Porezna usporedba nekretnina: Zašto investitori biraju Hrvatsku?

Možemo reći da je posljednjih godina Hrvatska postala prava investitorska meka. Tome je pridonijelo ulazak u Europsku uniju, Schengen i Eurozonu, kad su investitori dodatno dobili jednu razinu sigurnosti po pitanju ulaganja. Više puta smo pisali o tome što privlači investitore u Hrvatsku. Ukratko radi se o dobrom omjeru cijene i kvalitete, rasta turističke potražnje a nezanemarivu ulogu igraju globalna događanja u geopolitici.

U ovom će tekstu biti riječ o fiskalnim prednostima Hrvatske u odnosu na zemlje poput Sjedinjenih Američkih Država, Ujedinjenog Kraljevstva i pojedinih europskih zemalja. Vidjet ćemo koje su prednosti ulaganja u Hrvatsku za razliku od ostalih zemalja.

Osnovni porezni okvir za nekretnine u Hrvatskoj

Porezni sustav u Hrvatskoj je relativno jednostavan što ju također čini privlačnom za investitore. Jedan od najvažnijih poreza prilikom kupnje nekretnine jest porez na promet nekretnina. Taj porez u Hrvatskoj u pravilu iznosi 3% od ukupne tržišne vrijednosti. Ovaj se porez plaća jednokratno. 

U Hrvatskoj ne postoji klasični porez za nekretnine u kojima se živi. Postoje određena davanja na lokalnoj razini, uglavnom komunalna. Postoje porezi koji se odnose na najam no oni su formirani po relativno povoljnim stopama. 

Lokalne samouprave mogu uvesti porez na kuće za odmor a stopa se također određuje lokalno, ovisno o samoupravi.

Konkretan primjer: Na nekretnini vrijednosti 200.000 €, porez na kupnju u Hrvatskoj iznosi 6.000 € – jednokratno. U Njemačkoj bi isti ulazni trošak iznosio između 7.000 i 13.000 €, u Francuskoj 14.000 – 16.000 €.

Hrvatska vs. EU i svjetska tržišta: porezna usporedba 

Razumijevanje fiskalne politike i poreznog opterećenja je od velike koristi investitorima a ponekad i presudan faktor zašto se odlučuju ulagati u određenu zemlju. U nastavku slijedi usporedba hrvatske porezne politike te ostalih zemalja Europe i svijeta.

Porez na kupnju nekretnine

Porez na kupnju nekretnine jedan je od najvećih inicijalnih troškova. Kao što smo rekli, on u Hrvatskoj iznosi 3% od ukupne vrijednosti nekretnine. Različite zemlje imaju različite kriterije tipa radi li se o novogradnji ili starogradnji te je li prva ili druga nekretnina/investicija:

• Italija: 2-9% (4.000 – 18.000 € na nekretnini od 200.000 €), ovisno o statusu nekretnine
• Francuska: 7-8% (14.000 – 16.000 € na primeru nekretnine od 200.000 €)
• Njemačka: 3,5-6,5% (7.000 – 13.000 €), ovisno o saveznoj pokrajini
• Španjolska: 6-10% (12.000 – 20.000 €), ovisno o regiji

Godišnji porezi na vlasništvo

U Hrvatskoj još uvijek ne postoji klasični “property tax”, za razliku od ostalih zemalja gdje godišnji porez iznosi između 1 i 3%. Klasični porez kao takav ne postoji iako postoje određena davanja na lokalnoj razini koja su dosta niska. Ova je činjenica velika prednost za investitore koji žele ulagati dugoročno.

U kontekstu dugoročnog ulaganja, upravo ta predvidljivost i nisko porezno opterećenje čine Hrvatsku posebno privlačnom u usporedbi s tržištima gdje godišnji porezi mogu značajno “pojesti” profitabilnost investicije.

Porez na prihode od najma

U Hrvatskoj se prihodi od najma oporezuju i to prilično jednostavno – putem paušalnog sustava ili kroz obračun poreza na stvarni prihod. Kod paušalnog oporezivanja, porez se plaća kao fiksni iznos po nekretnini. U drugim se državama prihodi od najma oporezuju kroz progresivne porezne sustave, gdje stopa raste s visinom prihoda. 

Za investitore, ovaj je način jednostavniji i fleksibilniji, zahtijeva manje vremena za poreznu administraciju što ostavlja više prostora za rast investicije i optimizaciju prinosa. Ako razmatrate koja strategija najma maksimizira vaš prihod, pročitajte naš vodič kratkoročni ili dugoročni najam – što donosi veći profit.

Usporedba s ključnim EU tržištima

Radi boljeg razumijevanja pozicije Hrvatske, važno je usporediti njen porezni sustav i porezni sustav drugih zemalja. 

• Njemačka se smatra jednom od najstabilnijih zemalja za ulaganje. Međutim, porez na kupnju nekretnine u Njemačkoj iznosi između 3.5% i 6.5%, ovisno o saveznoj pokrajini. Godišnji porezi postoje te ovise o procijenjenoj vrijednosti nekretnine. Postoje i progresivni porezi na najam odnosno rastu s visinom prihoda.
• Italija nudi kompleksnije porezne uvjete. U Italiji postoji značajna razlika u kupnji prve i druge nekretnine gdje je porez na drugu nekretninu dosta viši. Porezi na najam su, kao u Njemačkoj, također progresivni. Postoji i fiksni porez na najam no on dolazi uz određene uvjete. Talijanski sustav zahtjeva dobro razumijevanje i planiranje.
• Francuska je zemlja poznata po visokom poreznom opterećenju. Godišnji porezi na nekretnine mogu biti znatni a oporezivanje prihoda od najma je također strogo i često progresivno.
• U Španjolskoj porezni sustav ovisi o regijama tako da troškovi, unutar države, mogu varirati. Godišnji i lokalni nameti postoje te variraju o lokaciji. Za strane investitore često postoje dodatni troškovi i administrativni zahtjevi. Prihodi od najma su također oporezivi, uz različite stope za rezidente i nerezidente.

Usporedba s globalnim tržištem

Osvrnut ćemo se dalje na porezne sustave zemalja izvan Europske unije.

• Ujedinjeno Kraljevstvo ima visoke poreze na kupnju nekretnina (tzv. Stamp duty) i oni progresivno rastu s vrijednošću nekretnine. Za kupnju druge nekretnine, postoje dodatne stope poreza. Takvo porezno opterećenje često predstavlja značajnu prepreku te smanjenje početnog ROI-a.
• U Sjedinjenim Američkim Državama, porez ovisi o federalnoj jedinici posebno a ponekad postoji na razini gradova. Tako postoji tzv. property tax koji je u nekim državama dosta visok. Često postoje dodatni lokalni porezi i nameti. 
• Švicarska je poznata kao stabilno tržište za ulaganje. Međutim, osim poreza na nekretnine, postoje porezi na bogatstvo što povećava ukupno porezno opterećenje investitora.

Zašto porezna struktura Hrvatske pogoduje investitorima

Hrvatska ima relativno niske poreze na kupnju, minimalna godišnja opterećenja te jednostavno oporezivanje najma te je kao takva često u fokusu stranih investitora. Usporedno s zemljama EU i globalnim tržištima, ukupno porezno opterećenje je niže te stabilno i predvidivo. 

Niži ulazni troškovi puno znače investitorima a minimalni godišnji porezi omogućavaju zadržavanje većeg dijela prihoda. 

Konkretno, na nekretnini od 200.000 €:

• Ulazni trošak u Hrvatskoj: 6.000 € (jednokratno)
• Godišnji porezni teret: minimalan
• U većini zapadnih tržišta: ulazni trošak je 2-3x viši

Zbog nižih troškova i većeg neto prihoda, Hrvatska omogućava brži povrat uloženog (ROI), usporedno s mnogim zapadnim tržištima. 

Zaključak

Kada se uzmu u obzir svi ključni elementi, nizak porez na kupnju nekretnine, minimalni godišnji porezi te jednostavno i fleksibilno oporezivanje najma, jasno je da Hrvatska nudi izuzetno konkurentan porezni okvir u usporedbi s vodećim tržištima Europe i svijeta.

Za razliku od mnogih razvijenih zemalja gdje visoki ulazni troškovi i kontinuirani porezni pritisak značajno smanjuju profitabilnost, Hrvatska investitorima omogućuje veći neto prinos, stabilniji cash flow i brži povrat ulaganja. Na nekretnini od 200.000 €, može se uštedjeti od 10.000 – 14.000 € samo na ulaznom porezu u usporedbi s Francuskom i Španjolskom. Upravo ta kombinacija niskih troškova i predvidljivosti čini je sve privlačnijom destinacijom za međunarodni kapital. Ako vas zanima u koju vrstu nekretnine konkretno uložiti, pročitajte koje vrste nekretnina donose najbolji povrat ulaganja u Hrvatskoj.

U kontekstu globalne porezne usporedbe nekretnina, Hrvatska se pozicionira kao tržište koje nudi rijetko uravnotežen odnos sigurnosti, jednostavnosti i isplativosti.