Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości w Chorwacji – wszystko, co musisz wiedzieć

Aktualizacja bloga: 10 kwietnia 2026 r.

Aby prawidłowo zaplanować budżet przy zakupie nieruchomości w Chorwacji, musimy znać każdy rodzaj podatku i opłaty. Kluczowe koszty obejmują podatek od obrotu nieruchomościami, VAT od nieruchomości z rynku pierwotnego, opłaty notarialne i prawne oraz opłaty za wpis własności.

W niektórych przypadkach należny jest podatek od zysków kapitałowych, jeśli ta sama nieruchomość zostanie odsprzedana w ciągu dwóch lat.

Aby cały proces przebiegł jak najsprawniej, z minimalną liczbą komplikacji i niespodzianek, zaleca się skorzystanie z usług renomowanej agencji nieruchomości.

Czym jest podatek od obrotu nieruchomościami i kto musi go zapłacić?

Podatek od obrotu nieruchomościami to obowiązkowy podatek, który kupujący płaci przy zakupie nieruchomości lub który jest należny przy przeniesieniu własności nieruchomości (działka, dom lub mieszkanie). Obliczany jest na podstawie ceny zakupu lub szacunkowej wartości rynkowej nieruchomości.

Podatek od obrotu nieruchomościami nie jest pobierany w przypadkach podziału majątku (np. rozwodu), dziedziczenia lub darowizny między bliskimi krewnymi.

Jaka jest stawka podatku od obrotu nieruchomościami w 2025 i 2026 roku?

Podatek od obrotu nieruchomościami w 2025 i 2026 roku w Chorwacji wynosi 3% wartości nieruchomości. Jest zatem naliczany od wartości rynkowej, a nie od ceny podanej w umowie kupna-sprzedaży.

Jeśli szacunkowa wartość nieruchomości wynosi 1 000 000 €, podatek od obrotu wyniesie 30 000 €.

Urząd skarbowy ma prawo oszacować wartość rynkową nieruchomości i może się zdarzyć, że będzie ona wyższa od ceny umownej. W takim przypadku podatek jest naliczany od wyższej, szacunkowej kwoty.

Czym jest VAT i kiedy ma zastosowanie przy zakupie nieruchomości?

Podatek od wartości dodanej przy zakupie nieruchomości ma zastosowanie w określonych sytuacjach. Gdy kupujący nabywa nieruchomość od dewelopera będącego płatnikiem VAT, podatek ten jest wliczony w cenę i kupujący nie płaci go osobno.

Na przykład, jeśli cena nieruchomości z rynku pierwotnego od dewelopera wynosi 300 000 €, VAT w wysokości 75 000 € jest już zawarty w tej cenie. W tym przypadku kupujący nie płaci podatku od obrotu nieruchomościami, ponieważ te dwa podatki wzajemnie się wykluczają.

Jeśli kupujący nabywa nieruchomość od osoby prywatnej, która nie jest płatnikiem VAT, podatek VAT nie jest naliczany, ale kupujący płaci podatek od obrotu nieruchomościami w wysokości 3% wartości rynkowej nieruchomości.

Zagraniczni nabywcy mogą kupować nieruchomości w Chorwacji pod pewnymi warunkami. Pod względem podatkowym obowiązują ich zasadniczo te same zasady co nabywców krajowych. Jednak zagraniczni nabywcy powinni zwrócić uwagę na procedury administracyjne, takie jak uzyskanie wymaganej dokumentacji, dokładna weryfikacja własności, stan księgi wieczystej nieruchomości oraz ewentualne zezwolenia. Z tych wszystkich powodów zaleca się skorzystanie z usług agencji nieruchomości.

Dodatkowe koszty przy zakupie nieruchomości

Oprócz podatków istnieją inne koszty administracyjne, prawne i finansowe towarzyszące procesowi zakupu. Obejmują one opłaty notarialne i prawne, opłaty za wpis do księgi wieczystej oraz koszty bankowe i finansowania.

Opłaty notarialne i prawne

Opłaty notarialne i prawne dotyczą czynności wymaganych do prawnie ważnej transakcji kupna-sprzedaży. Obejmują one poświadczenie umowy kupna-sprzedaży, solemnizację dokumentów oraz wydanie wyciągu tabelarycznego niezbędnego do rejestracji własności. Wysokość tych kosztów zależy od sytuacji i wartości nieruchomości, wahając się od kilkuset do kilku tysięcy euro.

Opłaty za wpis do księgi wieczystej i katastru

Opłaty za wpis do księgi wieczystej i katastru są obowiązkowym krokiem w procesie zakupu. Aby kupujący stał się formalnie prawnym właścicielem nieruchomości, musi zostać wpisany jako właściciel w księdze wieczystej i niekiedy uzgodnić te dane w katastrze. Zaleca się również sprawdzenie, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń prawnych przed samym wpisem. Koszty te obejmują opłaty sądowe i administracyjne. Są one z reguły jednostkowo niższe w porównaniu z innymi kosztami.

Koszty bankowe i finansowania

Koszty bankowe i finansowania dotyczą zakupu nieruchomości za pośrednictwem kredytu. W takim przypadku należy liczyć się z kosztami obsługi kredytu, wyceny nieruchomości i solemnizacji.

Planując zakup nieruchomości, ważne jest uwzględnienie wszystkich kosztów bankowych i finansowych, ponieważ mogą one znacząco wpłynąć na koszty całkowite i budżet kupującego. Zaleca się dokładne zbadanie i porównanie ofert różnych banków w celu wybrania najkorzystniejszej opcji.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Chorwacji to znacznie więcej niż sama cena zakupu, dlatego ważne jest, aby z wyprzedzeniem zrozumieć wszystkie podatki i dodatkowe koszty. Kluczowym podatkiem dla większości kupujących jest 3% podatek od obrotu nieruchomościami, natomiast w przypadku zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego od dewelopera obowiązuje VAT, który jest już wliczony w cenę. Oprócz podatków istotną rolę odgrywają również dodatkowe koszty, takie jak opłaty notarialne i prawne, rejestracja własności oraz ewentualne koszty bankowe przy finansowaniu kredytem.

Terminowe informowanie się i rzetelne planowanie budżetu mogą zapobiec nieprzyjemnym niespodziankom i umożliwić bezpieczniejszy proces zakupu. Szczególnie w przypadku zagranicznych nabywców lub bardziej złożonych transakcji zaleca się skorzystanie z usług specjalistów, prawników lub agencji nieruchomości w celu zapewnienia pewności prawnej i prawidłowego przeprowadzenia całej procedury.