Guide complet pour l’achat d’une propriété à Split en tant que citoyen étranger

Acheter une propriété en tant qu’étranger dans un autre pays peut être une expérience excitante, mais aussi un processus difficile et long. Surtout lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété à Split, le joyau de la côte Adriatique, qui offre une combinaison d’histoire, de culture et de beauté naturelle. En raison des spécificités de la législation croate, des règles locales particulières et du marché immobilier dynamique, le processus d’achat peut nécessiter une planification détaillée et une préparation approfondie.

Il est recommandé de faire appel à une agence immobilière locale qui servira de soutien moral et juridique tout au long de ce processus. Cependant, si vous souhaitez le faire de manière autonome, ce guide vous fournira les étapes et conseils qui vous aideront à mieux comprendre toutes les phases de l’achat, de la recherche de conseils juridiques à la conclusion des transactions financières et au transfert de propriété.

Voici ce que vous devez savoir pour rendre le processus d’achat aussi fluide que possible.

Tendances actuelles et prix de l’immobilier à Split

Le marché immobilier à Split est caractérisé par une forte demande, surtout dans les zones attrayantes près du littoral, et par une augmentation des prix en raison de l’offre limitée, notamment dans les anciens quartiers de la ville. Les prix de l’immobilier à Split ont augmenté ces dernières années, en raison de l’augmentation de la demande et de l’offre limitée.

Les différentes zones de Split offrent différents styles et types de propriétés : des maisons en pierre historiques dans le centre-ville près du palais de Dioclétien, des appartements modernes dans des immeubles neufs en bord de mer, aux villas de luxe dans des quartiers plus populaires comme Meje, Žnjan, Bačvice. Comprendre ces différences est essentiel pour trouver la propriété qui correspond le mieux à vos besoins et à votre budget.

La première étape consiste à rechercher les prix moyens pour le type de propriété qui vous intéresse. Il est nécessaire de suivre les offres immobilières en ligne pour vous faire une idée de l’état actuel du marché, en faisant attention aux fluctuations saisonnières, car pendant la saison touristique, les prix peuvent augmenter.

En moyenne, les prix de l’immobilier à Split varient de 3 500 à 5 000 euros par mètre carré, mais peuvent varier considérablement. Récemment, l’estimation des propriétés uniquement en fonction du mètre carré perd de plus en plus de son importance, car le marché est devenu plus sophistiqué, et les acheteurs et investisseurs exigent des informations plus détaillées sur ce qui détermine la valeur d’une propriété. Aujourd’hui, l’estimation du prix inclut un large éventail de paramètres qui affectent la valeur totale et ne sont pas uniquement liés à la superficie. Ainsi, dans la vieille ville et dans des quartiers populaires comme Meje, les prix peuvent atteindre plus de 7 000 euros par mètre carré.

Conditions juridiques pour les étrangers achetant une propriété à Split

L’étape suivante à prendre en compte si vous êtes un étranger souhaitant acheter une propriété à Split concerne les conditions juridiques.
L’achat d’une propriété en Croatie est possible pour les étrangers provenant de pays membres de l’UE dans les mêmes conditions que pour les citoyens croates. Cela représente un avantage, permettant un processus d’achat plus simple et plus rapide, avec un minimum d’obstacles juridiques.

Cependant, les citoyens des pays extérieurs à l’UE doivent remplir des conditions supplémentaires. Si vous venez d’un pays tiers, vous devrez obtenir l’approbation du Ministère de la Justice de la République de Croatie. Cette règle découle du principe de réciprocité : l’achat est autorisé pour les citoyens des pays avec lesquels la Croatie a des accords réciproques sur les droits de propriété. Si votre pays a un accord réciproque avec la Croatie, vous pourrez obtenir l’approbation du Ministère et ainsi avoir le droit d’acheter.

Tout étranger qui envisage un achat en Croatie doit obtenir un OIB (numéro d’identification personnel). Ce numéro est attribué par l’Administration fiscale et est nécessaire pour toutes les transactions financières dans le pays, y compris le transfert de propriété immobilière. L’OIB est un numéro central pour les archives fiscales et est utilisé dans toutes les démarches administratives.

Pour les étrangers qui ne sont pas familiarisés avec le système juridique croate, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé dans les lois croates et les conditions spécifiques pour l’achat d’une propriété à Split, afin d’éviter d’éventuels problèmes juridiques. Un bon avocat pourra s’occuper de l’examen de la documentation, de l’obtention de l’OIB, de la vérification du statut de la propriété, jusqu’à l’enregistrement au cadastre, ce qui facilitera grandement votre démarche.

Financer l’achat d’une propriété à Split

Le financement de l’achat d’une propriété à Split, en Croatie, peut se faire de différentes manières. Les conditions pour les étrangers peuvent parfois être plus strictes que pour les citoyens locaux. Que vous soyez intéressé par l’achat en tant qu’acheteur privé, investisseur, ou que vous souhaitiez utiliser la propriété pour la location, il existe plusieurs étapes clés et options à considérer.

La manière la plus simple de financer l’achat d’une propriété est de payer en espèces avec vos propres fonds. Ce type d’achat présente des avantages, car le processus d’achat peut être plus rapide, ce qui est utile pour les propriétés attractives qui se vendent rapidement. En évitant les coûts supplémentaires liés aux intérêts, aux frais bancaires et à l’assurance de prêt, vous avez une meilleure position de négociation, car les vendeurs sont souvent disposés à vendre leur propriété à un prix plus bas en raison de la rapidité du paiement.

Pour ceux qui envisagent de financer leur achat par crédit, il est important de consulter à l’avance les banques qui offrent des options de crédit pour les étrangers. En règle générale, les étrangers s’attendent à un contrôle de crédit plus strict et à un taux d’intérêt plus élevé, selon la banque, le type de crédit et l’évaluation de la solvabilité. Il est utile de préparer tous les documents nécessaires à l’avance, y compris une preuve de revenus, la stabilité financière, un relevé bancaire, une déclaration fiscale du pays d’origine et une preuve d’emploi stable.

Parfois, les acheteurs étrangers préfèrent financer leur achat par crédit dans leur pays d’origine. Cela peut être une bonne option si les conditions de crédit dans votre pays d’origine sont plus favorables (taux d’intérêt plus bas ou meilleures conditions de remboursement) ou si les banques en Croatie ne sont pas disposées à fournir le montant souhaité.

Pour chacune des options de financement mentionnées, il est recommandé de consulter un conseiller bancaire qui pourra vous aider à analyser les différentes options et trouver la meilleure stratégie de financement selon vos besoins.

Le rôle de l’agent immobilier à Split

Le rôle de l’agent immobilier à Split ne se limite pas à la présentation des propriétés, mais sa fonction principale est celle de conseiller et d’assistant tout au long du processus. Engager un agent immobilier expérimenté peut être d’une valeur inestimable pour les acheteurs étrangers.

Connaître le marché local permet de fournir des informations précises sur l’estimation de la valeur réelle d’une propriété, d’être familier avec les différentes parties de la ville et leurs spécificités, de repérer des opportunités intéressantes et d’aider dans les négociations, ce qui aboutit souvent à un prix plus avantageux.

Un agent qualifié facilitera les démarches juridiques et administratives complexes, ce qui inclut la collecte de tous les documents nécessaires et leur mise en forme correcte. Il est important de choisir la bonne agence, car leurs agents collaborent avec des avocats et des notaires qui effectuent le transfert de propriété et vous aident à obtenir l’OIB, ce qui est une étape essentielle dans le processus d’achat.

Si vous financez votre achat par un prêt, les agents ont de l’expérience avec les banques et peuvent simplifier cette partie du processus. Après l’achat de la propriété, l’agent peut vous aider avec des services comme l’enregistrement des services publics tels que l’eau, l’électricité, internet.

Si vous souhaitez rénover ou adapter la propriété, les agents connaissent généralement des entreprises de construction locales, des artisans et des designers qu’ils peuvent vous recommander. De même, si vous achetez une propriété à des fins de location, les agents peuvent vous aider à organiser la gestion des locations et les besoins logistiques pour les touristes ou les locataires à long terme. Cette partie peut être très utile pour les acheteurs étrangers qui doivent encore s’adapter à leur nouvel environnement.

Lors du choix d’un agent, vérifiez ses avis. La transparence et la clarté de la communication sont essentielles pour éviter les malentendus. Bien que l’engagement d’un agent puisse représenter un coût supplémentaire sous forme de commission, l’aide professionnelle dans de nombreux cas peut accélérer le processus et réduire les risques liés à l’achat, ce qui vous fera économiser du temps et de l’argent à long terme.

Les coûts et taxes liés à l’achat d’une propriété à Split

Lors de l’achat d’une propriété à Split, ainsi que dans le reste de la Croatie, il est important de prendre en compte les coûts et taxes supplémentaires. Les acheteurs étrangers ne comprennent souvent pas quelles obligations ils doivent remplir, il est donc important de comprendre à l’avance à quoi s’attendre pour éviter des surprises désagréables.

La taxe sur les transactions immobilières est de 3 % du prix d’achat, et elle est payée lors du transfert de propriété. Cela s’applique à toutes les propriétés qui ne sont pas soumises à la TVA. La taxe doit être déclarée et payée dans les 30 jours suivant la signature du contrat d’achat. L’acheteur doit soumettre une déclaration à l’administration fiscale avec le contrat d’achat et d’autres documents nécessaires.

En plus de la taxe sur les transactions immobilières, il y a des frais de TVA qui s’appliquent à l’achat de certains types de propriétés, généralement de nouveaux bâtiments vendus par une entreprise enregistrée en tant qu’assujetti à la TVA. Cette loi s’applique aux propriétés récemment construites ou aux premières ventes après la construction. La TVA est incluse dans le prix de la propriété, et elle est payée par l’acheteur. La TVA et la taxe sur les transactions immobilières s’excluent mutuellement, ce qui signifie qu’il n’est pas possible de payer les deux taxes sur la même propriété. Ainsi, si vous achetez une propriété dans un nouveau bâtiment, le prix sera augmenté de la TVA sur l’immobilier, qui est de 25 % du prix de la propriété, et vous ne devrez pas payer la taxe sur les transactions immobilières de 3 %.

Les frais supplémentaires peuvent inclure : la commission de l’agent, les frais de traduction des documents, les services juridiques, le coût de l’estimation de la propriété, les frais de notaire, les frais bancaires si l’achat est financé par un prêt, ainsi que les frais de transfert de propriété.

En plus des coûts liés à l’achat, les propriétaires étrangers doivent prendre en compte les éventuels frais d’adaptation et de maintenance de la propriété, ainsi que les taxes sur les revenus locatifs si la propriété est destinée à la location.

Les pièges courants et comment les éviter

Les étrangers qui achètent une propriété à Split font face à des défis spécifiques, comme des procédures juridiques complexes et des incertitudes potentielles concernant la propriété.

Le premier piège est de ne pas vérifier le statut de la propriété – il est important de s’assurer que tous les documents de propriété sont en règle et que la propriété n’a pas d’hypothèques ou d’autres charges. Vérifiez les registres fonciers (cadastre) pour vous assurer que le vendeur est le propriétaire légitime de la propriété.

Un autre piège peut être les frais et taxes cachés, c’est pourquoi il est crucial de rechercher à l’avance tous les frais liés à l’achat.

De plus, soyez prudent avec les propriétés en cours de régularisation – bien qu’elles puissent sembler être une bonne opportunité, le processus de régularisation peut être long et coûteux.

Un contrat de vente mal rédigé peut entraîner des problèmes juridiques, des litiges ou des coûts supplémentaires à l’avenir. Faites appel à un expert juridique qui pourra examiner et préparer le contrat, en veillant à ce que toutes les conditions soient clairement définies et conformes à vos intérêts. Assurez-vous que le contrat inclut tous les détails, y compris les délais de paiement, le statut de la propriété et les conditions de prise en charge de la propriété.

De nombreux acheteurs, notamment les étrangers, choisissent d’acheter une propriété uniquement sur la base de photos ou de visites virtuelles, ce qui peut entraîner des surprises désagréables. Toujours visiter la propriété en personne avant de prendre une décision finale. Faites appel à un expert en inspection de propriétés pour identifier d’éventuels problèmes comme l’humidité, les installations anciennes ou la nécessité de rénovations.

Conclusion

L’achat d’une propriété à Split pour un citoyen étranger peut être un processus exigeant, mais avec la bonne approche, il offre une occasion exceptionnelle d’investir sur la côte adriatique. La clé du succès est une recherche approfondie du marché, la compréhension des conditions juridiques et une planification appropriée du financement.

La collaboration avec des experts locaux expérimentés – agences immobilières – peut grandement faciliter la navigation à travers toutes les étapes et minimiser les risques. De plus, comprendre tous les coûts, les obligations fiscales et les pièges potentiels garantit que le processus se déroule sans accroc et vous évite des complications imprévues.

Que vous choisissiez une propriété dans le centre historique, une villa de luxe en bord de mer ou que vous achetiez un appartement à Split, une préparation rapide et des conseils professionnels sont la clé pour prendre la bonne décision qui répondra à vos besoins et apportera une valeur à long terme. .