Location à Court Terme ou à Long Terme en Croatie – Quelle Est la Plus Rentable

De plus en plus de propriétaires en Croatie, s’ils disposent d’un bien immobilier « en trop », choisissent de le louer afin de générer un revenu supplémentaire et d’améliorer leur budget familial. Lorsqu’ils choisissent cette source de revenu, la première question qu’ils se posent est de savoir s’il est plus rentable de louer à long terme ou à court terme.

Dans les sections suivantes, nous examinerons les avantages et les inconvénients de chaque type de location pour aider les propriétaires à prendre une décision éclairée.

Problématiques des Locations à Long Terme et à Court Terme

Face à cette question, le premier aspect que nous considérons est le profit. Cependant, ce n’est pas le seul facteur à prendre en compte, car comme on dit, le temps c’est de l’argent, et l’un de ces types de location demande assurément plus de temps et de patience que l’autre. La question du type de location concerne particulièrement les propriétaires de biens situés dans des zones touristiques où la demande dépasse souvent l’offre. Il en va de même dans des villes à forte rotation étudiante comme Split où les propriétaires combinent souvent plusieurs formes de location, ce qui ne fonctionne généralement pas bien pour les locataires. 

Le gouvernement de la République de Croatie a voulu mettre fin à l’arbitraire des propriétaires en introduisant des taxes foncières et des mesures incitant à choisir clairement un type de location. Ces mesures visaient également à faire entrer davantage de biens sur le marché, sachant qu’il y aurait jusqu’à 600 000 appartements vides en Croatie.

Bien qu’il existe une tradition de propriété en Croatie liée à la mentalité et au sentiment de sécurité, la forte hausse des prix d’achat pousse de plus en plus de résidents à opter pour la location. Les locataires se retrouvent en concurrence avec les touristes – ou inversement. 

Le choix du type de location dépend du revenu attendu, mais il s’agit aussi de maximiser le retour sur investissement.

Avantages de la Location à Court Terme

Les locations à court terme sont celles de moins de dix mois, pas nécessairement avec les mêmes locataires. Ces locations sont principalement touristiques, bien qu’elles puissent aussi s’adresser à des travailleurs, des familles ayant un proche hospitalisé, des étudiants, des nomades numériques, etc.

L’avantage le plus évident de la location à court terme est le revenu plus élevé, surtout dans les destinations touristiques où les tarifs à la nuitée restent élevés. À Split, par exemple, le tarif moyen par nuit est de 86 € pour un appartement touristique, tandis que le loyer mensuel moyen est d’environ 700 €. Un simple calcul donne un revenu potentiel de 2 580 € par mois si l’appartement est occupé en continu – soit plus de trois fois le revenu mensuel d’une location classique.

Le deuxième avantage est l’entretien. Cet aspect peut aussi représenter un inconvénient, que nous aborderons plus loin. Par avantage, nous entendons que la rotation fréquente des locataires implique des contrôles et réparations réguliers, ce qui contribue à la fonctionnalité et à l’esthétique du bien. 

Les périodes libres permettent également au propriétaire d’utiliser l’appartement pour ses propres besoins, ce qui constitue un avantage supplémentaire.

Inconvénients de la Location à Court Terme

Le premier inconvénient de ce type de location, surtout par rapport à la longue durée, est le risque de vacances locatives – périodes où le logement n’est pas occupé. Dans ce cas, aucun revenu n’est généré et aucun retour sur investissement. Pire encore, cela peut entraîner des frais.

Le deuxième inconvénient est l’implication personnelle. Le propriétaire doit, seul ou via une agence, consacrer du temps à la recherche de locataires. S’il agit seul, cela peut prendre beaucoup de temps. L’utilisation des services d’une agence entraîne également des frais. Il faut aussi tenir compte de la taxe forfaitaire, de la taxe sur les résidences secondaires et de la cotisation à l’office de tourisme.

Il faut également prévoir un effort pour la publicité, la gestion administrative et la gestion générale du bien.

Comme mentionné, l’entretien peut être un avantage ou un inconvénient. Du point de vue financier, c’est clairement un inconvénient en raison des coûts de réparation. Il faut également intégrer les frais de ménage. 

Avantages de la Location à Long Terme

La location à long terme désigne toute location de plus de dix mois, en continu. L’un de ses avantages est la sécurité, c’est-à-dire un revenu stable, attendu chaque mois pour couvrir le loyer. 

Un autre avantage par rapport à la location courte est l’implication personnelle beaucoup plus réduite : moins de temps et d’énergie à consacrer à la recherche de locataires. Les frais d’entretien sont également moindres grâce à une rotation plus faible. 

Dans le cas d’une location touristique, les charges sont à la charge du propriétaire, tandis que pour la location longue, elles sont à la charge des locataires. 

En pratique, une fois les locataires trouvés, le propriétaire n’a plus de responsabilités, sauf en cas de réparations à effectuer. Avec des locataires fiables, il n’y a donc aucune obligation particulière.

Inconvénients de la Location à Long Terme

L’inconvénient le plus évident de ce type de location, par rapport à la courte durée, est le revenu plus faible. Comme indiqué, une location courte peut générer jusqu’à trois fois plus de revenus mensuels – en supposant un taux d’occupation de 100 %.

De plus, un appartement loué à long terme ne peut pas être utilisé à des fins personnelles à tout moment. Un séjour prolongé peut entraîner une usure du mobilier, des installations, etc., nécessitant des rénovations coûteuses une fois les locataires partis.

Un autre inconvénient réside dans les locataires irresponsables ou peu fiables. Il arrive que ces locataires causent des dégâts, laissent des dettes, et disparaissent du jour au lendemain. Certains propriétaires ont eu des problèmes avec des locataires protégés, mais c’est un sujet pour un autre article.

Coûts et Obligations Fiscales – Location à Court Terme vs. Long Terme

Lors du choix entre ces deux types de location, les propriétaires doivent tenir compte des coûts commerciaux et fiscaux. Comme déjà évoqué, bien que plus rentable, la location courte génère aussi plus de dépenses. En plus du ménage, de l’entretien et de la publicité, il faut considérer la taxe forfaitaire, l’adhésion à l’office de tourisme, la taxe de séjour et la TVA si le chiffre d’affaires annuel dépasse 40 000 €.

En location longue, les frais d’entretien sont moindres comparés à ceux d’une location courte. Les obligations fiscales sont plus simples. Le propriétaire paie un impôt sur le revenu locatif qui, en Croatie, à partir de 2025, est de 8 % sur 70 % du revenu annuel imposable.

Par exemple, si nous louons un appartement à Split pour 700 € par mois, cela donne 8 400 € par an. Sur ce montant, 2 520 € (30 %) ne sont pas imposables. Les 70 % restants, soit 5 880 €, sont imposés à 8 %, soit 470 € par an – un peu plus de la moitié d’un mois de loyer. À noter : l’impôt est payé annuellement.

Selon la commune, une surtaxe de 12 % peut s’ajouter, portant l’impôt total annuel à 526 €.

Conclusion

La location à court terme, surtout dans les zones touristiques, peut générer des revenus plus élevés, mais demande plus d’implication et entraîne davantage de coûts. La location à long terme rapporte moins, mais assure un revenu stable, moins de gestion, des impôts réduits et moins de charges.

Finalement, la décision revient au propriétaire – selon le temps et les efforts qu’il est prêt à investir, et selon l’importance du revenu locatif pour son budget ou ses besoins de subsistance.