Coûts cachés de l’achat immobilier en Croatie – à quoi faut-il faire attention ?

Rechercher la maison de vos rêves peut sembler un processus idyllique, mais la bureaucratie associée et les frais imprévus peuvent générer beaucoup de stress. Il est donc essentiel d’être bien informé sur l’ensemble du processus afin d’éviter les mauvaises surprises.

Avant de rechercher et d’acheter un bien immobilier, il est important de se renseigner sur le marché et les prix au mètre carré dans la zone souhaitée. Ensuite, il est nécessaire de définir son budget. En plus du prix de la propriété, il faut donc tenir compte des frais annexes, que nous détaillerons ci-dessous.

Selon le site Global Property Guide, les frais annexes ou de transaction en Croatie varient de 6 à 9 % du prix total du bien. À titre de comparaison, les frais de transaction sont les plus faibles au Danemark et en Islande (jusqu’à 3 %) et les plus élevés en Belgique et en Russie (environ 20 %). On peut donc dire que la Croatie se situe dans la moyenne.

Les frais de transaction comprennent la taxe sur le transfert de propriété, les frais de notaire, la commission d’agence et d’autres dépenses. Ces coûts supplémentaires peuvent dépendre de plusieurs facteurs tels que le type de bien (neuf ou ancien) et le mode de financement (prêt ou fonds propres).

Taxe sur le transfert de propriété – combien et quand la payer ?

La taxe sur le transfert de propriété est un impôt unique payé par l’acheteur, qu’il soit citoyen croate ou non. En Croatie, cette taxe s’élève à 3 % du prix total d’achat. Le notaire déclare cette taxe au bureau des impôts lors de la certification du contrat. Ensuite, le bureau envoie un avis de paiement à l’acheteur, qui doit le recevoir dans les trente jours suivant la signature du contrat. L’acheteur dispose de deux semaines à compter de la réception pour régler la taxe.

Si le bien est acheté auprès d’un promoteur ou d’une entreprise soumise à la TVA (généralement un bien en construction neuve), cette taxe n’est pas due car la TVA de 25 % est déjà incluse dans le prix de vente.

De plus, si le nouveau propriétaire décide d’utiliser le bien à des fins commerciales (par exemple pour la location touristique), un remboursement de la taxe peut être possible.

Commission d’agence – qu’est-ce qui est inclus et qui paie ?

La commission et les services de l’agence immobilière ne sont pas obligatoires dans le processus de vente, mais facilitent grandement le processus, le rendant plus simple et moins stressant.

Selon la politique de l’agence, certains services supplémentaires peuvent être inclus, tels que l’évaluation du bien, les services juridiques, notariaux, de traduction, etc.

La commission d’agence n’est pas strictement encadrée par la loi et dépend de l’agence ; elle est généralement comprise entre 2 et 4 % + TVA. Elle est facturée après la signature et la certification du contrat de vente.

Frais de notaire et de certification du contrat

Le notaire facture les frais de certification des signatures lors de la conclusion du contrat de vente, du transfert de propriété et les frais judiciaires. En Croatie, les frais notariaux sont moins élevés que dans d’autres pays européens et dépassent rarement 200 €.

Il existe une différence selon le mode de paiement. En cas d’achat par crédit, des frais de certification supplémentaires (solemnisation) s’appliquent, proportionnels au montant du prêt.

Services juridiques – protection ou dépense supplémentaire ?

Les services juridiques sont recommandés car l’achat d’un bien immobilier est probablement le plus gros investissement de notre vie et ne doit pas être laissé au hasard. Certains services juridiques sont inclus dans les prestations d’agences immobilières.

Un avocat engagé peut vérifier la légalité et la propriété du bien. Il peut également rédiger le compromis et le contrat de vente, et déposer la demande de changement de propriété. Les frais d’avocat ne dépassent généralement pas 1 % du coût total de l’achat.

Les documents à vérifier sont : l’extrait du registre foncier, le permis de construire, le certificat d’occupation et le certificat énergétique.

Autres coûts

L’évaluation du bien pour l’obtention d’un prêt est réalisée par un expert judiciaire mandaté par la banque. Le coût de cette évaluation dépasse rarement 200 €. Pour les acheteurs étrangers, les frais de traduction doivent également être pris en compte. L’enregistrement des droits de propriété est aussi un coût supplémentaire, effectué par un notaire pour environ 30 €. Ce service peut aussi être pris en charge par un avocat.

Exemple pratique de coûts d’achat immobilier

Pour résumer tout ce qui précède, rien de tel qu’un exemple concret. Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement à Split, ancien, au prix de 400 000 €.

La taxe de 3 % s’élèverait à 12 000 €. La commission d’agence serait également de 12 000 €. Les frais juridiques (1 %) atteindraient 4 000 €, et les frais notariaux environ 200 €.

Ainsi, les frais de transaction supplémentaires dans cet exemple s’élèveraient à 28 200 €, soit 7,05 % de la valeur totale du bien, ce qui correspond aux données mentionnées en début d’article.

Conclusion

Acheter un bien immobilier en Croatie ne consiste pas seulement à trouver l’emplacement idéal et à négocier le prix – cela implique une série de coûts supplémentaires et d’étapes administratives qui peuvent fortement impacter le budget global. Bien qu’ils puissent paraître cachés, ces coûts sont prévisibles si l’acheteur est bien informé et préparé.

Des taxes aux services juridiques et notariaux, en passant par les frais d’agence et d’évaluation – chaque élément contribue à la sécurité juridique et à la transparence de la transaction. Avec une bonne préparation et des conseils professionnels, le processus d’achat peut se dérouler sans accroc ni mauvaise surprise.