Ratgeber: Energieausweis – gesetzliche Pflicht beim Immobilienkauf und -verkauf in Kroatien

Mehr als nur Meerblick und attraktive Quadratmeterzahlen – die Energieeffizienz ist zu einem der wichtigsten Faktoren beim Immobilienkauf in Dalmatien geworden. Egal, ob Sie in Kroatien verkaufen, kaufen oder mieten, der Energieausweis ist ein unverzichtbares gesetzliches Dokument.

Auch wenn es wie ein weiterer lästiger bürokratischer Schritt klingt, erklärt unser Team in diesem Ratgeber Schritt für Schritt, was er eigentlich bedeutet, wer dafür bezahlt und wie er sich direkt auf den Wert Ihrer Investition an der kroatischen Küste auswirkt.

Was genau ist ein Energieausweis und was wird für die Ausstellung benötigt?

Einfach ausgedrückt ist er eine Art „Personalausweis“ für ein Gebäude. Er stellt die energetischen Eigenschaften des Objekts und Daten zu technischen Systemen dar und stuft die Immobilie in eine Energieklasse auf einer Skala von A+ (am effizientesten) bis G (am ineffizientesten) ein.

• Wer stellt den Energieausweis aus: Das Dokument kann nicht von jedem erstellt werden. Er wird ausschließlich von einer für die Energiezertifizierung autorisierten Person ausgestellt, d.h. von einem autorisierten Ingenieur, der die Genehmigung des zuständigen kroatischen Ministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Staatseigentum hat. Er wird elektronisch nach einem gründlichen Energieaudit ausgestellt.
• Was wird für den Energieausweis benötigt: Abhängig von der Immobilie selbst müssen Sie die verfügbare Projektdokumentation sammeln und vorbereiten. Dazu gehören architektonische Pläne, Daten zu Flächen, Konstruktion, eingebauten Materialien, Isolierung, Heiz-/Kühlsystemen sowie der Nutzung erneuerbarer Energiequellen.

Wissen Sie nicht, wo Sie mit dem kroatischen Papierkram anfangen sollen? Keine Sorge, unser Team kann Ihnen schnelle und autorisierte Experten aus unserem lokalen Netzwerk empfehlen.

Wann ist das Zertifikat Pflicht: Energieausweis für eine Wohnung vs. ein Haus?

Beim Verkauf und der touristischen Vermietung

Das kroatische Gesetz über die Energieeffizienz von Gebäuden ist sehr streng und klar. Jede zu verkaufende Immobilie (oder ein Teil davon) mit einer Größe von mehr als 50 m2 muss einen gültigen Ausweis haben (der normalerweise 10 Jahre gültig ist) – und zwar vor Vertragsabschluss und sogar vor der Werbung in den Medien!

Darüber hinaus muss betont werden, dass er auch für alle Vermieter in Kroatien gesetzlich vorgeschrieben ist, sowohl für die langfristige Vermietung als auch für die touristische Vermietung. Ausnahmen sind selten und gelten meist für freistehende Gebäude unter 50 m2.

Besonderheiten: Energieausweis für alte Häuser und historische Gebäude

Das Gesetz gilt auch für Altbauten. Daher ist ein Energieausweis für alte Häuser (einschließlich der vor 1968 erbauten) und authentische dalmatinische Steinhäuser ebenfalls obligatorisch. Aufgrund ihres Alters und der fehlenden modernen Isolierung erreichen sie oft eine niedrigere Energieklasse.

Ausnahmen bestehen meist bei besonders geschützten Kulturgütern, bei denen energetische Sanierungsmaßnahmen ihre visuelle Identität ruinieren würden, aber auch in solchen Fällen muss der Status der Immobilie gesondert geprüft werden. (Lesen Sie mehr über die Besonderheiten solcher Objekte in unserem Artikel: Das Geheimnis einer erfolgreichen Renovierung alter Steinhäuser in Dalmatien).

Wer zahlt für die Ausstellung und wie hoch ist der Preis des Zertifikats?

Die Antwort ist extrem einfach: Der Verkäufer (oder Vermieter) der Immobilie ist immer verpflichtet, dieses Dokument einzuholen und trägt die Kosten für die Ausstellung in vollem Umfang.

Wenn es um den Preis für den Energieausweis in Kroatien geht, gibt es keinen einheitlichen und festen Betrag. Der Preis hängt von einer Reihe von Parametern ab: Quadratmeterzahl, Komplexität des Gebäudes und installierte technische Systeme. Es ist nicht dasselbe, ob ein Energieausweis für eine Wohnung von 60 Quadratmetern ausgestellt wird oder ein Energieausweis für ein Haus, d.h. eine große Luxusvilla mit Pool, bei der das Energieaudit selbst deutlich komplexer ist. Daher muss für jede Immobilie separat ein Angebot für die Berechnung angefordert werden.

Wie kann man überprüfen, ob ein Gebäude einen Energieausweis hat?

Als Käufer haben Sie das absolute Recht, dieses Dokument vor Unterzeichnung eines Vorvertrags oder Vertrags zur Einsichtnahme anzufordern. Wenn Sie eine Wohnung kaufen, können Sie die Dokumente auch beim Vertreter der Miteigentümer des Gebäudes anfordern.

Fragen Sie sich, wie Sie überprüfen können, ob ein Gebäude einen Energieausweis hat? Das kroatische Ministerium führt ein Register aller ausgestellten Dokumente. Sie können die Daten einfach online über das Informationssystem für Energiezertifikate (IEC) überprüfen, das Teil des nationalen eNekretnine-Systems (eImmobilien) ist.

Wenn Sie mit uns zusammenarbeiten, übernimmt unser Team die administrative und rechtliche Prüfung der Gültigkeit der Dokumentation, einschließlich der Überprüfung der Energieklassen, für Sie.

Wie wirkt sich die Energieklasse auf den Verkaufspreis einer Immobilie an der Küste aus?

Der Energieausweis gibt dem Käufer eine sehr präzise Antwort auf die Frage, wie viel das Leben in dieser Immobilie tatsächlich kosten wird. Dies ist besonders bei ausländischen Käufern (insbesondere aus der DACH-Region) ausgeprägt, die äußerst sensibel auf Energie- und Nebenkosten reagieren.

An der kroatischen Küste muss eine Immobilie im Winter trotz des starken „Bura“-Windes warm sein, während die Klimaanlage im Sommer oft jeden Tag stundenlang läuft.

• Hohe Energieklasse (A, A+): Bedeutet hochwertige Wärmedämmung, erstklassige Tischlerei und moderne Heiz-/Kühlsysteme. Solche Immobilien finden viel leichter und schneller einen Käufer und behalten einen höheren Preis. Ein großartiges Beispiel für eine solche Effizienz ist unser exklusives Angebot an Neubauten.
• Niedrigere Energieklasse (E, F, G): Suggeriert dem Käufer automatisch die Notwendigkeit ernsthafter zukünftiger Investitionen (wie den Einbau neuer Tischlerei oder die Renovierung der Fassade). Käufer nutzen dieses Argument oft, um legitimerweise eine Reduzierung des Kaufpreises zu fordern.

Um den Energie- und Marktwert Ihrer Investition auch nach dem Kauf zu erhalten, ist eine regelmäßige professionelle Instandhaltung unerlässlich. Erfahren Sie mehr darüber in unserem Blog: Immobilieninstandhaltung in Dalmatien: Was umfasst professionelles Property Management und wie viel kostet es.

Fazit: Ihr Verkauf mit sauberen Papieren in sicheren Händen

Der Energieausweis ist nicht nur dazu da, eine gesetzliche Norm zu erfüllen und hohe Geldstrafen durch das kroatische staatliche Inspektorat zu vermeiden. Er ist ein nützliches Werkzeug, das dem Käufer Sicherheit gibt und eine fundierte Entscheidung ermöglicht, und für Sie als Verkäufer, wenn Sie eine hohe Klasse haben, liefert er ein Argument für einen höheren Immobilienpreis.

Mit der Agentur Broker.hr müssen Sie sich keine Sorgen um die lokale Bürokratie machen. Unser Team prüft alle technischen Unterlagen gründlich, bevor wir die Immobilie überhaupt in unser Angebot aufnehmen.

Wenn Sie verkaufen, kontaktieren Sie uns für eine Bewertung und unser Team hilft Ihnen bei der Prüfung der Papiere und der Vorbereitung der Dokumentation für den Markt. Wenn Sie kaufen, durchsuchen Sie unser geprüftes Angebot und investieren Sie völlig unbesorgt!