18. srp 2025.
Prednosti i rizici kupnje nekretnine u izgradnji u Hrvatskoj

Zorana Barada
Poslovna tajnica

Nekretnine u izgradnji (eng. off plan), sve su popularniji način kupnje novogradnje. Taj način postaje norma prvenstveno jer kupcima nudi fleksibilnost u procesu. Sam proces kupnje nekretnine u izgradnji ponekad može djelovati nejasno stoga ćemo u idućim recima nastojati objasniti o čemu se točno radi.
Što znači kupnja nekretnine u izgradnji?
Kupnja nekretnine u izgradnji ili off plan nekretnine znači da nekretninu kupujemo prije završetka radova a nerijetko i prije početka. Kupac se sa željenom nekretninom temeljito upoznaje putem vizualizacije i planova arhitekta, te prema konceptu i viziji investitora.
Ovaj način kupnje kupcu nudi ključ-u-ruke iskustvo pružajući mu nekretninu spremnu za useljenje uz naglasak da je upravo on prvi koji će se tu useliti što igra veliku ulogu napose ako se radi o obitelji koja traži svoj dom iz snova.
Prednosti kupnje nekretnine u izgradnji

Brojne su prednosti kupnje nekretnine u izgradnji što je razlog rasta njene popularnosti.
Jedna od prednosti je što kupac može rano investirati u nekretninu čija će vrijednost možda i rasti kako se okolno područje razvija i dobiva nove sadržaje.
Kupac može sudjelovati u aspektu procesa dizajna interijera birajući primjerice boju zidova, materijal za podove, vrstu keramike, a ovisno o fazi izgradnje, i ostale detalje. Na taj način kupac ima veću kontrolu nad nekretninom koju kupuje bez dodataka koje bi inače morao sam napraviti ili financirati.
Još jedna od prednosti je što se kupac useljava u moderan i suvremen dom, dom koji prati trendove što često uključuje modernu ekonomiču odnosno pametnu tehnologiju.
Off plan kupnja često uključuje garanciju što kupca štiti od problema na koje bi možda naišao da gradi sam.
Koji su glavni rizici off-plan kupnje?
Jedan od najvećih nedostataka off plan gradnje jest moguće kašnjenje izgradnje. Izgradnja se može odužiti iz mnogo razloga tako da bi kupci trebali biti fleksibilni oko točnog datuma useljenja.
Još jedan od mogućih problema je fluktuacija tržišta. Događa se, doduše rijetko, da nekretnina izgubiti na vrijednosti, u fazi gradnje, često radi vanjskih faktora.
Mogući su neki popratni troškovi tako da kupac mora znati što je uključeno u cijenu a što nije odnosno mora dobro proučiti dokumentaciju da bi izbjegao faktor iznenađenja. Isto tako bi se kod investitora trebao raspitati o poreznoj grupi, očekivanim troškovima odnosno mogućoj potrošnji.
Ugovori, dokumentacija i pouzdanost investitora

Prije nego što se odlučimo za kupnju nekretnine u izgradnji, moramo provjeriti pouzdanost investitora odnosno provjeriti njegov bonitet i povijest; je li imao prethodne projekte, ima li sudskih sporova i slično.
Što se tiče projekta čiji je dio stan kojeg kupujemo, on mora imati pravomoćnu građevinsku dozvolu. Zemljište mora biti upisano na investitora odnosno nekretnina se mora nalaziti u njegovom vlasništvu.
Željenu nekretninu možemo prvo rezervirati. Nakon što rezervacija istekne, slijedi izrada predugovora u kojem se detaljiziraju rokovi i načini plaćanja. Predugovorom se, između ostalog, utvrđuje plaćanje depozita.
Nakon završetka izgradnje objekta i finalizacije etažiranja, potpisuje se ugovor. Važno je naglasiti da kupac, kod kupnje ovog tipa objekta, ne plaća porez na promet nekretninama pošto je on već uključen u cijenu uz uvjet da je investitor u sustavu PDV-a.
Nakon isplate ukupne cijene, nekretnina se predaje vlasniku uručenjem tabularne izjave. Potom slijedi upis vlasništva. Ugovor mora sadržavati katastarske i zemljišnoknjižne podatke, rokove izgradnje i završetka radova, točan opis stambene jedinice (kvadratura, raspored, orijentacija i slično) te uvjete kupoprodaje.
Po završetku radova kupac u pravilu ima dvogodišnje jamstvo za manje nedostatke i desetogodišnje za konstrukcijska nedostatke.
Dodatni troškovi kupnje nekretnine u izgradnji
Dodatni troškovi kupnje nekretnine u izgradnji ne razlikuju se bitno od troškova kupnje ostalih tipova nekretnina. Ipak valja naglasiti da svakako treba proučiti svu dokumentaciju i ugovore kako bismo znali što je već uključeno u cijenu a što ne.
Ako troškove ne snosi investitor, kupac može plaćati izradu ugovora i troškove solemnizacije. Također može snositi upis vlasništva i odvjetničke troškove.
Kupac snosi i bankovne troškove, ako se radi kupnjom pomoću kredita.
Ako stan nije etažiran, troškove snosi investitor ali dio može prebaciti na kupca tako da se kupcu svakako savjetuje da dobro prouči i provjeri ugovor.
Ako nisu uključeni u cijenu, kupac može snositi troškove priključka (struje, vode, plina i interneta) ako je tako dogovoreno.
Što ako projekt ne bude dovršen?

Zastoj i/ili stopiranje projekta je najgori mogući scenarij u ovom tipu kupnje. Prvo što se može dogoditi jest da kupac ostane bez uplaćenog depozita.
Isto tako, ostaje bez željenog doma pošto uz stopiranje nema vlasništva niti useljenja. Otegotna okolnost i česta pojava kod ovakvih je neizvjesnost, odgađanje, gubitak vremena i pad vrijednosti ulaganja.
Nakon propasti projekta, često se događa da kupci tuže investitora s ciljem povrata uloženog i sam sudski proces može potrajati godinama.
Kupcima se svakako savjetuje da se zaštite ugovorom koji sadrži garanciju povrata novca u slučaju stopiranja projekta. Takav ugovor trebao bi biti ovjeren kod javnog bilježnika. Savjetuje se također angažiranje odvjetnika kako bi se ipak pravno zaštitili i spriječili bilo kakve nesporazume, nejasnoće i gubitak novca.
Zaključak
Kupnja off plan nekretnine ili nekretnine u izgradnji može biti privlačna opcija za kupce, posebno za one koji djelomično žele sudjelovati u procesu izgradnje svog doma te ga na taj način dodatno personalizirati. Također, postoji mogućnost rasta vrijednosti nekretnine u procesu gradnje.
Isto tako, mogući su i rizici poput kašnjenja ili čak stopiranja izgradnje. Zbog toga svakako savjetujemo angažiranje odvjetnika, provjeru investitora i dobro proučavanje dokumentacije kada se odlučimo za kupnju off plan objekta.
Korisno? Podijeli sa

Poslovna tajnica
Zorana je predana i marljiva osoba poznata po snažnom osjećaju odgovornosti i točnosti. Prava radoholičarka, dosljedno teži izvrsnosti zadržavajući toplo, empatično i pristupačno ponašanje. Uvijek željna pomoći i podrške svojim kolegama, iznimno je cijenjena zbog svoje ljubaznosti i suradljivosti. Izvan posla, ima duboku strast prema književnosti i uživa u dugim šetnjama, koje joj pomažu da ostane prizemljena i nadahnuta.
Zorana je predana i marljiva osoba poznata po snažnom osjećaju odgovornosti i točnosti. Prava radoholičarka, dosljedno teži izvrsnosti zadržavajući toplo, empatično i pristupačno ponašanje. Uvijek željna pomoći i podrške svojim kolegama, iznimno je cijenjena zbog svoje ljubaznosti i suradljivosti. Izvan posla, ima duboku strast prema književnosti i uživa u dugim šetnjama, koje joj pomažu da ostane prizemljena i nadahnuta.
Želiš nas kontaktirati? Pošalji nam poruku i javit ćemo ti se uskoro.