Kratkoročni ili dugoročni najam u Hrvatskoj – Što donosi veći profit

Sve više vlasnik u Hrvatskoj, ako imaju nekretninu “viška”, odlučuje se za najam u svrhu stjecanja dodatnih prihoda i poboljšanja kućnog budžeta. Kada se odluče za ovaj način zarade, prvo si postavljaju pitanje je li isplativije stan iznajmiti na dugoročno ili kratkoročno.

U sljedećim redovima pozabavit ćemo se prednostima i nedostacima jednog i drugog načina najma kako bismo iznajmiteljima u nedoumici olakšali tu odluku.

Problematika dugoročnog i kratkoročnog najma

Kad se nađemo pred ovim pitanjem, prvo u obzir uzimamo aspekt zarade. Međutim to nije jedini faktor kojeg trebamo sagledati jer se kaže da je vrijeme novac a u jedan od ovih načina najmova zasigurno ulažemo više vremena i strpljenja nego u drugi. Pitanje vrste najma posebno muči vlasnike nekretnina u turističkim mjestima gdje je potražnja često veća od ponude. Isto se odnosi na gradove s većom fluktuacijom studenata poput Splita gdje vlasnici stanova često kombiniraju oblike najma što ne ispadne sretna kombinacija pogotovo za tražitelje najma. 

Vlada Republike Hrvatske htjela je stati na kraj samovolji iznajmljivača uvođenjem poreza na nekretnine te potezima koji bi nagnali vlasnike stanova da se striktno odluče između tipova najma. Također je tim potezima željela staviti što više nekretnina na tržište jer je poznato da se u Hrvatskoj nalazi čak 600.000 praznih stanova.

Iako u Hrvatskoj postoji tradicija vlasništva stanova, zbog mentaliteta i osjećaja sigurnosti, radi velikog rasta kupoprodajnih cijena, sve više stanovnika se odlučuje za najam. Stanovništvo u potrazi za najmom konkurira turistima ili bolje rečeno obrnuto. 

Odluka o obliku najma ovisi o predodžbi o većoj ili manjoj zaradi a poanta je također maksimizirati povrat na ulaganje.

Prednosti kratkoročnog najma

Kratkoročne najmove smatramo onima kraćima od deset mjeseci, ne nužno istim najmoprimcima. Ovi najmovi se uglavnom odnose na turističke iako to nije pravilo pošto se takav najam može odnositi na radnike, obitelji čiji član boravi u bolnici, studente, digitalne nomade i slično.

Najočitija prednost kratkoročnog najma je veća zarada, pogotovo u turističkim mjestima koje drže visoke cijene noćenja. Prosječna cijena noćenja u Splitu je, primjerice, 86 € po turističkom apartmanu dok je nekakva prosječna cijena mjesečnog najma oko 700€. Jednostavnom računicom dolazimo do cifre od 2580€ mjesečno ako se pobrinemo za to da je apartman cijeli mjesec popunjen, što je više od tri puta više u odnosu od onoga što možemo zaraditi mjesečnim najmom.

Druga prednost je održavanje. Ovaj segment može bit nedostatak međutim o tome će biti riječ nešto kasnije. Kada kažemo da je prednost održavanje, mislimo da je radi česte smjene gostiju ovakva nekretnina podložnija inspekcijama vlasnika koji će ulagati u manje ili veće popravke i preinake radi funkcionalnosti, estetike itd. 

Kada iznajmljujemo stan kratkoročno, postoje periodi kada vlasnik može koristiti stan za svoje potrebe što smatramo još jednom od prednosti kratkoročnog iznajmljivanja.

Nedostaci kratkoročnog najma

Prvi nedostatka ovog tipa najma, napose u odnosu na dugoročno, jest mogućnost postojanja praznog hoda odnosno rupa kada jedinica neće biti popunjena. U tom slučaju, takva nekretnina postaje ne donosi nikakav prihod ni povrat uloženog. Štoviše, može čak I stvoriti trošak.

Drugi nedostatak je angažman. Vlasnik sam ili posredstvom agencije, mora uložiti određene napore u pronalasku potencijalnih najmoprimaca. Ako se sam odluči za potragu, mogao bi u to utrošiti dosta vremena. Ako zatraži usluge agencije, istu će morati biti spreman platiti. Troškovi će nastati i plaćanjem paušalnog poreza, poreza na nekretnine za odmor te članstvom u turističkoj zajednici.

Određene napore morat će uložiti u oglašavanje, vođenje administracije i općenito veći angažman za vođenje objekta.

Kao što smo spomenuli, održavanje može biti prednost i mana. S financijskog spektra, sigurno je mana jer će razni popravci zasigurno stvoriti trošak. U ovo moramo uračunati i troškove čišćenja. 

Prednosti dugoročnog najma

Dugoročni najam smatramo svaki onaj duži od deset mjeseci, u kontinuitetu. Jedna od prednosti ove vrste najma je sigurnost odnosno stabilni prihodi koji bi trebali stizati svaki mjesec za pokrivanje stanarine. 

Druga prednost naspram kratkoročnog najma je daleko manji angažman u više segmenata: manje vremena i napora utrošit ćemo u traženje stanara. Također su niži troškovi održavanja jer nećemo morati pripremati apartman toliko često pošto su rjeđe smjene stanara. 

Kod turističkog, kratkoročnog iznajmljivanja, režije plaćamo sami što kod dugoročnog iznajmljivanja nije slučaj jer tu troškove režija plaćaju sami stanari. 

Praktički, jednom kad pronađe stanare na dugoročno, vlasnik stana nema nikakve obaveze osim biti im na raspolaganju u slučaju, primjerice, kvarova. Bez toga, ako vlasnik ima uredne platiše, nema nikakvih obaveza.

Nedostaci dugoročnog najma

Najočitiji nedostatak ovog tipa najma, usporedno s kratkoročnim najmom, je niža zarada odnosno niži prihodi. Kao što smo naveli, kratkoročnim najmom se može uprihodovati gotovo tri puta više novca mjesečno, uz uvjet stopostotne popunjenosti tijekom mjeseca.

Također se, dugoročno iznajmljen, stan ne može tek tako koristiti za vlastite. Iz tog razloga, ako u njemu netko duže boravi, može doći do trošenja namještaja, instalacija itd. što će dovesti  možda do većih troškova obnove jednom kad stanari odu.

Još jedan nedostatak jesu neodgovorni I nepouzdani najmoprimci. Nerijetko se dogodi da takvi najmoprimci naprave štetu i dugove te nestanu usred noći. Neki vlasnici stanova imali su problema sa zaštićenim najmoprimcima no to je tema za neki drugi članak.

Troškovi i porezne obveze – Kratkoročni vs. dugoročni najam

Kod donošenja odluke između ova dva tipa najma, vlasnici nekretnina moraju u obzir uzeti porezne troškove poslovanja i porezne obveze. Kao što smo već naveli, iako kratkoročan najam donosi veće prihode, stvara i veće troškove. Uz čišćenje, održavanje i oglašavanje, moramo u obzir uzeti plaćanje paušalnog poreza, plaćanje članstva u turističkoj zajednici, plaćanje boravišne pristojbe te PDV ako je promet veći od 40.000€ godišnje.

Kod dugoročnog najma su manji troškovi održavanja, usporedimo li ih s onima kod kratkoročnog najma. Porezne obveze su jednostavnije. Naime vlasnik plaća porez na dohodak od najma koji h Hrvatskoj, od 2025. godine, iznosi 8% od oporezivog dijela godišnje zarade (70%).

Primjerice, ako ako apartman u Splitu iznajmljujemo za 700€ mjesečno, godišnje ćemo zaraditi 8.400€. Iznos od 2.520€, odnosno 30% ukupnog godišnjeg prihoda, nije oporeziv. Na ostalih 70% prihoda odnosno na 5.880€ plaća se porez od 8% što iznosi 470€ godišnje što je malo više od pola jedne mjesečne stanarine. Napominjemo, porez se plaća a godišnjoj osnovi.

Ovisno o jedinici lokalne samouprave, na porez kojeg plaćamo, u ovom primjeru 470€, plaća se prirez od 12% što bi značilo da bi ukupan porez na cjelogodišnju zaradu bio 526€.

Zaključak

Kratkoročan najam, pogotovo u turističkim središtima, može donijeti veću zaradu ali zahtjeva više angažmana te više operativnih troškova. Dugoročni najam donosi manju zaradu međutim osigurava stabilan prihod te zahtjeva manje angažmana, niže poreze i manje operativnih troškova.

Odluka na kraju ovisi o vlasniku stana odnosno koliko se sam spreman angažirati i posvetiti najmu, te koliko mu je za kućni budžet, ili za egzistenciju, važna svota koju dobiva najmom.