Szczegółowy przewodnik dotyczący zakupu luksusowej willi w Chorwacji

Luksusowe wille to rodzaj nieruchomości, który oferuje poczucie prestiżu, prywatności, odskocznię od codzienności z urzekającym widokiem oraz doskonałym wystrojem wnętrz i na zewnątrz.

Sam termin pochodzi od łacińskiego słowa villa, które oznaczało rezydencje, w których patrycjusze uciekali od miejskiej codzienności. Wille lokowano zazwyczaj na wsi lub w atrakcyjnym odległym miejscu i często wzbogacano je fontannami, basenami i wystawnymi ogrodami, podkreślając w ten sposób poczucie prestiż. 

Pozostałości licznych starożytnych willi odnaleziono w całej Chorwacji, zarówno na wybrzeżu, jak i w głębi kraju, co pozwala nam powiedzieć, że kontynuujemy tradycję luksusowych ucieczek na wzór starożytnych Rzymian.

Ekskluzywne kierunki nad Adriatykiem: Dubrownik, Split, Hvar, Istria

Przy pierwszej wzmiance o Chorwacji każdemu kojarzy się z pięknym wybrzeżem Adriatyku. Dlatego nie jest zaskakujące, że większość luksusowych willi w Chorwacji znajduje się na tym obszarze, a konkretnie na obszarze Dalmacja i Istria które dzięki swoim konfiguracjom wciąż oferują inne doświadczenia.

Dubrownik i Split z pewnością jedną z najbardziej rozpoznawalnych pereł Adriatyku. Dubrownik w ostatniej dekadzie stał się rozpoznawalny jako turystyczna mekka, szczególnie wśród fanów seriali telewizyjnych, ze względu na imponującą scenerię. Jednak to miasto, wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO, oferuje znacznie więcej. Bogate dziedzictwo historyczne i wyjątkowe położenie geograficzne czynią go wyjątkowym, a każdy odwiedzający pozostawia niezapomniane wrażenie miasta w kształcie kamienia, delikatnie obmywanego przez fale.

Split, największe miasto na chorwackim wybrzeżu, powstał z rezydencji rzymskiego cesarza Dioklecjana i od tego czasu podążamy za nieprzerwaną ciągłością miejskiego życia. Znany od dawna jako centrum tranzytowe, Split w końcu stał się miejscem, które przyciąga turystów połączeniem dynamicznego życia nocnego i korzystania z bogatego dziedzictwa historycznego.

Wyspa Hvar, w ostatnich dziesięcioleciach została uznana za ekskluzywną destynację dzięki krystalicznie czystemu morzu, pięknym plażą i bogatej ofercie gastronomicznej. Hvar oferuje spokój tym, którzy pragną odpocząć w odosobnieniu, ale także tętniące życiem nocne życie tym, którzy chcą miło spędzić czas. Dzięki liniom promowym jest doskonale skomunikowany z lądem.

Istria nazywana jest często „„Toskanią Chorwacji”” ze względu na zachowaną przyrodę i urokliwe, malownicze miasteczka w głębi kraju. Ponadto Istria charakteryzuje się pięknym wybrzeżem. Dzięki urzekającemu pięknu przyrody i cichym zakątkom zapewniającym całkowitą ciszę, Istria jest idealnym miejscem dla luksusowych willi.

Zalety wnętrza Chorwacji dla luksusowych willi

Pandemia COVID przekierowuje wielu nabywców o dużej sile płatniczej do bliższych, spokojniejszych i mniej egzotycznych lokalizacji, dlatego dla zamożnych Europejczyków Chorwacja była idealnym wyborem.

Chociaż Chorwacja znacznie bardziej słynie ze swojego wybrzeża, perłą o tysiącu twarzy, którą za każdym razem odkrywamy na nowo, jest jej wnętrze. Oprócz wnętrza Istrii, którą, jak wspominaliśmy, nazywają „chorwacką Toskanią”, znajduje się tu także oaza spokoju, idealna dla luksusowych willi i spokojnego życia.

Dalmatyńska Zagora przez długi czas była tajemnicą. Dzięki napływowi turystyki z wybrzeża do wnętrza Zagory zaczęła się rozwijać luksusowe nieruchomości łączące nowoczesność i tradycję. Lika i Gorski Kotar to także idealne regiony na luksusowe wille, gdyż zapewniają doskonały wypoczynek, piękne widoki i komfort w luksusowych drewnianych domach z saunami i kominkami.

Slawonia i Zagorje oferują idealne warunki do posiadania nieruchomości w cichych, ustronnych obszarach, gdzie prywatność i cisza natury umożliwiają stworzenie idealnego schronienia i dostępu do doskonałej oferty gastronomicznej, najlepszych win o świetnym położeniu geograficznym zapewniającym bliskość odpowiednich ośrodków i odległość od miasta gwar.

Ramy prawne dotyczące zakupu nieruchomości w Chorwacji

Kupując luksusową nieruchomość, istotne jest sprawdzenie stanu własności w księgach państwa, czyli sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami i podobnymi obciążeniami.

Umowy zakupu zawierane są w formie pisemnej i często wymagają poświadczenia notarialnego. Kiedy kupujemy nieruchomość z zamiarem przekształcenia jej w luksusową rezydencję, musimy przygotować się na modernizację i/lub remonty. Do takich ingerencji konieczne jest uzyskanie od właściwego urzędu pozwoleń na budowę i urbanistykę. 

Czy obcokrajowcy mogą kupić luksusową willę w Chorwacji?

Chorwaci i obywatele Unii Europejskiej mogą w równym stopniu kupować luksusowe nieruchomości w Chorwacji, natomiast obywatele krajów trzecich muszą spełniać dodatkowe warunki (np. muszą posiadać zameldowanie).

W przypadku kupujących niebędących obywatelami Unii Europejskiej obowiązuje również zasada wzajemności š oznacza to, że powinno istnieć wzajemne prawo do zakupu nieruchomości dla obywateli Chorwacji w danym kraju i odwrotnie. W przypadku braku zasady wzajemności obywatele krajów spoza Unii Europejskiej nie mogą kupować nieruchomości w Chorwacji. Własność nieruchomości można w takim przypadku uzyskać poprzez założenie spółki handlowej, która musi być zarejestrowana w Chorwacji i za jej pośrednictwem zakup żądanej nieruchomości.

Kluczowe dokumenty prawne i proces zakupu

Inwestowanie w luksusowe nieruchomości może być bardzo satysfakcjonujące, niezależnie od tego, czy jest to nieruchomość dla rodziny życie, wakacje czy wynajem. Według niektórych danych dzienny czynsz za luksusową nieruchomość może sięgać nawet 8 000 euro;. Najczęstszymi gośćmi luksusowych nieruchomości w Chorwacji są Arabowie, Amerykanie i Rosjanie.

Sam proces zakupu luksusowej nieruchomości najlepiej rozpocząć od zatrudnienia agenta nieruchomości, który najlepiej zna warunki rynkowe danego obszaru.

Przed faktycznym zakupem zawierana jest umowa przedwstępna, która umożliwia zabezpieczenie podstawowych warunków i według których ustalane są ramy prawne. Następnie Klient wpłaca zadatek w wysokości od 1 do 10% ceny całkowitej. Kaucja wliczona jest w cenę całkowitą, a w przypadku odstąpienia jednej ze stron od zakupu, kaucja zostaje zwrócona.

Umowa sprzedaży finalizuje zakup nieruchomości i potwierdza wszystkie szczegóły. Określa cenę i sposób płatności, termin przeniesienia własności oraz inne warunki. Umowa sprzedaży musi zostać podpisana przez obie strony.

Kolejnym ważnym dokumentem jest tytuł własności wystawiony przez kataster. Jest to oficjalny dokument potwierdzający własność nieruchomości. Wyciąg z księgi wieczystej określa prawo własności, ewentualne hipoteki i obciążenia oraz inne ewentualne ograniczenia związane z daną nieruchomością.

Kupując i sprzedając luksusową willę, warto zaopatrzyć się w świadectwo energetyczne, które określa efektywność energetyczną nieruchomości. Ważne jest także potwierdzenie legalności budowy za pomocą prawomocnego pozwolenia na budowę i użytkowanie oraz zaświadczenia o zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego.

Podatki i wydatki związane z zakupem willi

Koszty związane z zakupem luksusowych nieruchomości obejmują podatki, rejestracja i inne koszty administracyjne. Jeżeli kupujący korzysta z usług pośrednictwa agencji, jest zobowiązany do zapłaty prowizji agencji, która w Chorwacji wynosi zazwyczaj 3% całkowitej ceny nieruchomości. Kupujący jest także zobowiązany do zapłaty podatku od transakcji dotyczących nieruchomości, który wynosi 3% rynku nieruchomości wartość.

Podatku od nieruchomości nie płacą osoby, które kupiły nieruchomość jako swoje pierwsze mieszkanie lub dla których ten adres będzie miejscem stałego zamieszkania. Podatek od nieruchomości w Chorwacji różni się w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości.

Podatek od wartości dodanej (VAT) w wysokości 25% pobierany jest przy zakupie nowych lub przebudowanych budynków, špraktycznie zastępuje w tych przypadkach podatek od transakcji nieruchomościowych.

Opłaty prawne ułatwiające przenoszenie własności wynoszą od 1 do 3 procent, jednak czasami w prowizję agencji wliczane są usługi prawne. W razie potrzeby musimy liczyć się z opłatami za tłumaczenie, chociaż tę usługę można również zaliczyć w prowizję agencji.

Istnieją również opłaty administracyjne za rejestrację nieruchomości, a czasami opłaty za usługi geodezyjne.

Wille luksusowe, jak już wspominaliśmy, stanowią rodzaj ekskluzywnej nieruchomości przeznaczonej na luksusowy pobyt, często jako drugi dom. Ponadto takie wille stanowią niezwykle opłacalną inwestycję, zwłaszcza jeśli planujesz wynajmować.

Wiele luksusowych willi w Chorwacji jest już wynajmowanych, a popyt na nie wciąż jestš zawsze przewyższa ofertę.

Jako inwestor w luksusową willę masz trzy możliwości: kup grunt pod budowę z projektem kup willę do adaptacji lub kup willę z pełnym wyposażeniem. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady. Przykładowo zakup działki budowlanej z projektem jest najbardziej wymagający pod względem czasowym i technologicznym, ale w dłuższej perspektywie może okazać się najbardziej opłacalną opcją, ponieważ masz pełną kontrolę nad projektem i możliwość budowania według własnych życzeń. Podobnie stosunek inwestycji do zwrotu w przypadku potencjalnej sprzedaży jest w tym scenariuszu najwyższy na korzyść zwrotu. 

Wniosek

Zakup luksusowej willi w Chorwacji to prestiżowa inwestycja dająca wiele możliwości, od popularnych lokalizacji nad Adriatykiem, takich jak Dubrownik i Split, po spokojne regiony w głębi lądu, takie jak Istria i Dalmatyńska Zagora. Proces zakupu może być skomplikowany ze względu na wymogi prawne, podatki i opłaty administracyjne, ale przy pomocy ekspertów można go ułatwić. 

Cudzoziemcy mogą kupić nieruchomość pod pewnymi warunkami, natomiast różne opcje, takie jak zakup gruntu, remont willi lub zakup w pełni wyposażonej willi oferują różne korzyści. Chorwacja oferuje doskonałe możliwości w zakresie luksusowych willi, zarówno do użytku osobistego, jak i lukratywnej inwestycji pod wynajem.