Che cos’è la caparra e come funziona nell’acquisto di un immobile?

Nel linguaggio comune, la caparra è considerata una somma di denaro con cui si conferma una prenotazione in fase di acquisto, in questo caso di un immobile. Tuttavia, non si tratta solo di una prenotazione, ma di uno strumento con valore giuridico. Secondo il Codice delle obbligazioni, la caparra è una somma di denaro o un bene fungibile che una parte consegna all’altra al momento della conclusione del contratto, come garanzia dell’adempimento contrattuale.

La legge stabilisce inoltre che, in caso di recesso del compratore, la caparra viene trattenuta; in caso di recesso del venditore, quest’ultimo è tenuto a restituire il doppio della caparra al compratore.

Se il contratto viene adempiuto, la caparra viene restituita oppure imputata al prezzo finale, secondo quanto concordato.

Caparra per l’acquisto di un appartamento – quando si versa e perché è importante

Nel processo di acquisto di un immobile, la caparra rappresenta simbolicamente l’impegno finanziario del compratore ed è un segnale che entrambe le parti proseguono verso la conclusione della compravendita. La sua importanza risiede nel fatto che è uno strumento giuridico che conferma l’intenzione di stipulare il contratto definitivo. Tutela sia il venditore sia il compratore.

Differenza tra caparra e acconto

Sebbene vengano spesso utilizzati come sinonimi, caparra e acconto non sono la stessa cosa. L’acconto non ha valore giuridico né funzione sanzionatoria, mentre la caparra prevede conseguenze precise in caso di recesso.

È importante sottolineare che non ogni pagamento è automaticamente una caparra: la caparra deve essere espressamente indicata per iscritto nel contratto preliminare. In mancanza di tale indicazione, il pagamento può essere considerato un acconto e non è soggetto a sanzioni in caso di recesso.

Importo abituale della caparra nella compravendita immobiliare

L’importo della caparra è generalmente compreso tra il 5% e il 10% del prezzo di compravendita concordato. Non esiste una legge che stabilisca un importo preciso. La somma dipende dall’accordo tra le parti, dalle condizioni dell’immobile e dalla domanda di mercato.

Quando il compratore versa la caparra?

La caparra viene solitamente versata al momento della stipula del contratto preliminare.

Nel preliminare sono chiaramente definiti il prezzo concordato, il termine per la stipula del contratto definitivo e le modalità di pagamento del saldo.

Il compratore dovrebbe assicurarsi che il versamento della caparra sia formalizzato per iscritto, che le condizioni di restituzione siano chiaramente definite e che il pagamento venga effettuato tramite banca, così da garantire la tracciabilità della transazione.

Contratto preliminare di compravendita e caparra

Nel contratto preliminare dovrebbero essere indicati il prezzo finale concordato, l’importo della caparra e le modalità di pagamento. Proprio per questo motivo, tale documento svolge un ruolo fondamentale nella tutela di entrambe le parti. Non è sempre obbligatorio, poiché la compravendita può avvenire anche direttamente tramite contratto definitivo.

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare è un documento giuridico con cui il compratore e il venditore si impegnano a stipulare, entro un determinato termine, il contratto definitivo di compravendita. Esso contiene e definisce tutti gli elementi essenziali che saranno poi presenti nel contratto finale. Ha valore legale e rappresenta una conferma formale dell’accordo.

Come viene definita la caparra nel contratto preliminare?

L’importo esatto della caparra deve essere espressamente indicato nel contratto preliminare e deve essere chiaramente specificato che si tratta di una caparra. Il contratto deve definire che la somma versata è una caparra, l’importo preciso, le modalità e la data di pagamento, nonché le conseguenze in caso di recesso.

Come già indicato, se questi elementi non sono chiaramente definiti, la somma versata può essere considerata un acconto e perdere il suo valore giuridico.

Elementi obbligatori del contratto preliminare relativi alla caparra

Per quanto riguarda la caparra, il contratto preliminare deve contenere chiaramente:

• i dati completi del compratore
• la descrizione dettagliata dell’immobile
• il prezzo di compravendita totale concordato
• l’importo della caparra, con l’esplicita indicazione che si tratta di caparra
  

Inoltre, il contratto preliminare deve indicare il termine per la stipula del contratto definitivo, le condizioni per la restituzione o l’imputazione della caparra al prezzo e le firme di entrambe le parti.

Il contratto preliminare non richiede l’autenticazione notarile, ma deve essere attentamente esaminato.

Cosa succede alla caparra se la compravendita non va a buon fine?

Lo scopo della caparra è garantire che entrambe le parti rispettino gli accordi. Tuttavia, per vari motivi, può accadere che il contratto definitivo non venga stipulato. In questo caso, è determinante quanto stabilito nel contratto preliminare.Se il venditore recede dalla vendita, è generalmente tenuto a restituire all’acquirente il doppio del deposito cauzionale. Questo compensa, ad esempio, i costi sostenuti dall’acquirente, come la valutazione dell’immobile, le commissioni bancarie e spese simili.

Rischi giuridici e finanziari legati alla caparra

Sebbene la caparra sia uno strumento di tutela, se definita in modo impreciso o scorretto può diventare una fonte di problemi.

Rischi se la caparra non è chiaramente definita nel contratto

Uno degli errori più comuni nella redazione del contratto preliminare è non qualificare espressamente la caparra come tale, facendola così rientrare nella categoria dell’acconto. In questo caso, il compratore può avere diritto alla restituzione della somma in caso di recesso, mentre il venditore non sarebbe obbligato a restituire il doppio dell’importo. Senza una definizione chiara, la caparra perde il suo valore legale.

Cosa succede alla caparra se la banca non concede il mutuo?

Molti acquirenti acquistano un immobile tramite mutuo. Tuttavia, la banca può non concedere il finanziamento. Per questo motivo, nel contratto preliminare dovrebbero essere inserite clausole che tutelino il compratore, prevedendo la restituzione della caparra in caso di mancata concessione del mutuo.

Conclusione

La caparra non è solo una prenotazione, ma uno strumento giuridico che tutela sia il compratore sia il venditore. Affinché assolva correttamente alla sua funzione, deve essere chiaramente definita nel contratto preliminare, insieme all’importo, alle scadenze e alle conseguenze del recesso. È particolarmente importante disciplinare in anticipo il caso della mancata concessione del mutuo.

Evitate accordi verbali, effettuate tutti i pagamenti tramite banca e leggete attentamente i documenti prima della firma. Una caparra correttamente concordata riduce i rischi e garantisce un processo di acquisto immobiliare più sereno.