Hva er forskuddsbetaling (depositum) og hvordan fungerer det ved kjøp av eiendom?

I dagligtale anses depositum som et beløp som bekrefter en reservasjon ved kjøp, i dette tilfellet av eiendom. Det er imidlertid ikke bare en reservasjon, ettersom det også har juridisk tyngde. I henhold til obligasjonsretten er depositum et pengebeløp eller en erstattelig gjenstand som den ene parten gir til den andre ved inngåelse av avtalen som sikkerhet for oppfyllelse av avtalen.

I henhold til samme lov gjelder det at dersom kjøperen trekker seg fra avtalen, mister kjøperen depositumet, og dersom selgeren trekker seg, er selgeren forpliktet til å tilbakebetale dobbelt depositumsbeløp til kjøperen.

Når avtalen oppfylles, blir depositumet enten tilbakebetalt eller trukket fra kjøpesummen, avhengig av avtalen.

Depositum ved kjøp av bolig – når betales det og hvorfor er det viktig?

I prosessen med å kjøpe eiendom symboliserer depositum kjøperens økonomiske forpliktelse og er et tegn på at begge parter fortsetter mot gjennomføring av handelen. Dets betydning ligger i at det er et juridisk verktøy som bekrefter intensjonen om å inngå hovedavtalen. Det beskytter både selger og kjøper.

Forskjellen mellom depositum og forskudd

Selv om begrepene ofte brukes som synonymer, er depositum og forskudd ikke det samme. Et forskudd har ingen juridisk tyngde eller sanksjonsfunksjon, mens depositum medfører konsekvenser.

Det er viktig å understreke at ikke enhver betaling er et depositum, ettersom depositum må være uttrykkelig definert skriftlig i forhåndsavtalen. Dersom dette ikke er tilfelle, kan betalingen anses som forskudd og er ikke underlagt sanksjoner ved avbrutt kjøp.

Vanlig størrelse på depositum ved eiendomskjøp

Størrelsen på depositumet ved kjøp er oftest mellom 5 % og 10 % av den totale avtalte kjøpesummen. Det finnes ingen lov som fastsetter et eksakt beløp. Beløpet påvirkes av avtalen mellom kjøper og selger, eiendommens tilstand og etterspørselen i markedet.

Når betaler kjøperen depositum?

Depositumet betales oftest ved inngåelse av forhåndsavtalen.

I forhåndsavtalen er kjøpesum, frist for inngåelse av hovedavtalen samt vilkår og betalingsmåter for resterende beløp tydelig definert.

Kjøperen bør sørge for at innbetaling av depositum dokumenteres skriftlig, at vilkårene for tilbakebetaling er tydelig definert, og at betalingen skjer via bank for å sikre sporbarhet.

Forhåndsavtale om eiendomskjøp og depositum

I forhåndsavtalen bør endelig avtalt kjøpesum, depositumsbeløp og betalingsmåte være definert. Nettopp derfor spiller dette dokumentet en viktig rolle i å beskytte både kjøper og selger. Den er ikke alltid obligatorisk, ettersom salget også kan gjennomføres direkte ved inngåelse av hovedavtalen.

Hva er en forhåndsavtale om eiendomskjøp?

En forhåndsavtale er et juridisk dokument der kjøper og selger forplikter seg til å inngå en kjøpsavtale innen en bestemt frist. Den inneholder alle vesentlige punkter som senere vil inngå i hovedavtalen. Den har juridisk gyldighet og fungerer som en formell bekreftelse på avtalen.

Hvordan defineres depositum i forhåndsavtalen?

Det nøyaktige depositumsbeløpet må være uttrykkelig angitt i forhåndsavtalen, og det må klart fremgå at det dreier seg om et depositum. Avtalen definerer beløpet, betalingsmåte og dato samt konsekvensene ved tilbaketrekning.

Som nevnt tidligere kan beløpet anses som forskudd og miste sin juridiske funksjon dersom disse punktene ikke er tydelig angitt.

Obligatoriske elementer i forhåndsavtalen knyttet til depositum

Når det gjelder depositum, skal forhåndsavtalen tydelig inneholde:

• fullstendige opplysninger om kjøper
• nøyaktig beskrivelse av eiendommen
• total avtalt kjøpesum
• depositumsbeløp med tydelig angivelse av at det er et depositum
  

I tillegg må forhåndsavtalen inneholde frist for inngåelse av hovedavtalen, vilkår for tilbakebetaling eller fradrag av depositum i kjøpesummen samt signaturer fra begge parter.

Forhåndsavtalen krever ikke notarial bekreftelse, men bør gjennomgås nøye.

Hva skjer med depositumet dersom handelen ikke gjennomføres

Formålet med depositumet er å sikre at begge parter oppfyller sine forpliktelser. Noen ganger inngås ikke hovedavtalen av ulike årsaker. I slike tilfeller er det avgjørende hva som er avtalt i forhåndsavtalen.

Dersom kjøperen trekker seg, har selgeren rett til å beholde depositumet som kompensasjon for perioden eiendommen var reservert.

Dersom selgeren trekker seg, er han som hovedregel forpliktet til å tilbakebetale dobbelt depositum. Dette kompenserer blant annet kjøperens kostnader, som taksering og banktjenester.

Juridiske og økonomiske fallgruver knyttet til depositum

Selv om depositum fungerer som et beskyttelsesverktøy, kan det ved dårlig eller uklar definisjon bli en kilde til problemer.

Risikoer dersom depositumet ikke er tydelig definert i avtalen

En vanlig feil ved utforming av forhåndsavtalen er at depositumet ikke defineres som depositum og dermed behandles som forskudd. I slike tilfeller kan kjøperen ha rett til tilbakebetaling, og selgeren vil ikke være forpliktet til å tilbakebetale dobbelt beløp. Da mister depositumet sin juridiske funksjon.

Hva skjer med depositumet dersom banken ikke innvilger lån?

Mange kjøpere finansierer eiendomskjøp med lån. Banken er imidlertid ikke forpliktet til å innvilge lånet. Derfor bør forhåndsavtalen inneholde klausuler som beskytter kjøperen og gir rett til tilbakebetaling av depositumet dersom lånet ikke innvilges.

Konklusjon

Depositum er ikke bare en reservasjon, men et juridisk verktøy som beskytter både kjøper og selger. For at det skal fylle sin funksjon, må det være tydelig definert i forhåndsavtalen sammen med beløp, frister og konsekvenser ved tilbaketrekning. Det er særlig viktig å regulere situasjonen der lån ikke innvilges på forhånd.

Unngå muntlige avtaler, gjennomfør alle betalinger via bank og les dokumentene nøye før signering. Et korrekt avtalt depositum reduserer risiko og sikrer en roligere kjøpsprosess.