investice.

Výhody krátkodobého pronájmu

Krátkodobý pronájem zahrnuje nájem kratší než deset měsíců, nemusí jít o stejné nájemce. Tyto pronájmy jsou převážně turistické, ale mohou být určeny i pro pracovníky, rodiny s hospitalizovaným členem, studenty, digitální nomády a podobně.

Nejzřetelnější výhodou krátkodobého pronájmu je vyšší příjem, zejména v turistických oblastech, kde ceny za noc zůstávají vysoké. Průměrná cena za noc v Splitu je například 86 € za turistický apartmán, zatímco průměrný měsíční nájem činí asi 700 €. Jednoduchý výpočet ukazuje potenciální příjem 2 580 € měsíčně při plné obsazenosti, což je více než třikrát více než z měsíčního nájmu.

Druhou výhodou je údržba. Tento aspekt může být zároveň nevýhodou, o čemž si povíme později. Frekventovanou výměnou hostů dochází k častějším kontrolám a opravám ze strany vlastníka, což zlepšuje funkčnost a estetiku nemovitosti. 

Krátkodobý pronájem také umožňuje majiteli využít nemovitost pro vlastní potřebu – což je další plus.

Nevýhody krátkodobého pronájmu

První nevýhodou tohoto typu pronájmu, zejména ve srovnání s dlouhodobým, je možnost výpadku obsazenosti – období, kdy není nemovitost pronajata. V takových případech neplyne žádný příjem či výnos a může dokonce dojít k nákladům.

Druhou nevýhodou je nutný osobní přístup. Majitel musí – sám nebo prostřednictvím agentury – vynaložit čas a úsilí; hledání nájemců může být časově náročné. S využitím služeb agentury přicházejí další náklady: paušální daň, daň z rekreačních objektů, příspěvek turistické organizaci.

Je třeba zvažovat také náklady na reklamu, administrativu a celkové řízení nemovitosti.

Údržba může být výhodou i nevýhodou – finančně znamená větší výdaje na opravy a úklid. 

Výhody dlouhodobého pronájmu

Dlouhodobým pronájmem rozumíme pronájem delší než deset měsíců, kontinuální. Jednou z výhod je bezpečnost, tedy stabilní příjem, který přichází měsíčně a pokrývá nájemné. 

Další výhodou oproti krátkodobému pronájmu je výrazně menší náročnost v různých oblastech: méně času a síly se věnuje hledání nájemců a údržba je levnější díky menší fluktuaci. 

U turistického krátkodobého pronájmu platí energie vlastník, při dlouhodobém si energie hradí nájemce. 

V praxi, jakmile jsou dlouhodobý nájemci, majiteli zbývá jen zajištění případných oprav – jinak žádné další povinnosti nejsou.

Nevýhody dlouhodobého pronájmu

Nejzřetelnější nevýhodou oproti krátkodobému pronájmu je nižší výnos – krátkodobý pronájem může přinést až trojnásobek měsíčního příjmu, pokud je obsazen.

Navíc dlouhodobě pronajatou nemovitost nelze snadno využít pro vlastní potřebu. Dlouhodobý pobyt může způsobit opotřebení nábytku a zařízení a následné vysoké náklady na obnovu.

Další nevýhodou jsou nezodpovědní a nespolehliví nájemci – někdy způsobí škody, nechají dluhy a zmizí. Problémy s tzv. chráněnými nájemci jsou ale tématem na jiný článek.

Náklady a daňové povinnosti – krátkodobý vs dlouhodobý pronájem

Při rozhodování mezi těmito dvěma typy pronájmu musí majitelé zvážit provozní a daňové náklady. Krátkodobý pronájem sice přináší vyšší příjem, ale také vyšší výdaje – úklid, údržba, reklama, paušální daň, turistická organizace, poplatek za pobyt a DPH při ročním obratu nad 40 000 €.

U dlouhodobého pronájmu jsou nižší náklady na údržbu a jednodušší daňové povinnosti. Od roku 2025 platí vlastník v Chorvatsku daň z příjmu z pronájmu ve výši 8 % z 70 % ročního příjmu.

Například při pronájmu apartmánu ve Splitu za 700 € měsíčně dosáhne ročního příjmu 8 400 €. Z toho 2 520 € (30 %) není zdaněno. Zbylých 5 880 € je zdaněno 8 %, což činí 470 € ročně – tedy o něco více než půl měsíčního nájmu. Daň se platí ročně.

V závislosti na obci se k dani 470 € připočte příplatek 12 %, takže celková roční daň činí 526 €.

Závěr

Krátkodobý pronájem, zejména v turistických centrech, může přinést vyšší příjmy, ale vyžaduje větší angažovanost a vyšší provozní náklady. Dlouhodobý pronájem přináší menší zisky, ale zajišťuje stabilní příjem, nižší angažovanost, nižší daně a nižší provozní výdaje.

Nakonec záleží na majitele, kolik času a úsilí je ochoten do pronájmu investovat, a jak důležitý je příjem z pronájmu pro jeho rozpočet nebo živobytí.