Potpuni vodič za kupnju nekretnine u Splitu kao strani državljanin

Kupnja nekretnine za stranca u nekoj državi zna biti uzbudljivo iskustvo, ali i izazovan i dugotrajan proces. Posebno kada je riječ o kupnji nekretnine u Splitu , dragulju Jadranske obale, koji nudi spoj povijesti, kulture i prirodnih ljepota. Zbog specifičnosti hrvatskog zakonodavstva, posebnih lokalnih pravila te dinamičnog tržišta nekretnina, proces kupnje može zahtijevati detaljno planiranje i temeljitu pripremu.

Preporuka je angažirati lokalnu agenciju za nekretnine koja će biti moralna i pravna podrška u ovom procesu.
Međutim, ako to želite prolaziti samostalno u ovom vodiču donosimo korake i savjete koji će vam pomoći da bolje razumijete sve faze kupnje, od istraživanja tržišta i traženja pravnih savjeta do završetka financijskih transakcija i prijenosa vlasništva.

Evo što trebate znati kako biste prošli kroz proces kupnje što bezbolnije.

Aktualni trendovi i cijene nekretnina u Splitu

Tržište nekretnina u Splitu karakterizira visoka potražnja, osobito u atraktivnim područjima blizu obale, te rastuće cijene zbog ograničene ponude, pogotovo u starijim dijelovima grada. Cijene nekretnina u Splitu posljednjih su godina u porastu, s obzirom na porast potražnje i ograničenu ponudu.

Različita područja Splita nude različite stilove i vrste nekretnina: od povijesnih kamenih kuća u centru grada u blizini Dioklecijanove palače, modernih stanova u novogradnji uz more do luksuznih vila u popularnijim kvartovima poput Meja, Žnjana, Bačvica. Razumijevanje tih razlika ključno je za pronalaženje nekretnine koja najbolje odgovara vašim potrebama i budžetu.

Prvi korak je istraživanje prosječnih cijena za vrstu nekretnine koja vas zanima. Potrebno je pratiti ponude nekretnina online kako biste stekli osjećaj o trenutačnom stanju tržišta, obratite pažnju na sezonske oscilacije, jer tijekom turističke sezone cijene mogu dodatno rasti.

U prosjeku, cijene nekretnina u Splitu iznose od 3,500 do 5,000 eura po kvadratnom metru, te mogu značajno varirati. U posljednje vrijeme procjena nekretnine isključivo po kvadratnom metru sve više gubi na značaju, jer je tržište postalo sofisticiranije, a kupci i investitori zahtijevaju detaljnije uvide u ono što čini vrijednost nekretnine. Danas se u procjenu cijene uključuje cijeli niz parametara koji utječu na ukupnu vrijednost, a nisu povezani isključivo s kvadraturom. Pa tako u starom gradu i popularnim kvartovima poput Meja, cijene mogu doseći i preko 7,000 eura po kvadratnom metru.

Pravni uvjeti za strance koji kupuju nekretninu u Splitu

Sljedeći korak na koji trebate obratiti pažnju u slučaju da želite kupiti nekretninu u Splitu, a stranac ste su pravni uvjeti.
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj moguća je za strance iz zemalja članica EU pod istim uvjetima kao i za hrvatske državljane. Ovo je prednost koja omogućuje jednostavniji i brži postupak kupnje, uz minimum pravnih prepreka.

Dok državljani zemalja izvan EU moraju ispuniti dodatne uvjete. Ako dolazite iz treće zemlje, morat ćete dobiti suglasnost Ministarstva pravosuđa HR. Ovo pravilo proizlazi iz principa reciprociteta – kupnja je omogućena državljanima zemalja s kojima Hrvatska ima uzajamne sporazume o vlasničkim pravima. Ako vaša država ima recipročni sporazum s Hrvatskom, moći ćete dobiti suglasnost Ministarstva i time ostvariti pravo na kupnju.

Svaki stranac koji planira kupnju u Hrvatskoj treba pribaviti OIB (osobni identifikacijski broj). Ovaj broj vam dodjeljuje Porezna uprava i potreban je za sve financijske transakcije u zemlji, uključujući prijenos vlasništva nekretnine. OIB je središnji broj za poreznu evidenciju i koristi se u svim administrativnim poslovima.

Za strance koji nisu upućeni u hrvatski pravni sustav preporučljivo je angažirati odvjetnika koji poznaje hrvatske zakone i specifične uvjete za kupnju nekretnine u Splitu kako bi se izbjegli potencijalni pravni problemi. Pravi odvjetnik se može pobrinuti za proces pregleda dokumentacije, ishođenja OIB-a, provjere statusa vlasništva, pa sve do upisa u zemljišne knjige, što će vam značajno olakšati ovo putovanje.

Financiranje kupnje nekretnine u Splitu

Financiranje kupnje nekretnine u Splitu, Hrvatskoj može se ostvariti na različite načine. Uvjeti za strance ponekad mogu biti izazovniji nego za domaće stanovništvo. Bez obzira jeste li zainteresirani za kupnju kao privatni kupac, investitor ili planirate koristiti nekretninu za iznajmljivanje, postoji nekoliko ključnih koraka i opcija koje biste trebali razmotriti.

Najjednostavniji način financiranja kupnje nekretnine je gotovinsko plaćanje iz vlastitih sredstava. Takva vrsta kupnje nekretnine ima prednosti jer proces kupnje može biti brži, što je korisno u slučaju atraktivnih nekretnina koje se brzo prodaju. Izbjegavanje dodatnih troškova vezanih za kamate, bankovne naknade i osiguranje kredita te bolja pregovaračka pozicija jer su vlasnici često puta zbog brzine isplate kupoprodajne cijene voljni prodati svoju nekretninu po povoljnijoj cijeni.

Za one koji planiraju financirati svoju kupnju putem kredita, važno je unaprijed konzultirati se s bankama koje nude opcije kredita za strane državljane. Uobičajeno je da strane kupce očekuje stroža kreditna provjera i nešto viša kamatna stopa , ovisno o banci, vrsti kredita i procjeni kreditne sposobnosti. Korisno je pripremiti sve potrebne dokumente unaprijed, uključujući dokaz o prihodima, financijsku stabilnost, izvod iz banke, poreznu prijavu iz matične zemlje te dokaz o stalnom zaposlenju.

Nekada strani kupci preferiraju financiranje putem kredita u svojoj matičnoj zemlji. Ovo može biti dobra opcija ako su uvjeti za kredit u vašoj matičnoj zemlji povoljniji (niže kamatne stope ili povoljniji uvjeti otplate) ili ako banke u Hrvatskoj nisu voljne pružiti željeni iznos kredita.

Za svaku od navedenih mogućnosti financiranja kupnje nekretnine naša preporuka je da se konzultirate s bankarskim savjetnikom kako bi vam pomogao u analizi različitih opcija i pronašli najbolju strategiju financiranja prema vašim potrebama.

Uloga agenta za nekretnine u Splitu

Uloga agenta za nekretnine u Splitu ne odnosi se samo na pokazivanje nekretnina, već je njihova primarna funkcija uloga savjetnika i pomagača kroz čitav proces. Angažiranje iskusnog agenta za nekretnine može biti od neprocjenjive vrijednosti za strane kupce.

Poznavanje lokalnog tržišta omogućuje da vam daju prave informacije o realnoj procjeni tržišne vrijednosti neke nekretnine, upoznati su s različitim dijelovima grada i njihovim specifičnostima, prepoznaju kvalitetne prilike i mogu vam pomoći u pregovorima, što najčešće rezultira povoljnijom cijenom.

Kvalificirani agent olakšat će složene pravne i administrativne korake, što uključuje da svi potrebni dokumenti budu prikupljeni i u ispravnom obliku. Bitno je odlučiti za suradnju s pravom agencijom, jer njihovi agenti surađuju s odvjetnicima i javnim bilježnicima koji obavljaju prijenos vlasništva i pomažu vam pri dobivanju OIB-a što je nužan korak u procesu kupnje.

Ako financirate kupnju kreditom, agenti imaju iskustvo u radu s bankama te vam mogu olakšati i taj dio procesa.
Nakon što kupite nekretninu, agent može pomoći s uslugama kao što je prijava komunalnih usluga poput vode,struje, interneta.

Želite li renovirati ili adaptirati nekretninu, agenti obično poznaju lokalne građevinske tvrtke, obrtnike i dizajnere koje vam mogu preporučiti. Isto je kupujete li nekretninu za iznajmljivanje, agenti vam mogu pomoći s organizacijom upravljanja najmom i logističkim potrebama za turiste ili dugoročne stanare. Ovaj dio može biti vrlo koristan za strane kupce koji se tek trebaju prilagoditi na novu sredinu.

Kada birate agenta, provjerite njegove recenzije. Transparentnost i jasnoća komunikacije ključne su za izbjegavanje nesporazuma. Iako angažiranje agenta može značiti dodatni trošak u vidu provizije, profesionalna pomoć u mnogim slučajevima može ubrzati proces i umanjiti rizike povezane s kupnjom, što će vam dugoročno uštedjeti vrijeme i novac.

Troškovi i porezi vezani uz kupnju nekretnine u Splitu

Pri kupnji nekretnine u Splitu, kao i u ostatku Hrvatske, važno je uzeti u obzir dodatne troškove i poreze. Stranim kupcima često nije jasno koje sve obveze trebaju ispuniti, pa je važno unaprijed razumjeti što očekivati kako biste izbjegli neugodna iznenađenja.

Porez na promet nekretnina iznosi 3% od kupoprodajne cijene, a plaća se prilikom prijenosa vlasništva. Ovo vrijedi za sve nekretnine koje nisu u sustavu PDV-a. Porez se mora prijaviti i platiti u roku od 30 dana od dana potpisivanja ugovora o kupoprodaji. Kupac mora podnijeti prijavu poreznoj upravi s priloženim ugovorom o kupoprodaji i drugim potrebnim dokumentima.

Uz porez na promet nekretnina, očekuju vas i troškovi poreza na dodanu vrijednost koji se primjenjuje na kupnju određenih vrsta nekretnina, najčešće novih građevina koje prodaje tvrtka registrirana kao porezni obveznik. Ovaj zakon se primjenjuje na novoizgrađene nekretnine ili na prve prodaje nakon izgradnje. PDV je uključen u cijenu nekretnine, a plaća ga kupac. PDV i porez na promet nekretnina međusobno se isključuju, što znači da se ne mogu plaćati oba poreza na istu nekretninu. Dakle ako kupujete nekretninu u novogradnji, cijena će biti uvećana za PDV na nekretnine koji iznosi 25% od cijene nekretnine i nećete morati platiti porez na promet nekretninama od 3%.

Dodatni troškovi mogu se odnositi na: naknadu za agenta, troškovi prijevoda dokumenata,pravne usluge, trošak procijene nekretnine , javnobilježničke naknade, bankovne naknade u slučaju kupnje nekretnine putem kredita kao i troškovi prijenosa vlasništva.

Osim troškova vezanih uz kupnju, strani vlasnici moraju uzeti u obzir eventualne troškove adaptacije i troškove održavanja nekretnine te eventualne poreze na dohodak od najma, ako planiraju iznajmljivati nekretninu.

Uobičajene zamke i kako ih izbjeći

Stranci koji kupuju nekretninu u Splitu suočavaju se s nekim specifičnim izazovima, poput složenih pravnih postupaka i potencijalnih nesigurnosti u vezi vlasništva.

Prva zamka je neprovjeren status vlasništva – važno je osigurati da su svi vlasnički papiri uredni i da nekretnina nema hipoteka ili drugih tereta.Provjerite zemljišne knjige (katastar) kako biste osigurali da je prodavatelj zakoniti vlasnik nekretnine.

Druga zamka mogu biti skriveni troškovi i porezi, zbog čega je ključno unaprijed istražiti sve troškove vezane uz kupnju.

Također, budite oprezni s nekretninama koje su u postupku legalizacije – iako mogu izgledati kao dobra prilika, proces legalizacije može biti dugotrajan i skup.

Loše sastavljen kupoprodajni ugovor može rezultirati pravnim problemima, sporovima ili dodatnim troškovima u budućnosti. Angažirajte pravnog stručnjaka koji će pregledati i pripremiti ugovor, osiguravajući da svi uvjeti budu jasno definirani i u skladu s vašim interesima. Pobrinite se da ugovor uključuje sve detalje, uključujući rokove isplate, status vlasništva i uvjete preuzimanja nekretnine.

Mnogi kupci, osobito stranci, odlučuju kupiti nekretninu samo na temelju fotografija ili virtualnih pregleda, što može dovesti do neugodnih iznenađenja. Uvijek osobno pregledajte nekretninu prije konačne odluke. Angažirajte stručnjaka za inspekciju nekretnine kako biste identificirali potencijalne probleme poput vlage, starih instalacija ili potrebe za renovacijom.

Zaključak

Kupnja nekretnine u Splitu stranom državljaninu može biti zahtjevan proces, ali uz pravilan pristup, ona pruža iznimnu priliku za investiciju na Jadranskoj obali. Ključ uspjeha je temeljito istraživanje tržišta, poznavanje pravnih uvjeta, te pravilno planiranje financiranja. 

Suradnja s iskusnim lokalnim stručnjacima – agencijama za nekretnine– može značajno olakšati navigaciju kroz sve prepreke i minimizirati rizike. Također, razumijevanje svih troškova, poreznih obveza i mogućih zamki osigurava da proces teče glatko i da izbjegnete nepredviđene komplikacije. 

Bez obzira birate li nekretninu u povijesnom centru, luksuznu vilu uz more ili kupnju apartmana u Splitu, pravovremena priprema i stručno savjetovanje ključ su za donošenje ispravne odluke koja će zadovoljiti vaše potrebe i pružiti dugoročnu vrijednost.