Vollständiger Leitfaden zum Kauf einer Immobilie in Split als Ausländer

Der Kauf einer Immobilie als Ausländer in einem anderen Land kann ein aufregendes Erlebnis sein, aber auch ein herausfordernder und langwieriger Prozess. Besonders wenn es um den Kauf einer Immobilie in Split geht, dem Juwel der Adriaküste, das eine Kombination aus Geschichte, Kultur und natürlicher Schönheit bietet. Aufgrund der Besonderheiten der kroatischen Gesetzgebung, lokaler Vorschriften und des dynamischen Immobilienmarktes kann der Kaufprozess eine gründliche Planung und Vorbereitung erfordern.

Es wird empfohlen, eine lokale Immobilienagentur zu engagieren, die als moralische und rechtliche Unterstützung während dieses Prozesses dient. Wenn Sie dies jedoch selbst durchlaufen möchten, bieten wir in diesem Leitfaden die Schritte und Ratschläge, die Ihnen helfen werden, alle Phasen des Kaufs besser zu verstehen, von der Marktforschung und rechtlichen Beratung bis hin zum Abschluss der finanziellen Transaktionen und der Eigentumsübertragung.

Hier ist, was Sie wissen müssen, um den Kaufprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.

Aktuelle Trends und Immobilienpreise in Split

Der Immobilienmarkt in Split ist durch eine hohe Nachfrage gekennzeichnet, insbesondere in attraktiven Gebieten in der Nähe der Küste, und steigende Preise aufgrund des begrenzten Angebots, insbesondere in den älteren Stadtteilen. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Split gestiegen, was auf die gestiegene Nachfrage und das begrenzte Angebot zurückzuführen ist.

Verschiedene Gebiete in Split bieten unterschiedliche Stile und Arten von Immobilien: von historischen Steinhäusern im Stadtzentrum in der Nähe des Diokletianpalastes, modernen Wohnungen in Neubauten am Meer bis hin zu Luxusvillen in beliebten Stadtteilen wie Meje, Žnjan und Bačvice. Das Verständnis dieser Unterschiede ist entscheidend, um eine Immobilie zu finden, die am besten zu Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget passt.

Der erste Schritt besteht darin, die durchschnittlichen Preise für die Art von Immobilie, die Sie interessiert, zu recherchieren. Es ist wichtig, Immobilienangebote online zu verfolgen, um ein Gefühl für den aktuellen Marktstatus zu bekommen und auf saisonale Schwankungen zu achten, da die Preise während der Tourismussaison steigen können.

Im Durchschnitt liegen die Immobilienpreise in Split bei etwa 3.500 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter, können jedoch erheblich variieren. In letzter Zeit verliert die Schätzung einer Immobilie ausschließlich nach Quadratmetern an Bedeutung, da der Markt komplexer geworden ist und Käufer und Investoren detailliertere Einblicke in das suchen, was den Wert einer Immobilie ausmacht. Heute werden bei der Preisbewertung viele Parameter berücksichtigt, die nicht nur mit der Quadratmeterzahl zusammenhängen. In der Altstadt und in beliebten Vierteln wie Meje können die Preise daher auch über 7.000 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Rechtliche Bedingungen für Ausländer, die eine Immobilie in Split kaufen

Der nächste Schritt, auf den Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie in Split kaufen möchten und ein Ausländer sind, sind die rechtlichen Bedingungen.
Der Kauf einer Immobilie in Kroatien ist für Ausländer aus EU-Mitgliedsländern unter den gleichen Bedingungen wie für kroatische Staatsbürger möglich. Dies ist ein Vorteil, der den Kaufprozess einfacher und schneller macht, mit minimalen rechtlichen Hürden.

Bürger von Ländern außerhalb der EU müssen jedoch zusätzliche Bedingungen erfüllen. Wenn Sie aus einem Drittland kommen, müssen Sie die Zustimmung des Ministeriums für Justiz der Republik Kroatien einholen. Diese Regel ergibt sich aus dem Prinzip der Gegenseitigkeit – der Kauf ist Bürgern von Ländern gestattet, mit denen Kroatien gegenseitige Vereinbarungen über Eigentumsrechte hat. Wenn Ihr Land ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien hat, können Sie die Zustimmung des Ministeriums erhalten und damit das Recht auf den Kauf erwerben.

Jeder Ausländer, der in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, muss eine OIB (persönliche Identifikationsnummer) erhalten. Diese Nummer wird von der Steuerbehörde zugewiesen und ist für alle finanziellen Transaktionen im Land erforderlich, einschließlich der Eigentumsübertragung einer Immobilie. Die OIB ist eine zentrale Nummer für die Steuererfassung und wird bei allen administrativen Vorgängen verwendet.

Für Ausländer, die mit dem kroatischen Rechtssystem nicht vertraut sind, wird empfohlen, einen Anwalt zu beauftragen, der mit den kroatischen Gesetzen und den spezifischen Bedingungen für den Kauf einer Immobilie in Split vertraut ist, um potenzielle rechtliche Probleme zu vermeiden. Ein geeigneter Anwalt kann sich um den Prozess der Dokumentenprüfung, der Beantragung der OIB, der Überprüfung des Eigentumsstatus bis hin zur Registrierung im Grundbuch kümmern, was Ihnen diese Reise erheblich erleichtern wird.

Finanzierung des Immobilienkaufs in Split

Die Finanzierung des Immobilienkaufs in Split, Kroatien, kann auf verschiedene Weise erfolgen. Die Bedingungen für Ausländer können manchmal herausfordernder sein als für die einheimische Bevölkerung. Unabhängig davon, ob Sie als Privatkäufer, Investor oder mit der Absicht kaufen, die Immobilie zu vermieten, gibt es mehrere wichtige Schritte und Optionen, die Sie in Betracht ziehen sollten.

Die einfachste Art, den Immobilienkauf zu finanzieren, ist die Barzahlung aus eigenen Mitteln. Diese Art des Immobilienkaufs hat den Vorteil, dass der Kaufprozess schneller sein kann, was bei attraktiven Immobilien, die schnell verkauft werden, von Vorteil ist. Das Vermeiden zusätzlicher Kosten im Zusammenhang mit Zinsen, Bankgebühren und Kreditsicherheiten sowie eine bessere Verhandlungsposition, da Eigentümer aufgrund der schnellen Zahlung oft bereit sind, ihre Immobilie zu einem günstigeren Preis zu verkaufen.

Für diejenigen, die ihren Kauf über einen Kredit finanzieren möchten, ist es wichtig, sich im Voraus mit Banken zu beraten, die Kreditoptionen für ausländische Staatsbürger anbieten. Es ist üblich, dass ausländische Käufer einer strengeren Kreditprüfung und möglicherweise einem höheren Zinssatz unterzogen werden, abhängig von der Bank, der Kreditart und der Bewertung der Kreditwürdigkeit. Es ist hilfreich, alle erforderlichen Dokumente im Voraus vorzubereiten, einschließlich Einkommensnachweisen, finanzieller Stabilität, Kontoauszügen, Steuererklärungen aus dem Heimatland und einem Nachweis über eine feste Anstellung.

Manchmal bevorzugen ausländische Käufer die Finanzierung über Kredite in ihrem Heimatland. Dies kann eine gute Option sein, wenn die Kreditbedingungen in Ihrem Heimatland günstiger sind (niedrigere Zinssätze oder bessere Rückzahlungsbedingungen) oder wenn Banken in Kroatien nicht bereit sind, den gewünschten Kreditbetrag zu gewähren.

Für jede der genannten Finanzierungsmöglichkeiten empfehlen wir, einen Bankberater zu konsultieren, der Ihnen bei der Analyse der verschiedenen Optionen hilft und die beste Finanzierungsstrategie basierend auf Ihren Bedürfnissen findet.

Die Rolle des Immobilienmaklers in Split

Die Rolle des Immobilienmaklers in Split beschränkt sich nicht nur auf die Besichtigung von Immobilien, sondern ihre Hauptfunktion ist die eines Beraters und Helfers während des gesamten Prozesses. Die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienmaklers kann für ausländische Käufer von unschätzbarem Wert sein.

Das Wissen über den lokalen Markt ermöglicht es ihnen, Ihnen die richtigen Informationen zur realistischen Marktwertschätzung einer Immobilie zu geben, sie kennen sich mit den verschiedenen Stadtteilen und ihren Besonderheiten aus, erkennen wertvolle Gelegenheiten und können Ihnen bei den Verhandlungen helfen, was in der Regel zu einem günstigeren Preis führt.

Ein qualifizierter Makler wird Ihnen bei den komplexen rechtlichen und administrativen Schritten helfen, was die Sammlung aller erforderlichen Dokumente in der richtigen Form umfasst. Es ist wichtig, sich für die Zusammenarbeit mit der richtigen Agentur zu entscheiden, da deren Makler mit Anwälten und Notaren zusammenarbeiten, die den Eigentumsübergang durchführen und Ihnen beim Erhalt einer OIB (persönliche Identifikationsnummer) helfen, was ein notwendiger Schritt im Kaufprozess ist.

Wenn Sie den Kauf mit einem Kredit finanzieren, haben Makler Erfahrung in der Zusammenarbeit mit Banken und können Ihnen auch diesen Teil des Prozesses erleichtern. Nach dem Kauf einer Immobilie kann der Makler bei Dienstleistungen wie der Anmeldung von Versorgungsunternehmen wie Wasser, Strom und Internet helfen.

Wenn Sie die Immobilie renovieren oder umbauen möchten, kennen Makler in der Regel lokale Bauunternehmen, Handwerker und Designer, die sie empfehlen können. Wenn Sie die Immobilie vermieten möchten, können Makler Ihnen bei der Organisation der Mietverwaltung und der logistischen Anforderungen für Touristen oder Langzeitmieter helfen. Dieser Teil kann für ausländische Käufer sehr nützlich sein, die sich noch an die neue Umgebung anpassen müssen.

Bei der Auswahl eines Maklers sollten Sie seine Bewertungen überprüfen. Transparenz und klare Kommunikation sind entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden. Obwohl die Beauftragung eines Maklers zusätzliche Kosten in Form von Provisionen bedeutet, kann professionelle Hilfe in vielen Fällen den Prozess beschleunigen und Risiken im Zusammenhang mit dem Kauf verringern, was Ihnen langfristig Zeit und Geld spart.

Kosten und Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie in Split

Beim Kauf einer Immobilie in Split, wie auch im Rest Kroatiens, ist es wichtig, zusätzliche Kosten und Steuern zu berücksichtigen. Ausländischen Käufern ist oft nicht klar, welche Verpflichtungen sie erfüllen müssen, daher ist es wichtig, im Voraus zu verstehen, was zu erwarten ist, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3 % des Kaufpreises und wird beim Eigentumsübergang fällig. Dies gilt für alle Immobilien, die nicht im Mehrwertsteuersystem enthalten sind. Die Steuer muss innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages gemeldet und gezahlt werden. Der Käufer muss die Steuerbehörde mit dem Kaufvertrag und anderen erforderlichen Dokumenten benachrichtigen.

Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer können Sie mit Mehrwertsteuer (MwSt.) rechnen, die auf den Kauf bestimmter Immobilienarten angewendet wird, meist auf Neubauten, die von einem Unternehmen verkauft werden, das als Mehrwertsteuerpflichtiger eingetragen ist. Dieses Gesetz gilt für neu gebaute Immobilien oder für den ersten Verkauf nach dem Bau. Die Mehrwertsteuer ist im Preis der Immobilie enthalten und wird vom Käufer bezahlt. Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer schließen sich gegenseitig aus, was bedeutet, dass beide Steuern nicht für dieselbe Immobilie gezahlt werden können. Wenn Sie also eine Neubauimmobilie kaufen, wird der Preis um die Mehrwertsteuer von 25 % des Immobilienpreises erhöht, und Sie müssen keine Grunderwerbsteuer von 3 % zahlen.

Zusätzliche Kosten können sich auf die Maklergebühr, Übersetzungskosten für Dokumente, rechtliche Dienstleistungen, die Kosten für die Immobilienbewertung, Notargebühren, Bankgebühren im Falle eines Immobilienkaufs mit einem Kredit sowie die Kosten für den Eigentumsübergang beziehen.

Neben den mit dem Kauf verbundenen Kosten müssen ausländische Eigentümer auch eventuelle Renovierungskosten und laufende Instandhaltungskosten der Immobilie sowie mögliche Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen berücksichtigen, wenn sie die Immobilie vermieten möchten.

Übliche Fallstricke und wie man sie vermeidet

Ausländer, die eine Immobilie in Split kaufen, stehen vor einigen spezifischen Herausforderungen, wie komplexen rechtlichen Verfahren und möglichen Unsicherheiten hinsichtlich des Eigentums.

Ein erster Fallstrick ist der nicht überprüfte Eigentumsstatus – es ist wichtig, sicherzustellen, dass alle Eigentumspapiere ordnungsgemäß sind und die Immobilie keine Hypotheken oder andere Belastungen aufweist. Überprüfen Sie das Grundbuch (Kataster), um sicherzustellen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist.

Ein weiterer Fallstrick können versteckte Kosten und Steuern sein, weshalb es entscheidend ist, alle mit dem Kauf verbundenen Kosten im Voraus zu recherchieren.

Seien Sie auch vorsichtig bei Immobilien, die sich im Legalisierungsprozess befinden – obwohl sie wie eine gute Gelegenheit erscheinen mögen, kann der Legalisierungsprozess langwierig und teuer sein.

Ein schlecht ausgearbeiteter Kaufvertrag kann zu rechtlichen Problemen, Streitigkeiten oder zusätzlichen Kosten in der Zukunft führen. Beauftragen Sie einen rechtlichen Experten, der den Vertrag prüft und vorbereitet, um sicherzustellen, dass alle Bedingungen klar definiert und in Ihrem Interesse sind. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag alle Details enthält, einschließlich der Zahlungsfristen, des Eigentumsstatus und der Bedingungen für die Übergabe der Immobilie.

Viele Käufer, insbesondere Ausländer, entscheiden sich, eine Immobilie nur aufgrund von Fotos oder virtuellen Besichtigungen zu kaufen, was zu unangenehmen Überraschungen führen kann. Besichtigen Sie die Immobilie immer persönlich, bevor Sie eine endgültige Entscheidung treffen. Beauftragen Sie einen Inspektor, um potenzielle Probleme wie Feuchtigkeit, alte Installationen oder Renovierungsbedarf zu identifizieren.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie in Split durch einen ausländischen Staatsbürger kann ein herausfordernder Prozess sein, bietet jedoch bei der richtigen Herangehensweise eine außergewöhnliche Investitionsmöglichkeit an der Adriaküste. Der Schlüssel zum Erfolg ist eine gründliche Marktforschung, das Verständnis der rechtlichen Bedingungen und eine ordnungsgemäße Finanzplanung.

Die Zusammenarbeit mit erfahrenen lokalen Fachleuten – Immobilienagenturen – kann die Navigation durch alle Hürden erheblich erleichtern und Risiken minimieren. Auch das Verständnis aller Kosten, steuerlichen Verpflichtungen und potenziellen Fallstricke stellt sicher, dass der Prozess reibungslos verläuft und Sie unerwartete Komplikationen vermeiden.

Egal, ob Sie eine Immobilie im historischen Zentrum, eine luxuriöse Villa am Meer oder eine moderne Wohnung in einem Neubau wählen, eine rechtzeitige Vorbereitung und fachkundige Beratung sind entscheidend für die richtige Entscheidung, die Ihren Bedürfnissen entspricht und langfristigen Wert bietet.