Kurzzeit- oder Langzeit Vermietung in Kroatien – Was bringt mehr Gewinn?

Immer mehr Immobilieneigentümer in Kroatien, wenn sie eine „überzählige“ Immobilie haben, entscheiden sich dafür, diese zu vermieten, um zusätzliches Einkommen zu generieren und das Haushaltsbudget zu verbessern. Bei der Wahl dieser Einnahmequelle stellt sich zunächst die Frage, ob eine langfristige oder kurzfristige Vermietung rentabler ist.

In den folgenden Abschnitten betrachten wir die Vor- und Nachteile beider Mietformen, um Vermietern die Entscheidung zu erleichtern.

Problematik der Kurzzeit- und Langzeit Vermietung

Wenn man vor dieser Entscheidung steht, ist der erste Aspekt, den wir betrachten, der Gewinn. Dies ist jedoch nicht der einzige Faktor, denn wie man sagt: Zeit ist Geld – und eine der beiden Mietformen erfordert definitiv mehr Zeit und Geduld als die andere. Besonders relevant ist die Frage der Mietform für Eigentümer von Immobilien in touristischen Gebieten, wo die Nachfrage oft größer ist als das Angebot. Gleiches gilt für Städte mit hoher Studentenmobilität wie Split, wo Eigentümer oft Mietmodelle kombinieren, was sich für Mietsuchende meist nicht als ideale Lösung erweist. 

Die Regierung der Republik Kroatien wollte mit der Einführung einer Immobiliensteuer und anderen Maßnahmen der Willkür der Vermieter ein Ende setzen und sie dazu bewegen, sich eindeutig für eine Mietform zu entscheiden. Gleichzeitig sollen dadurch mehr Immobilien dem Markt zugeführt werden – denn es ist bekannt, dass es in Kroatien bis zu 600.000 leerstehende Wohnungen gibt.

Obwohl Wohnungseigentum in Kroatien aus mentalitäts bedingten und sicherheitsbezogenen Gründen Tradition hat, führt der starke Anstieg der Kaufpreise dazu, dass sich immer mehr Menschen für das Mieten entscheiden. Mieter konkurrieren mit Touristen – oder besser gesagt umgekehrt. 

Die Entscheidung für eine Mietform hängt vom erwarteten Gewinn ab, aber auch vom Ziel, die Kapitalrendite zu maximieren.

Vorteile der Kurzzeitvermietung

Unter Kurzzeitvermietung versteht man Mietverhältnisse von weniger als zehn Monaten, nicht zwingend an dieselben Mieter. Diese Form ist überwiegend touristisch geprägt, kann aber auch auf Arbeiter, Familien mit Angehörigen im Krankenhaus, Studenten, digitale Nomaden usw. zutreffen.

Der offensichtlichste Vorteil der Kurzzeitvermietung ist ein höheres Einkommen, insbesondere in touristischen Gebieten, wo die Übernachtungspreise hoch sind. Der durchschnittliche Übernachtungspreis in Split liegt beispielsweise bei 86 € pro Ferienwohnung, während die durchschnittliche Monatsmiete etwa 700 € beträgt. Eine einfache Rechnung ergibt ein potenzielles Einkommen von 2.580 € im Monat bei voller Auslastung – also mehr als das Dreifache der Monatsmiete.

Ein weiterer Vorteil ist die Instandhaltung. Dieser Aspekt kann auch ein Nachteil sein, den wir später besprechen. Als Vorteil meinen wir hier, dass durch den häufigen Mieterwechsel regelmäßige Kontrollen und Reparaturen durch den Eigentümer erfolgen, was der Funktionalität und dem Erscheinungsbild der Immobilie zugute kommt. 

Bei Kurzzeitvermietungen gibt es Zeiträume, in denen der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen kann – auch das ist ein Vorteil.

Nachteile der Kurzzeitvermietung

Der erste Nachteil dieser Mietform, insbesondere im Vergleich zur Langzeitmiete, ist die Möglichkeit von Leerständen – also Zeiten, in denen die Wohnung nicht vermietet ist. In solchen Fällen bringt die Immobilie kein Einkommen und keine Rendite. Schlimmer noch – es können zusätzliche Kosten entstehen.

Ein weiterer Nachteil ist der Aufwand. Der Eigentümer muss – selbst oder über eine Agentur – Zeit und Energie in die Mietersuche investieren. Wer dies selbst übernimmt, muss mit einem hohen Zeitaufwand rechnen. Wer die Dienste einer Agentur nutzt, muss mit entsprechenden Kosten rechnen. Hinzu kommen Pauschalsteuer, Steuer auf Ferienimmobilien und Mitgliedsbeiträge bei der Tourismusorganisation.

Auch Werbung, Verwaltung und das generelle Management der Immobilie erfordern zusätzlichen Aufwand.

Wie bereits erwähnt, kann Instandhaltung ein Vor- und Nachteil sein. Finanziell ist es ein Nachteil, da Reparaturen Kosten verursachen. Auch Reinigungskosten müssen berücksichtigt werden. 

Vorteile der Langzeitvermietung

Als Langzeitmiete gilt jede Vermietung von mehr als zehn Monaten ohne Unterbrechung. Ein Vorteil dieser Form ist Sicherheit, also ein stabiles Einkommen, das monatlich zur Deckung der Miete erwartet wird. 

Ein weiterer Vorteil gegenüber Kurzzeitvermietung ist ein deutlich geringerer Aufwand in verschiedenen Bereichen: Weniger Zeit und Energie müssen in die Mietersuche investiert werden. Auch die Instandhaltungskosten sind geringer, da Mieterwechsel seltener vorkommen. 

Bei touristischer Kurzzeitvermietung zahlt der Eigentümer die Nebenkosten selbst, bei der Langzeitmiete übernimmt dies der Mieter. 

In der Praxis hat der Eigentümer – sobald ein Mieter gefunden ist – keine Verpflichtungen, außer bei Reparaturen zur Verfügung zu stehen. Solange die Miete regelmäßig gezahlt wird, besteht kein zusätzlicher Aufwand.

Nachteile der Langzeitvermietung

Der offensichtlichste Nachteil im Vergleich zur Kurzzeitvermietung ist ein geringeres Einkommen. Wie bereits erwähnt, kann die Kurzzeitvermietung fast das Dreifache des monatlichen Einkommens einbringen – bei vollständiger Auslastung.

Zudem kann eine langfristig vermietete Wohnung nicht ohne Weiteres selbst genutzt werden. Bei längerer Nutzung durch Mieter kann es zu Abnutzung an Möbeln und Installationen kommen – was nach dem Auszug hohe Renovierungskosten zur Folge haben kann.

Ein weiterer Nachteil sind unverlässliche oder nachlässige Mieter. Es kommt vor, dass solche Mieter Schäden verursachen, Schulden hinterlassen und plötzlich verschwinden. Manche Eigentümer hatten Probleme mit geschützten Mietern – das ist jedoch ein Thema für einen anderen Artikel.

Kosten und Steuerpflichten – Kurzzeit- vs. Langzeitvermietung

Bei der Entscheidung zwischen beiden Mietformen müssen Eigentümer die betrieblichen und steuerlichen Kosten berücksichtigen. Wie bereits erwähnt, bringt die Kurzzeitvermietung zwar mehr Einkommen, verursacht aber auch höhere Kosten. Neben Reinigung, Instandhaltung und Werbung sind Pauschalsteuer, Tourismusabgabe, Aufenthaltsgebühr und ggf. Mehrwertsteuer (bei über 40.000 € Jahresumsatz) zu berücksichtigen.

Bei Langzeitvermietung sind die Instandhaltungskosten geringer. Die steuerlichen Pflichten sind einfacher. Ab 2025 beträgt die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Kroatien 8 % auf den steuerpflichtigen Teil (70 % des Jahreseinkommens).

Wenn man zB. eine Wohnung in Split für 700 € pro Monat vermietet, beträgt der Jahresumsatz 8.400 €. Davon sind 2.520 € (30 %) steuerfrei. Auf die restlichen 5.880 € werden 8 % Steuer erhoben – das sind 470 € jährlich, also etwas mehr als eine halbe Monatsmiete. Hinweis: Die Steuer wird jährlich bezahlt.

Je nach Gemeinde fällt zusätzlich eine kommunale Steuer von 12 % auf 470 € an, sodass die Gesamtsteuerlast 526 € jährlich beträgt.

Fazit

Die Kurzzeitvermietung – insbesondere in touristischen Zentren – kann höhere Einnahmen bringen, erfordert jedoch mehr Aufwand und verursacht höhere Betriebskosten. Die Langzeitvermietung bringt zwar weniger Einkommen, bietet dafür aber stabile Einnahmen, geringeren Aufwand, niedrigere Steuern und weniger Betriebskosten.

Letztlich hängt die Entscheidung vom Eigentümer ab – wie viel Zeit und Engagement er investieren möchte und wie wichtig die Mieteinnahmen für sein Haushaltsbudget oder seinen Lebensunterhalt sind.