Porezi i naknade kod kupnje nekretnina u Hrvatskoj – sve što trebate znati

Blog ažuriran 10. travnja 2026.

Kako bismo pravilno isplanirali budžet, prilikom kupnje nekretnine u Hrvatskoj, trebamo poznavati svaki oblik poreza i naknada. Ključni troškovi uključuju porez na promet nekretnina, PDV kod novogradnje, javnobilježničke i pravne naknade te naknade za upis vlasništva.

U nekim se slučajevima plaća porez na dobit, ako se ista nekretnina ponovo proda u roku od dvije godine. 

Kako bi cijeli proces prošao uz što manje komplikacija i iznenađenja, preporuča se angažiranje vrsne agencije za nekretnine. 

Što je porez na promet nekretnina i tko ga mora platiti?

Porezom na promet nekretnina smatramo obavezan porez kojeg kupac plaća prilikom kupnje nekretnine ili koji se plaća prilikom prijenosa vlasništva nad nekretninom (zemljište, kuća ili stan). Obračunava se na temelju kupoprodajne cijene ili procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine. 

Porez na promet nekretnina ne plaća se u slučajevima podjele imovine (primjerice razvoda), nasljeđivanja ili darovanja među bliskim srodnicima.

Koliki je postotak poreza na promet nekretnina u 2025. i 2026. godini?

Porez na promet nekretnina (PTN) godine 2025. i 2026., u Hrvatskoj, iznosi 3% od vrijednosti nekretnine. Obračunava se na tržišnu vrijednost, a ne na onu cijenu navedenu u kupoprodajnom ugovoru.

Ako je procijenjena vrijednost nekretnine 1.000.000€, PTN iznosit će 30.000€.

Porezna uprava ima pravo procijeniti tržišnu vrijednost nekretnine i može se dogoditi da ona bude viša od ugovorene. U tom se slučaju porez obračunava na taj veći, procijenjeni iznos.

Što je PDV i kada se primjenjuje pri kupnji nekretnine?

Porez na dodanu vrijednost pri kupnji nekretnine se primjenjuje u određenim situacijama. Kada kupac kupuje nekretninu od investitora koji je u sustavu PDV-a, tada je PDV uključen u cijenu i kupac ga ne plaća naknadno.

Primjerice, ako je cijena nekretnine u novogradnji, od investitora, 300.000€, u toj je cijeni sadržan PDV u iznosu od 75.000€. U ovom slučaju, kupac ne plaća porez na promet nekretnina jer se ta dva poreza međusobno isključuju.

Ako kupac kupuje nekretninu od fizičke osobe, koja nije u sustavu PDV-a, PDV se ne obračunava ali kupac plaća porez na promet nekretnina u iznosu od 3% od tržišne vrijednosti nekretnine.

Inozemni kupci mogu kupovati nekretninu u Hrvatskoj uz određene uvjete. U poreznom smislu, za strance vrijede manje-više ista pravila kao kod domaćih kupaca. Međutim, strani kupci trebaju obratiti pažnju na administrativne procedure kao što su pribavljanje potrebne dokumentacije, detaljna provjera vlasništva, zemljišnoknjižna stanja nekretnine te moguća odobrenja. Zbog svega toga se preporuča angažiranje agencije za nekretnine.

Dodatni troškovi pri kupnji nekretnine

Osim poreza, postoje drugi administrativni, pravni i financijski troškovi koji prate proces kupnje. Takvi su troškovi bilježničke i pravne naknade, naknade za upis u zemljišne knjige te bankovni troškovi i troškovi financiranja.

Bilježničke i pravne naknade

Bilježničke i pravne naknade se odnose na radnje potrebne za pravno valjanu kupoprodaju. Uključuju ovjeru kupoprodajnog ugovora, solemnizaciju dokumenata, te izdavanje tabularne izjave potrebne za upis vlasništva. Visina ovih troškova ovisi o situaciji i vrijednosti nekretnine a kreće se od nekoliko stotina do nekoliko tisuća eura.

Naknade za upis u zemljišne knjige i katastar

Naknade za upis u zemljišne knjige i katastar su obavezan korak prilikom kupnje. Kako bi kupac postao formalni vlasnik nekretnine, potrebno ga je upisati kao vlasnika u zemljišne knjige te ponekad uskladiti te podatke u katastru, a preporučuje se i provjera nekretnine bez pravnih tereta prije samog upisa. Ovi troškovi uključuju sudske pristojbe te administrativne naknade. Oni su u pravilu pojedinačno manji u odnosu na druge troškove.

Bankovni troškovi i troškovi financiranja

Bankovni troškovi i troškovi financiranja se odnose na kupnju nekretnine putem kredita. Tada treba računati na troškove obnove kredita, procjenu vrijednosti nekretnine i solemnizaciju.

Prilikom planiranja kupnje nekretnine, važno je uzeti u obzir sve bankovne i financijske troškove, jer oni mogu značajno utjecati na ukupne troškove i proračun kupca. Preporučuje se temeljito istraživanje i usporedba ponuda različitih banaka kako bi se izabrala najpovoljnija opcija.

Zaključak

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj uključuje više od same kupoprodajne cijene, zbog čega je važno unaprijed razumjeti sve poreze i sve dodatne troškove. Ključni porez za većinu kupaca je porez na promet nekretnina od 3%, dok se u slučaju kupnje novogradnje od investitora primjenjuje PDV koji je već uključen u cijenu. Osim poreza, značajnu ulogu imaju i dodatni troškovi poput javnobilježničkih i pravnih naknada, upisa vlasništva te eventualnih bankovnih troškova kod financiranja putem kredita.

Pravovremeno informiranje i kvalitetno planiranje budžeta mogu spriječiti neugodna iznenađenja i omogućiti sigurniji proces kupnje. Posebno za inozemne kupce ili složenije transakcije, preporučuje se angažiranje stručnjaka, pravnika ili agencije za nekretnine, kako bi se osigurala pravna sigurnost i pravilna provedba cijelog postupka.