Što je kapara i kako funkcionira kod kupovine nekretnine?

Kolokvijalno, kad pričamo o kapari, smatramo ju iznosom kojim se potvrđuje rezervacija kod kupnje, u ovom kontekstu kod kupnje nekretnine. Međutim, ona nije samo rezervacija već ima i pravnu težinu. Prema Zakonu o obveznim odnosima, kapara je novčani iznos ili zamjenjiva stvar koju jedna strana daje drugoj pri sklapanju ugovora, kao znak osiguranja ispunjenja ugovora.

Prema istom je zakonu propisano da u slučaju kupčeva odustajanja, kupac gubi kaparu a u slučaju prodavateljeva odustanka, prodavatelj je kupcu dužan vratiti dvostruki iznos kapare. 

Kad se ugovor ispuni, kapara se vraća ili uračunava u cijenu, ovisno o dogovoru.

Kapara za stan – Kada se daje i zašto je važna

U procesu kupnje nekretnine, kapara simbolički predstavlja financijsku obvezu kupca te je znak da obje strane nastavljaju put ka realizaciji kupoprodaje. Njena je važnost u tome što predstavlja pravni instrument kojim se potvrđuje namjera sklapanja glavnog ugovora. Ona štiti i prodavatelja i kupca.

Razlika između kapare i predujma

Premda se nerijetko koriste kao sinonimi, kapara i predujam nisu isto. Naime, predujam nema pravnu težinu ni kaznenu funkciju dok za kaparu postoje sankcije. 

Važno je naglasiti da svaka uplata nije kapara jer kapara mora biti precizirana pisanim putem u predugovoru. Ako nije precizirana na taj način, kapara se može smatrati predujmom te ne podliježe sankcijama u slučaju odustajanja od procesa. 

Uobičajeni iznos kapare kod kupoprodaje nekretnine i kapara

Iznos kapare kod kupnje najčešće iznosi između 5 i 10% od ukupne postignute kupoprodajne  cijene. Ne postoji zakon koji propisuje točan iznos kapare. Na iznos utječu dogovor između kupca i prodavatelja nekretnine, stanje te potražnja nekretnine na tržištu.

U kojem trenutku kupac plaća kaparu

Kapara se najčešće plaća prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji.

U predugovoru je jasno definirana postignuta kupoprodajna cijena, rok sklapanja glavnog ugovora te uvjeti i načini plaćanja ostatka iznosa.

Kupac bi trebao paziti da uplaćivanje kapare bude popraćeno pisanim putem, da se jasno definiraju uvjeti povrata i da se, kako se preporučuje, uplata izvrši putem banke radi traga transakcije.

Predugovor o kupoprodaji nekretnine i kapara

U predugovoru bi trebala biti definirana konačna postignuta prodajna cijena pa samim time i iznos kapare te načini isplate. Upravo zato ovaj dokument ima važnu ulogu u zaštiti kupca i prodavatelja. On nije uvijek pravilo jer prodaja može proći i bez predugovora odnosno zaključit se direktno ugovorom.

Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Predugovor je pravni dokument u kojem se dvije strane, kupac i prodavatelj, obvezuju da će u određenom roku sklopiti ugovor o kupoprodaji. Predugovor sadrži i definira sve bitne stavke koje će se kasnije naći u ugovoru. On ima pravnu snagu i služi kao formalna potvrda dogovora.

Kako se kapara definira u predugovoru?

Točan iznos kapare mora biti izričito naveden u predugovoru te mora biti jasno navedeno da se radi o kapari. Predugovor jasno definira da se uplaćeni iznos smatra kaparom, točan iznos, način i datum isplate te posljedice u slučaju odustajanja. 

Kao što smo ranije naveli, ako ove stavke nisu jasno navedene , uplaćeni iznos se može smatrati predujmom te gubi pravnu težinu. 

Obavezni elementi predugovora vezani uz kaparu

Vezano za kaparu, u predugovoru treba jasno stajati sljedeće

• puni podaci o kupcu
•  točan opis nekretnine
•  ukupan postignuta kupoprodajna cijena
•  iznos kapare te mora biti jasno navedeno da se radi o kapari.

Osim toga, u predugovoru mora stajati rok sklapanja glavnog ugovora, uvjeti pod kojim se kapara vraća ili uključuje u cijenu te potpis obje strane.

Predugovor ne zahtijeva ovjeru javnog bilježnika međutim potrebno ga je dobro pregledati.

Što se događa s kaparom ako kupoprodaja ne uspije

Cilj kapare je osigurati da obje strane ispune svoje dogovore. Međutim, ponekad iz različitih razloga ne dođe do sklapanja glavnog ugovora. U ovom je scenariju važno ono što piše u predugovoru odnosno kako je dogovoreno što se događa u slučaju neuspjeha.

U slučaju kupčeva odustanka, prodavatelj ima pravo zadržati uplaćenu kaparu. Ona je tada svojevrsna naknada štete koja je prodavatelju počinjena dok je nekretnina bila „rezervirana“ u kojem je periodu prodavatelj izgubio potencijalne kupce.U slučaju da prodavatelj odustane od prodaje, u pravilu je dužan vratiti kupcu dvostruki iznos kapare. Ovo kompenzira primjerice troškove kupca koje je imao kao što su procjena nekretnine, usluge banke i slično.

Pravne i financijske zamke vezane za kaparu

Iako kapara služi kao alat zaštite, ako je loše ili nepravilno definirana, može postati izvor problema.

Rizici ako kapara nije jasno definirana u ugovoru

Jedna od grešaka u sastavljanju predugovora je ona koju smo već prethodno spomenuli a to je kada kapara nije definirana kao kapara pa se onda tretira kao predujam. Na taj način kupac može imati pravo povrata novca ako odustane od kupnje a prodavatelj tada ne bi morao vratiti dvostruki iznos, u slučaju vlastitog odustanka. Ako nije jasno definirana, kapara gubi pravnu težinu.

Što se događa s kaparom ako banka ne odobri kredit?

Veliki broj kupaca, nekretninu kupuje putem kredita. Međutim, banka ne mora odobriti kredit. Zato bi u predugovoru trebale stajati klauzule koje štite kupca da mu se vrati kapara u slučaju da mu se kredit ne odobri. 

Zaključak

Kapara nije samo rezervacija, već pravni alat koji štiti i kupca i prodavatelja. Da bi imala svoju svrhu, mora biti jasno definirana u predugovoru, zajedno s iznosom, rokovima i posljedicama odustajanja. Posebno je važno unaprijed regulirati situaciju neodobravanja kredita.

Izbjegavajte usmene dogovore, sve uplate radite putem banke i pažljivo pročitajte dokumente prije potpisivanja. Pravilno ugovorena kapara smanjuje rizike i osigurava mirniji proces kupnje nekretnine.