Broker
Domovská stránkaBlog
Krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem v Chorvatsku – Co přináší vyšší zisk

11. 7. 2025

Krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem v Chorvatsku – Co přináší vyšší zisk

Avatar

Zorana Barada

Obchodní tajemník

Short-Term or Long-Term Rental in Croatia

Stále více majitelů nemovitostí v Chorvatsku, pokud mají „volnou“ nemovitost, se rozhoduje ji pronajímat, aby získali dodatečný příjem a zlepšili svůj domácí rozpočet. Při zvažování tohoto zdroje příjmů si nejprve kladou otázku, zda je výhodnější dlouhodobý nebo krátkodobý pronájem.

V následujících částech se podíváme na výhody a nevýhody obou typů pronájmů, abychom pronajímatelům usnadnili informované rozhodnutí.

Otázky týkající se dlouhodobého a krátkodobého pronájmu

Když čelíme této otázce, prvním aspektem, který zvažujeme, je zisk. Nicméně to není jediný faktor – jak se říká, čas jsou peníze, a jeden z typů pronájmu určitě vyžaduje více času a trpělivosti než druhý. Otázka typu pronájmu je obzvlášť aktuální pro vlastníky nemovitostí v turistických destinacích, kde poptávka často převyšuje nabídku. Stejně tak ve městech s velkou fluktuací studentů, jako je Split, kde vlastníci často kombinují různé formy pronájmu, což pro nájemce obvykle nefunguje ideálně. 

Chorvatská vláda se snažila ukončit libovůli pronajímatelů zavedením daně z nemovitostí a opatření, která by je přiměla jasně se rozhodnout pro jeden typ pronájmu. Cílem bylo také dostat na trh více nemovitostí – v Chorvatsku je totiž až 600 000 prázdných bytů.

Ačkoliv v Chorvatsku existuje tradice vlastnictví bytů, kvůli mentalitě a pocitu bezpečí, výrazný nárůst cen nemovitostí vede stále více obyvatel k pronájmu. Nájemníci tak jsou v přímé konkurenci s turisty – nebo lépe řečeno, opačně. 

Volba typu pronájmu závisí na očekávaném zisku, ale cílem je také maximalizace návratnosti investice.

Výhody krátkodobého pronájmu

Advantages of Short-Term Rental

Krátkodobý pronájem zahrnuje nájem kratší než deset měsíců, nemusí jít o stejné nájemce. Tyto pronájmy jsou převážně turistické, ale mohou být určeny i pro pracovníky, rodiny s hospitalizovaným členem, studenty, digitální nomády a podobně.

Nejzřetelnější výhodou krátkodobého pronájmu je vyšší příjem, zejména v turistických oblastech, kde ceny za noc zůstávají vysoké. Průměrná cena za noc v Splitu je například 86 € za turistický apartmán, zatímco průměrný měsíční nájem činí asi 700 €. Jednoduchý výpočet ukazuje potenciální příjem 2 580 € měsíčně při plné obsazenosti, což je více než třikrát více než z měsíčního nájmu.

Druhou výhodou je údržba. Tento aspekt může být zároveň nevýhodou, o čemž si povíme později. Frekventovanou výměnou hostů dochází k častějším kontrolám a opravám ze strany vlastníka, což zlepšuje funkčnost a estetiku nemovitosti. 

Krátkodobý pronájem také umožňuje majiteli využít nemovitost pro vlastní potřebu – což je další plus.

Nevýhody krátkodobého pronájmu

První nevýhodou tohoto typu pronájmu, zejména ve srovnání s dlouhodobým, je možnost výpadku obsazenosti – období, kdy není nemovitost pronajata. V takových případech neplyne žádný příjem či výnos a může dokonce dojít k nákladům.

Druhou nevýhodou je nutný osobní přístup. Majitel musí – sám nebo prostřednictvím agentury – vynaložit čas a úsilí; hledání nájemců může být časově náročné. S využitím služeb agentury přicházejí další náklady: paušální daň, daň z rekreačních objektů, příspěvek turistické organizaci.

Je třeba zvažovat také náklady na reklamu, administrativu a celkové řízení nemovitosti.

Údržba může být výhodou i nevýhodou – finančně znamená větší výdaje na opravy a úklid. 

Výhody dlouhodobého pronájmu

Advantages of Long-Term Rental

Dlouhodobým pronájmem rozumíme pronájem delší než deset měsíců, kontinuální. Jednou z výhod je bezpečnost, tedy stabilní příjem, který přichází měsíčně a pokrývá nájemné. 

Další výhodou oproti krátkodobému pronájmu je výrazně menší náročnost v různých oblastech: méně času a síly se věnuje hledání nájemců a údržba je levnější díky menší fluktuaci. 

U turistického krátkodobého pronájmu platí energie vlastník, při dlouhodobém si energie hradí nájemce. 

V praxi, jakmile jsou dlouhodobý nájemci, majiteli zbývá jen zajištění případných oprav – jinak žádné další povinnosti nejsou.

Nevýhody dlouhodobého pronájmu

Nejzřetelnější nevýhodou oproti krátkodobému pronájmu je nižší výnos – krátkodobý pronájem může přinést až trojnásobek měsíčního příjmu, pokud je obsazen.

Navíc dlouhodobě pronajatou nemovitost nelze snadno využít pro vlastní potřebu. Dlouhodobý pobyt může způsobit opotřebení nábytku a zařízení a následné vysoké náklady na obnovu.

Další nevýhodou jsou nezodpovědní a nespolehliví nájemci – někdy způsobí škody, nechají dluhy a zmizí. Problémy s tzv. chráněnými nájemci jsou ale tématem na jiný článek.

Náklady a daňové povinnosti – krátkodobý vs dlouhodobý pronájem

Costs and Tax Obligations – Short-Term vs. Long-Term Rental

Při rozhodování mezi těmito dvěma typy pronájmu musí majitelé zvážit provozní a daňové náklady. Krátkodobý pronájem sice přináší vyšší příjem, ale také vyšší výdaje – úklid, údržba, reklama, paušální daň, turistická organizace, poplatek za pobyt a DPH při ročním obratu nad 40 000 €.

U dlouhodobého pronájmu jsou nižší náklady na údržbu a jednodušší daňové povinnosti. Od roku 2025 platí vlastník v Chorvatsku daň z příjmu z pronájmu ve výši 8 % z 70 % ročního příjmu.

Například při pronájmu apartmánu ve Splitu za 700 € měsíčně dosáhne ročního příjmu 8 400 €. Z toho 2 520 € (30 %) není zdaněno. Zbylých 5 880 € je zdaněno 8 %, což činí 470 € ročně – tedy o něco více než půl měsíčního nájmu. Daň se platí ročně.

V závislosti na obci se k dani 470 € připočte příplatek 12 %, takže celková roční daň činí 526 €.

Závěr

Krátkodobý pronájem, zejména v turistických centrech, může přinést vyšší příjmy, ale vyžaduje větší angažovanost a vyšší provozní náklady. Dlouhodobý pronájem přináší menší zisky, ale zajišťuje stabilní příjem, nižší angažovanost, nižší daně a nižší provozní výdaje.

Nakonec záleží na majitele, kolik času a úsilí je ochoten do pronájmu investovat, a jak důležitý je příjem z pronájmu pro jeho rozpočet nebo živobytí.

Sdílet s

Zorana Barada
Zorana Barada

Obchodní tajemník

Obětavá a pracovitá osoba známá svým smyslem pro zodpovědnost a dochvilnost. Jako pravý workoholik důsledně usiluje o dokonalost a zároveň si zachovává vřelé, empatické a přístupné chování. Vždy ochotně pomáhá a podporuje své kolegy, je vysoce ceněna pro svou laskavost a spolupráci. Mimo práci má hlubokou vášeň pro literaturu a ráda chodí na dlouhé procházky, které jí pomáhají zůstat při zemi a inspirovat se.

Chcete se s námi spojit? Rádi bychom od vás slyšeli! Pošlete nám zprávu a my se vám brzy ozveme.

Kontakt