Краткосрочная или долгосрочная аренда в Хорватии — что приносит большую прибыль

Все больше владельцев недвижимости в Хорватии, если у них есть «запасная» недвижимость, решают сдавать ее в аренду для получения дополнительного дохода и улучшения бюджета семьи. При выборе этого источника дохода первым вопросом становится: что выгоднее — сдавать на долгий срок или на короткий?

В следующих разделах мы рассмотрим преимущества и недостатки обоих вариантов аренды, чтобы помочь арендодателям принять обоснованное решение.

Проблемы долгосрочной и краткосрочной аренды

При этом вопросе первым критерием является прибыль. Однако это не единственный фактор, так как, как говорят, время — деньги, и один из видов аренды безусловно требует больше времени и терпения. Вопрос типа аренды особенно актуален для владельцев недвижимости в туристических местах, где спрос часто превышает предложение. То же касается городов с высокой ротацией студентов, таких как Сплит, где владельцы часто смешивают форматы аренды, что не приносит удачи ищущим жилье. 

Правительство Хорватии стремилось положить конец самовольной политике арендодателей, введя налоги на недвижимость и меры, подталкивающие владельцев четко определиться с типом аренды. Эти меры также были направлены на вывод на рынок большего числа объектов, ведь известно, что в Хорватии насчитывается до 600 000 пустующих квартир.

Хотя в Хорватии традиционно высокий уровень собственности на квартиры — из-за менталитета и ощущения безопасности — стремительный рост цен побуждает все больше жителей сдавать жильё. Арендаторы конкурируют с туристами — или, вернее, наоборот. 

Выбор типа аренды зависит от ожидаемой прибыли, но также цель — максимизация возврата инвестиций.

Преимущества краткосрочной аренды

Краткосрочной считается аренда короче десяти месяцев, не обязательно теми же самыми арендаторами. Такую аренду проводят в основном туристам, хотя это не правило — она также подходит для работников, семей с госпитализированными, студентов, цифровых кочевников и пр.

Самое очевидное преимущество краткосрочной аренды — высокий доход, особенно в туристических местах. Средняя цена за ночь в Сплите, например, составляет €86 за туристические апартаменты, в то время как средняя месячная аренда — около €700. Простые расчёты показывают потенциал в €2 580 в месяц при полной загрузке — более чем в три раза превышающий доход от долгосрочной аренды.

Второе преимущество — обслуживание. Это может быть и недостатком, о котором ниже. Когда мы говорим об обслуживании как об преимуществе, мы подразумеваем, что частая смена гостей требует регулярных проверок и ремонтов для поддержания функциональности и внешнего вида. 

При краткосрочной аренде владельцы могут использовать квартиру для личных целей в определенные периоды, что также является плюсом.

Недостатки краткосрочной аренды

Первый недостаток этой модели, особенно по сравнению с долгосрочной, — риск простоя — периоды без арендатора. В это время объект не даёт доход и не окупается, а порой даже несёт расходы.

Второй недостаток — вовлеченность. Владелец должен самостоятельно или через агентство искать арендаторов. Самостоятельный поиск может занять много времени. При привлечении услуг агентства возникнут расходы. Плюс — фиксированный налог, налог на курортную недвижимость и вступление в туристическую ассоциацию.

Нужно также заниматься рекламой, оформлением и управлением объектом.

Как уже упоминалось, обслуживание может быть и плюсом, и минусом — накладно с финансовой точки зрения: расходы на ремонт и уборку неизбежны. 

Преимущества долгосрочной аренды

Долгосрочной считается аренда более десяти месяцев непрерывно. Её преимущество — стабильность, предсказуемый доход помесячно, позволяющий покрывать расходы. 

Ещё один плюс перед краткосрочной — значительно меньшая вовлеченность: не нужно тратить время и энергию на поиск арендаторов. Расходы на обслуживание тоже ниже из-за реже сменяющихся арендаторов. 

При туристической аренде коммунальные услуги оплачивает владелец, в долгосрочной — их оплачивает арендатор. 

Практически, после поиска долгосрочного арендатора владелец обязан только при возникновении проблем (ремонт и пр.). При надежном арендаторе дополнительных обязательств нет.

Недостатки долгосрочной аренды

Самый очевидный минус по сравнению с краткосрочной — ниже доход. Как сказано выше, краткосрочная аренда при полной загрузке может приносить почти в три раза больше ежемесячного дохода.

Кроме того, долгосрочно арендованную квартиру нельзя использовать по своему усмотрению. При длительном проживании мебель и коммуникации изнашиваются, что может привести к затратным ремонтым после выезда арендатора.

Ещё один минус — безответственные арендаторы. Они могут нанести ущерб, оставить долги и исчезнуть на следующий день. Некоторые арендодатели сталкивались с проблемами защищённой аренды, но это тема для другой статьи.

Расходы и налоговые обязательства — краткосрочная vs. долгосрочная аренда

При выборе между этими типами аренды владельцы должны учитывать операционные и налоговые расходы. Как уже упоминалось, краткосрочная аренда приносит больший доход, но требует больших расходов. Помимо уборки, обслуживания и рекламы, нужно платить фиксированный налог, взносы в туристическую ассоциацию, налог на проживание и НДС при обороте свыше €40 000 в год.

При долгосрочной аренде обслуживание обойдётся дешевле, а налогообложение — проще. В Хорватии с 2025 года на доход от аренды применяется ставка 8 % от налогооблагаемой части (70 %) годового дохода.

Например, если сдать квартиру в Сплите за €700 в месяц, годовой доход составит €8 400. Необлагаемая часть — €2 520 (30 %). На оставшиеся €5 880 начисляется 8 % налог — €470 в год, что чуть больше половины месячной аренды. Налог платится ежегодно.

В зависимости от муниципалитета на сумму €470 начисляется дополнительный сбор в размере 12 %, доводя итоговый налог до €526 в год.

Заключение

Краткосрочная аренда, особенно в туристических центрах, может приносить больший доход, но требует большего участия и более высоких операционных затрат. Долгосрочная аренда приносит меньший доход, но обеспечивает стабильность, меньше хлопот, низкие налоги и меньшие издержки.

В конечном счете выбор зависит от владельца недвижимости — сколько времени и усилий он готов вложить и насколько важны арендные доходы для семейного бюджета или средств к существованию.