Avantages et Risques de l’Achat d’un Bien Immobilier en Construction en Croatie

Les biens immobiliers sur plan deviennent un moyen de plus en plus populaire d’acheter des constructions neuves. Cette méthode devient la norme, principalement parce qu’elle offre une flexibilité aux acheteurs. Le processus d’achat d’un bien en construction peut parfois sembler flou, c’est pourquoi nous allons expliquer ci-dessous de quoi il s’agit exactement.

Que signifie acheter un bien immobilier en construction ?

Acheter un bien en construction, ou sur plan, signifie acheter le bien avant la fin des travaux — et souvent même avant leur début. L’acheteur se familiarise complètement avec le bien via des visualisations et les plans de l’architecte, selon le concept et la vision du promoteur.

Ce type d’achat offre une expérience clé en main, livrant un bien prêt à emménager avec l’avantage d’être le premier occupant — un point important surtout pour les familles à la recherche de leur maison de rêve.

Avantages de l’Achat d’un Bien en Construction

Il existe de nombreux avantages à acheter un bien en construction, ce qui explique sa popularité croissante.

Un des avantages est que l’acheteur peut investir tôt dans un bien dont la valeur peut augmenter à mesure que le quartier se développe et gagne en infrastructures.

L’acheteur peut participer à l’aménagement intérieur — en choisissant les couleurs des murs, les matériaux de sol, le type de carrelage, et selon l’avancement des travaux, d’autres détails. Ainsi, l’acheteur a un meilleur contrôle sur le bien qu’il acquiert, sans devoir entreprendre ou financer des modifications ultérieures.

Un autre avantage est d’emménager dans un logement moderne et contemporain, en phase avec les tendances actuelles, souvent équipé de technologies intelligentes et économes en énergie.

Les achats sur plan incluent souvent des garanties qui protègent les acheteurs contre les problèmes pouvant survenir dans le cadre d’une construction autonome.

Quels sont les principaux risques d’un Achat sur Plan ?

L’un des plus grands inconvénients d’un achat sur plan est la possibilité de retards dans la construction. La construction peut être prolongée pour diverses raisons, les acheteurs doivent donc faire preuve de flexibilité quant à la date d’emménagement.

Un autre risque potentiel est la fluctuation du marché. Bien que rare, il est possible que la valeur du bien diminue durant la phase de construction, en raison de facteurs extérieurs.

Il peut y avoir des frais supplémentaires, donc l’acheteur doit bien comprendre ce qui est inclus dans le prix et ce qui ne l’est pas. Il est essentiel d’examiner attentivement toute la documentation pour éviter les mauvaises surprises. Il est aussi conseillé de demander au promoteur des informations sur la fiscalité, les dépenses prévues ou les coûts des raccordements.

Contrats, Documents et Fiabilité du Promoteur

Avant de décider d’acheter un bien immobilier en construction, il faut vérifier la fiabilité du promoteur — en contrôlant sa solvabilité, ses projets antérieurs, ses éventuels litiges judiciaires, etc.

Le projet auquel appartient le logement acheté doit avoir un permis de construire valide. Le terrain doit être enregistré au nom du promoteur, et la propriété doit lui appartenir.

Le bien souhaité peut d’abord être réservé. Une fois le délai de réservation écoulé, un avant-contrat est rédigé, précisant les délais et modalités de paiement, y compris le dépôt.

Après la fin de la construction et du lotissement, le contrat définitif est signé. Il est important de noter que l’acheteur de ce type de bien ne paie pas de taxe de transfert de propriété, car elle est déjà incluse dans le prix — à condition que le promoteur soit assujetti à la TVA.

Après paiement intégral, le bien est remis au propriétaire par la délivrance d’une déclaration tabulaire. Suit alors l’enregistrement de la propriété. Le contrat doit contenir les données cadastrales, les délais de construction et de livraison, une description détaillée du logement (surface, disposition, orientation, etc.) ainsi que les conditions de vente.

Après l’achèvement des travaux, les acheteurs bénéficient généralement d’une garantie de deux ans pour les défauts mineurs et de dix ans pour les défauts structurels.

Frais Supplémentaires lors de l’Achat d’un Bien en Construction

Les frais supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier en construction ne diffèrent pas sensiblement de ceux d’autres types de biens immobiliers. Il reste cependant essentiel de bien étudier tous les documents et contrats pour savoir ce qui est inclus ou non dans le prix.

Si ces frais ne sont pas couverts par le promoteur, l’acheteur peut avoir à payer la rédaction du contrat et les frais de notaire. Il peut également être tenu de payer l’enregistrement de la propriété et les frais juridiques.

En cas de financement par prêt bancaire, l’acheteur prend également en charge les frais bancaires.

Si le logement n’est pas loti, les frais sont à la charge du promoteur, bien qu’il puisse en répercuter une partie sur l’acheteur — d’où l’importance de bien lire le contrat.

Si les frais de raccordement (électricité, eau, gaz, internet) ne sont pas inclus dans le prix, ils peuvent être à la charge de l’acheteur selon les termes convenus.

Que se passe-t-il si le Projet n’est pas mené à bien ?

L’arrêt ou l’annulation du projet est le pire scénario dans ce type d’achat. Le premier risque est que l’acheteur perde son dépôt.

L’acheteur perd également le logement souhaité, car l’annulation implique l’absence de propriété et d’emménagement. Cela s’accompagne souvent d’incertitudes, de délais, de pertes de temps et de diminution de la valeur de l’investissement.

En cas d’échec du projet, les acheteurs engagent souvent des poursuites contre le promoteur pour récupérer leur investissement, et les procédures judiciaires peuvent durer des années.

Il est fortement conseillé aux acheteurs de se protéger par un contrat incluant une clause de remboursement en cas d’annulation du projet. Ce contrat doit être notarié. Il est également recommandé de faire appel à un avocat pour garantir une protection juridique et éviter tout malentendu, confusion ou perte financière.

Conclusion

Acheter un bien sur plan ou en construction peut être une option intéressante, notamment pour les acheteurs souhaitant participer au processus de construction et personnaliser leur futur logement. Il existe également un potentiel d’augmentation de la valeur du bien pendant les travaux.

Cependant, il existe des risques tels que les retards ou même l’abandon du projet. C’est pourquoi nous recommandons fortement de faire appel à un avocat, de vérifier le promoteur et d’étudier attentivement les documents avant de vous engager dans un achat sur plan.