Detaillierter Leitfaden zum Kauf einer Luxusvilla in Kroatien

Luxusvillen sind eine Immobilienart, die ein Gefühl von Prestige, Privatsphäre, eine Flucht aus dem Alltag mit bezauberndem Ausblick sowie exzellentes Innen- und Außendesign bietet.

Der Begriff selbst stammt vom lateinischen Wort „Villa“, das Residenzen bezeichnet, in denen sich Patrizier vom städtischen Alltag zurückgezogen hat. Villen befanden sich in der Regel auf dem Land oder an attraktiven abgelegenen Orten und waren oft mit Brunnen, Pools und prächtigen Gärten ausgestattet, was das Gefühl von Prestige unterstrich. 

Überreste zahlreicher antiker Villen wurden in ganz Kroatien gefunden, sowohl an der Küste als auch im Landesinneren, was uns erlaubt zu sagen, dass wir die Tradition luxuriöser Rückzugsorte im Stil der alten Römer fortsetzen.

Exklusive Reiseziele an der Adria: Dubrovnik, Split, Hvar, Istrien

Beim ersten Gedanken an Kroatien denkt jeder zuerst an die wunderschöne Adriaküste. Daher überrascht es nicht, dass die meisten Luxusvillen in Kroatien in dieser Region liegen, insbesondere in Dalmatien und Istrien, die aufgrund ihrer Beschaffenheit ein jeweils anderes Erlebnis bieten.

Dubrovnik und Split zählen zweifellos zu den bekanntesten Perlen der Adria. Dubrovnik wurde in den letzten Jahren besonders unter Serienfans als touristisches Mekka bekannt, dank seiner beeindruckenden Kulisse. Doch diese Stadt, die auf der UNESCO-Welterbeliste steht, bietet weit mehr. Ihr reiches historisches Erbe und die außergewöhnliche geografische Lage machen sie einzigartig, und jeder Besucher nimmt einen unvergesslichen Eindruck einer steinernen Stadt mit, die sanft von den Wellen umspült wird.

Split, die größte Stadt an der kroatischen Küste, entstand aus der Residenz des römischen Kaisers Diokletian, und seither erleben wir eine ununterbrochene Kontinuität des urbanen Lebens. Lange als Transitpunkt bekannt, entwickelte sich Split zu einer Destination, die Besucher mit einer Kombination aus lebendigem Nachtleben und reichem historischen Erbe anzieht.

Die Insel Hvar ist in den letzten Jahrzehnten als exklusives Reiseziel mit kristallklarem Meer, schönen Stränden und reicher Gastronomie bekannt geworden. Hvar bietet Ruhe für Erholungssuchende ebenso wie ein lebhaftes Nachtleben für Feierlustige. Durch Fährverbindungen ist die Insel hervorragend ans Festland angebunden.

Istrien wird oft als „Toskana Kroatiens“ bezeichnet – wegen seiner natürlichen Schönheit und malerischen Städtchen im Landesinneren. Darüber hinaus besitzt Istrien eine reizvolle Küstenlandschaft. Die bezaubernde Natur und ruhige Ecken machen Istrien zu einem idealen Ort für Luxusvillen.

Vorteile des kroatischen Binnenlandes für Luxusvillen

Die COVID-Pandemie hat viele wohlhabende Käufer in näher gelegene, ruhigere und weniger exotische Regionen gelenkt – Kroatien war daher für viele Europäer eine ideale Wahl.

Obwohl Kroatien eher für seine Küste bekannt ist, ist sein Binnenland ein wahres Juwel mit vielen Facetten, das immer wieder neu entdeckt wird. Neben dem istrischen Hinterland – gerne als „kroatische Toskana“ bezeichnet – gibt es friedliche Oasen, die sich ideal für Luxusvillen und ein ruhiges Leben eignen.

Die dalmatinische Zagora war lange ein gut gehütetes Geheimnis. Dank des touristischen Zustroms von der Küste ins Landesinnere begannen in der Zagora Luxusimmobilien zu entstehen, die Moderne und Tradition verbinden. Auch Lika und Gorski Kotar eignen sich ideal für Luxusvillen, denn sie bieten Rückzugsmöglichkeiten, herrliche Ausblicke und Komfort in luxuriösen Holzhäusern mit Sauna und Kamin.

Slawonien und Zagorje bieten ideale Voraussetzungen für Immobilien in ruhigen, abgelegenen Gegenden, wo Privatsphäre und die Stille der Natur perfekte Rückzugsorte ermöglichen – ergänzt durch ein exzellentes gastronomisches Angebot, erstklassige Weine und eine gute geografische Lage, die Nähe zu urbanen Zentren mit Distanz zum Trubel garantiert.

Rechtlicher Rahmen für den Immobilienkauf in Kroatien

Beim Kauf von Luxusimmobilien ist es entscheidend, das Eigentum im Grundbuch zu prüfen, insbesondere ob Hypotheken oder andere Lasten auf dem Objekt liegen.

Kaufverträge werden schriftlich abgeschlossen und müssen oft notariell beglaubigt werden. Wenn wir eine Immobilie kaufen mit dem Ziel, sie in eine Luxusresidenz umzuwandeln, sollten wir auf mögliche Ausbauten oder Renovierungen vorbereitet sein. Für solche Maßnahmen sind Bau- und Raum Genehmigungen der zuständigen Behörde erforderlich. 

Können Ausländer eine Luxusvilla in Kroatien kaufen?

Kroaten und Bürger der Europäischen Union können gleichermaßen Luxusimmobilien in Kroatien erwerben. Bürger aus Drittstaaten müssen zusätzliche Voraussetzungen erfüllen (z. B. einen registrierten Wohnsitz vorweisen).

Für Käufer aus Nicht-EU-Ländern gilt zudem das Prinzip der Gegenseitigkeit – das bedeutet, dass es in dem betreffenden Land ebenfalls ein entsprechendes Kaufrecht für kroatische Staatsbürger geben muss. Ist dies nicht gegeben, können Nicht-EU-Bürger keine Immobilien in Kroatien erwerben. In solchen Fällen kann das Eigentum durch die Gründung einer in Kroatien registrierten Firma erworben werden, über die der Kauf abgewickelt wird.

Wichtige Rechtsdokumente und der Kaufprozess

In Luxus Immobilien zu investieren kann sich sehr lohnen, sei es für das Familienleben, den Urlaub oder zur Vermietung. Laut einigen Daten kann die tägliche Miete einer Luxusimmobilie bis zu 8.000 € betragen. Zu den häufigsten Gästen solcher Immobilien in Kroatien zählen Araber, Amerikaner und Russen.

Der Kaufprozess einer Luxusimmobilie beginnt am besten mit der Beauftragung eines Maklers, der die Marktverhältnisse bestens kennt.

Vor dem eigentlichen Kauf wird ein Vorvertrag abgeschlossen, der grundlegende Bedingungen sichert und einen rechtlichen Rahmen schafft. Anschließend zahlt der Käufer eine Anzahlung in Höhe von 1 bis 10 % des Gesamtpreises. Die Anzahlung wird auf den Kaufpreis angerechnet und bei Rücktritt einer Partei zurückerstattet.

Der Kaufvertrag finalisiert den Immobilienkauf und bestätigt alle Details. Er legt Preis, Zahlungsmodalitäten, Besitzübergabe und weitere Bedingungen fest. Der Vertrag muss von beiden Parteien unterzeichnet werden.

Ein wichtiges Dokument ist der Grundbuchauszug, ausgestellt vom Kataster. Er dient als offizieller Eigentumsnachweis und gibt Auskunft über Hypotheken, Lasten und weitere Einschränkungen.

Beim Kauf und Verkauf einer Luxusvilla muss ein Energieausweis vorgelegt werden, der die Energieeffizienz des Gebäudes belegt. Ebenso ist der Nachweis der Legalität des Gebäudes mittels gültiger Bau- und Nutzungsgenehmigungen sowie der Übereinstimmung mit dem Raumplan erforderlich.

Steuern und Kosten beim Villa Kauf

Die beim Kauf einer Luxusimmobilie anfallenden Kosten beinhalten Steuern, Eintragungs- und Verwaltungskosten. Nutzt der Käufer die Dienste eines Maklers, ist er verpflichtet, die Provision zu zahlen, die in Kroatien üblicherweise 3 % des Kaufpreises beträgt. Zusätzlich fällt die Immobilientransaktionssteuer in Höhe von 3 % des Marktwerts an.

Wer eine Immobilie als Erstwohnsitz erwirbt, ist von der Steuer befreit. Die Steuerhöhe variiert je nach Lage und Immobilienart.

Auf den Kauf von Neubauten oder sanierten Gebäuden wird eine Mehrwertsteuer von 25 % erhoben, die in diesen Fällen die Immobiliensteuer ersetzt.

Die Rechtskosten für die Eigentumsübertragung belaufen sich auf 1 bis 3 %, können aber in der Maklerprovision enthalten sein. Übersetzungsgebühren sind ggf. zusätzlich einzuplanen, auch sie können in der Provision inbegriffen sein.

Zusätzlich fallen Verwaltungsgebühren für die Eintragung ins Grundbuch sowie ggf. geodätische Gebühren an.

Luxusvillen sind, wie bereits erwähnt, exklusive Immobilien für einen gehobenen Aufenthalt – oft als Zweitwohnsitz. Zudem stellen sie eine äußerst rentable Investition dar, insbesondere bei geplanter Vermietung.

Viele Luxusvillen in Kroatien werden bereits vermietet, und die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot.

Als Investor in eine Luxusvilla haben Sie drei Optionen: ein Baugrundstück mit Projekt kaufen, eine Villa zur Renovierung erwerben oder eine voll ausgestattete Villa kaufen. Jede dieser Optionen hat Vor- und Nachteile. Der Grundstückskauf mit Projekt ist zeit- und technik intensiv, bietet jedoch langfristig die höchste Rentabilität, da man volle Kontrolle über das Projekt hat. Auch im Falle eines späteren Verkaufs ist das Investitions-Rendite-Verhältnis hier am besten. 

Fazit

Der Kauf einer Luxusvilla in Kroatien ist eine prestigeträchtige Investition mit zahlreichen Optionen – von beliebten Adria Städten wie Dubrovnik und Split bis hin zu ruhigen Regionen im Landesinneren wie Istrien oder der dalmatinischen Zagora. Der Kaufprozess kann komplex sein, doch mit professioneller Unterstützung wird er deutlich einfacher. 

Ausländer können unter bestimmten Bedingungen Immobilien erwerben, während verschiedene Kaufoptionen – vom Grundstück bis zur bezugsfertigen Villa – unterschiedliche Vorteile bieten. Kroatien bietet hervorragende Möglichkeiten für Luxusvillen – sowohl für die Eigennutzung als auch als renditestarke Kapitalanlage.