Vodič: Energetski certifikat – zakonska obveza pri kupnji i prodaji nekretnine

Više od pukog pogleda na more i atraktivne kvadrature, energetska učinkovitost postala je jedan od najvažnijih faktora pri kupnji nekretnine u Dalmaciji. Bez obzira na to prodajete li, kupujete ili iznajmljujete, energetski certifikat je nezaobilazan zakonski dokument.

Iako zvuči kao još jedan naporan birokratski korak, u ovom vodiču naš tim vam korak po korak objašnjava što on zapravo znači, tko ga plaća i kako izravno utječe na vrijednost vaše investicije na obali.

Što je zapravo energetski certifikat i što je potrebno za njegovu izradu?

Najjednostavnije rečeno, to je svojevrsna “osobna iskaznica” zgrade. On predočuje energetska svojstva objekta, podatke o tehničkim sustavima i svrstava nekretninu u energetski razred na ljestvici od A+ (najučinkovitije) do G (najlošije).

• Tko izdaje energetski certifikat: Dokument ne može izraditi bilo tko. Izdaje ga isključivo ovlaštena osoba za energetsko certificiranje, odnosno ovlašteni inženjer koji ima odobrenje nadležnog Minarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine. Izrađuje se elektronički, nakon temeljitog energetskog pregleda.
  
• Što je potrebno za energetski certifikat: Ovisno o samoj nekretnini, morat ćete prikupiti i pripremiti dostupnu projektnu dokumentaciju. To uključuje arhitektonske nacrte, podatke o površinama, konstrukciji, ugrađenim materijalima, izolaciji, sustavu grijanja/hlađenja te korištenju obnovljivih izvora energije.

Ne znate odakle krenuti s papirologijom? Ne brinite, naš tim vam može preporučiti brze i ovlaštene stručnjake iz naše lokalne mreže.

Kada je certifikat obavezan: Energetski certifikat za stan vs. kuću?

Pri prodaji i turističkom najmu

Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu vrlo je strog i jasan. Svaka nekretnina (ili njezin dio) veća od 50 m2 koja se prodaje mora imati važeći certifikat (koji inače vrijedi 10 godina) – i to prije zaključenja ugovora, pa čak i prije samog oglašavanja u medijima!

Osim toga, važno je naglasiti da je on zakonski obavezan i za sve iznajmljivače, kako one u dugoročnom najmu, tako i one koji se bave turističkim iznajmljivanjem. Iznimke su rijetke i uglavnom se odnose na samostojeće objekte manje od 50 m2.

Specifičnosti: Energetski certifikat za stare kuće i povijesne objekte

Zakon se odnosi i na starogradnju. Dakle, obvezan je i energetski certifikat za stare kuće (uključujući one izgrađene prije 1968. godine) i autentične dalmatinske kamene kuće. Zbog svoje starosti i nedostatka moderne izolacije one često ostvaruju niži energetski razred.

Iznimke postoje uglavnom kod posebno zaštićenih kulturnih dobara, gdje bi zahvati energetske obnove narušili njihov vizualni identitet, no i u takvim slučajevima status nekretnine moramo provjeriti zasebno. (Više o specifičnostima takvih objekata pročitajte u našem članku: Tajna uspješne renovacije starih kamenih kuća u Dalmaciji).

Tko plaća izradu i kolika je cijena certifikata?

Odgovor je iznimno jednostavan: prodavatelj (ili iznajmljivač) nekretnine uvijek je dužan pribaviti ovaj dokument i u potpunosti snosi troškove njegove izrade.

Kada je u pitanju cijena energetskog certifikata, ne postoji jedinstven i fiksan iznos. Ona ovisi o nizu parametara: kvadraturi, složenosti zgrade i ugrađenih tehničkih sustava.
Nije isto izrađuje li se energetski certifikat za stan od 60 kvadrata ili energetski certifikat za kuću, odnosno veliku luksuznu vilu s bazenom, kod koje je sam energetski pregled znatno složeniji. Zato je ponudu za izračun uvijek potrebno zatražiti zasebno za svaku nekretninu.

Kako provjeriti ima li zgrada energetski certifikat?

Kao kupac, imate apsolutno pravo zahtijevati ovaj dokument na uvid prije potpisivanja predugovora ili ugovora. Ako kupujete stan, dokumente možete zatražiti i od predstavnika suvlasnika zgrade.

Zanima vas kako provjeriti ima li zgrada energetski certifikat? Ministarstvo vodi registar svih izdanih dokumenata. Podatke možete jednostavno provjeriti online putem Informacijskog sustava energetskih certifikata (IEC), koji je dio sustava eNekretnine.

Kada surađujete s nama, naš tim administrativnu i pravnu provjeru valjanosti dokumentacije, uključujući provjeru energetskih razreda, radi umjesto vas.

Kako energetski razred utječe na prodajnu cijenu nekretnine na moru?

Energetski certifikat kupcu daje vrlo precizan odgovor na pitanje koliko će ga život u toj nekretnini zapravo koštati. Ovo je posebno izraženo kod stranih kupaca (osobito iz DACH regije – Njemačke, Austrije, Švicarske) koji su iznimno osjetljivi na troškove energenata i režija.

Na obali, nekretnina zimi mora biti topla unatoč snažnoj buri, dok ljeti klimatizacija često radi satima svaki dan.

• Visoki energetski razred (A, A+): Znači kvalitetnu toplinsku izolaciju, vrhunsku stolariju i suvremene sustave grijanja/hlađenja. Takve nekretnine znatno lakše i brže pronalaze kupca te zadržavaju višu cijenu. Sjajan primjer ovakve učinkovitosti je naša ekskluzivna ponuda novogradnje.
  
• Niži energetski razred (E, F, G): Kupcu automatski sugerira potrebu za ozbiljnim budućim ulaganjima (poput ugradnje nove stolarije ili obnove fasade). Kupci često koriste ovaj argument kako bi legitimno tražili spuštanje kupoprodajne cijene.

Kako biste i nakon kupnje očuvali energetsku i tržišnu vrijednost svoje investicije, bitno je njeno redovito stručno održavanje. Više o tome saznajte u našem blogu: Održavanje nekretnina u Dalmaciji: Što uključuje profesionalni Property Management i koliko košta.

Zaključak: Vaša kupoprodaja s čistim papirima u sigurnim rukama

Energetski certifikat nije tu samo da biste ispunili zakonsku normu i izbjegli visoke financijske kazne Državnog inspektorata. On je koristan alat koji kupcu daje sigurnost i omogućuje informiranu odluku, a vama kao prodavatelju, ako imate visoki razred, daje argument za višu cijenu nekretnine.

Uz agenciju Broker.hr ne morate brinuti o birokraciji. Naš tim temeljito provjerava svu tehničku dokumentaciju prije nego što nekretninu uopće uvrstimo u ponudu.

Ako prodajete, javite nam se za procjenu i naš će vam tim pomoći oko provjere papira i pripreme dokumentacije za tržište. Ako kupujete, pregledajte našu provjerenu ponudu i investirajte potpuno bezbrižno!