Guida: Il certificato energetico – un obbligo di legge nell’acquisto e nella vendita di immobili in Croazia

Più che una semplice vista sul mare e una metratura attraente, l’efficienza energetica è diventata uno dei fattori più importanti nell’acquisto di una proprietà in Dalmazia. Che si tratti di vendere, acquistare o affittare in Croazia, il certificato energetico è un documento legale imprescindibile.

Anche se suona come l’ennesimo e noioso passaggio burocratico, in questa guida il nostro team vi spiega passo dopo passo cosa significa realmente, chi lo paga e come influisce direttamente sul valore del vostro investimento sulla costa croata.

Che cos’è esattamente un certificato energetico e cosa serve per ottenerlo?

In parole povere, si tratta di una sorta di “carta d’identità” di un edificio. Presenta le proprietà energetiche dell’immobile, i dati sui sistemi tecnici e classifica la proprietà in una classe energetica su una scala che va da A+ (la più efficiente) a G (la meno efficiente).

• Chi rilascia il certificato energetico: Il documento non può essere redatto da chiunque. Viene rilasciato esclusivamente da una persona autorizzata per la certificazione energetica, ovvero un ingegnere autorizzato che ha l’approvazione del competente Ministero croato della pianificazione territoriale, dell’edilizia e del patrimonio statale. Viene rilasciato per via elettronica, dopo un accurato audit energetico.
• Cosa serve per il certificato energetico: A seconda dell’immobile stesso, dovrete raccogliere e preparare la documentazione di progetto disponibile. Questo include planimetrie architettoniche, dati sulle superfici, costruzione, materiali installati, isolamento, sistemi di riscaldamento/raffreddamento e l’uso di fonti di energia rinnovabile.

Non sapete da dove cominciare con la burocrazia croata? Non preoccupatevi, il nostro team può raccomandarvi esperti rapidi e autorizzati della nostra rete locale.

Quando è obbligatorio il certificato: Certificato energetico per un appartamento vs. una casa?

Nella vendita e nell’affitto turistico

La legge croata sull’efficienza energetica degli edifici è molto severa e chiara. Ogni immobile (o parte di esso) più grande di 50 m2 che viene venduto deve avere un certificato valido (che normalmente dura 10 anni) – e questo prima della conclusione del contratto, e persino prima della sua pubblicizzazione sui media!

Inoltre, è importante sottolineare che si tratta di un requisito legale anche per tutti i proprietari in Croazia, sia per quelli che offrono affitti a lungo termine sia per quelli impegnati in affitti turistici. Le eccezioni sono rare e si applicano per lo più a edifici indipendenti di dimensioni inferiori a 50 m2.

Specificità: Certificato energetico per vecchie case e palazzi storici

La legge si applica anche agli edifici più vecchi. Pertanto, è obbligatorio anche un certificato energetico per vecchie case (comprese quelle costruite prima del 1968) e per le autentiche case in pietra dalmate. A causa della loro età e della mancanza di un isolamento moderno, spesso ottengono una classe energetica inferiore.

Le eccezioni esistono soprattutto per i beni culturali specialmente protetti, dove gli interventi di rinnovamento energetico rovinerebbero la loro identità visiva, ma anche in questi casi lo status dell’immobile deve essere verificato separatamente. (Leggete di più sulle specificità di questi oggetti nel nostro articolo: Il segreto per una ristrutturazione di successo delle vecchie case in pietra in Dalmazia).

Chi paga per il rilascio e qual è il prezzo del certificato?

La risposta è estremamente semplice: il venditore (o locatore) dell’immobile è sempre obbligato a procurarsi questo documento e si fa interamente carico dei costi per il suo rilascio.

Quando si parla del prezzo del certificato energetico in Croazia, non esiste un importo unico e fisso. Il prezzo dipende da una serie di parametri: metratura, complessità dell’edificio e sistemi tecnici installati. Non è la stessa cosa se viene rilasciato un certificato energetico per un appartamento di 60 metri quadrati o un certificato energetico per una casa, ovvero una grande villa di lusso con piscina, dove l’audit energetico stesso è decisamente più complesso. Pertanto, è sempre necessario richiedere un preventivo separato per ogni immobile.

Come verificare se un edificio ha un certificato energetico?

Come acquirenti, avete il diritto assoluto di richiedere questo documento in visione prima di firmare un contratto preliminare o un accordo. Se state acquistando un appartamento, potete anche richiedere i documenti al rappresentante dei comproprietari dell’edificio.

Vi state chiedendo come verificare se un edificio ha un certificato energetico? Il Ministero croato tiene un registro di tutti i documenti rilasciati. Potete facilmente verificare i dati online attraverso il Sistema Informativo dei Certificati Energetici (IEC), che fa parte del sistema nazionale eNekretnine (eImmobili).

Lavorando con noi, il nostro team si occupa per voi della verifica amministrativa e legale della validità della documentazione, inclusa la verifica delle classi energetiche.

In che modo la classe energetica influisce sul prezzo di vendita di un immobile sulla costa?

Il certificato energetico fornisce all’acquirente una risposta molto precisa alla domanda su quanto costerà effettivamente vivere in quell’immobile. Ciò è particolarmente sentito tra gli acquirenti stranieri (soprattutto della regione DACH – Germania, Austria, Svizzera) che sono estremamente sensibili ai costi dell’energia e delle utenze.

Sulla costa croata, un immobile deve essere caldo d’inverno nonostante il forte vento di “bura”, mentre d’estate l’aria condizionata funziona spesso per ore ogni giorno.

• Classe energetica alta (A, A+): Significa isolamento termico di qualità, infissi di prima scelta e moderni sistemi di riscaldamento/raffreddamento. Tali immobili trovano un acquirente molto più facilmente e velocemente e mantengono un prezzo più alto. Un ottimo esempio di tale efficienza è la nostra esclusiva offerta di nuove costruzioni.
• Classe energetica inferiore (E, F, G): Suggerisce automaticamente all’acquirente la necessità di seri investimenti futuri (come l’installazione di nuovi infissi o il rifacimento della facciata). Gli acquirenti usano spesso questo argomento per richiedere legittimamente una riduzione del prezzo di acquisto.

Per preservare il valore energetico e di mercato del vostro investimento anche dopo l’acquisto, una manutenzione professionale regolare è essenziale. Scoprite di più a riguardo nel nostro blog: Manutenzione immobiliare in Dalmazia: Cosa include il property management professionale e quanto costa.

Conclusione: La vostra compravendita con documenti in regola è in mani sicure

Il certificato energetico non serve solo a soddisfare una norma di legge e a evitare pesanti sanzioni finanziarie da parte dell’Ispettorato di Stato croato. È uno strumento utile che dà sicurezza all’acquirente e permette una decisione informata, e per voi come venditori, se avete una classe elevata, fornisce un argomento per un prezzo dell’immobile più alto.

Con l’agenzia Broker.hr, non dovete preoccuparvi della burocrazia locale. Il nostro team controlla minuziosamente tutta la documentazione tecnica prima ancora di inserire l’immobile nella nostra offerta.

Se state vendendo, contattateci per una valutazione e il nostro team vi aiuterà a controllare i documenti e a preparare la documentazione per il mercato. Se state acquistando, sfogliate la nostra offerta verificata e investite in totale spensieratezza!