Kako procijeniti isplativost nekretnine za najam na moru

Kupnja nekretnine na moru jedna je od najatraktivnijih i najisplativijih dugoročnih investicija u Hrvatskoj. Osim što se nekretnina može koristiti za vlastite potrebe, apartmani, kuće i vile mogu donijeti stabilan prihod kroz turistički najam.

Stvarna isplativost ne ovisi samo o lokaciji ili visini najma. Investitore zanima koliki je uistinu povrat uloženog nakon svih troškova poput održavanja i upravljanja najmom. Zbog toga je ROI (Return of Investment) jedan od ključnih faktora pri odluci o kupnji nekretnine.

U nastavku ćemo objasniti koji su to faktori koji utječu na prihode od turističkog najma i donose najviši povrat uloženog.

Što je ROI u nekretninama?

ROI je skraćenica za Return of Investment, izražava se postotkom i pokazuje koliki je povrat na uloženi kapital. Ukratko, ROI služi za procjenu isplativosti nekretnine. Što je on veći, investicija je potencijalno profitabilnija.

ROI se računa tako da se neto dobit podijeli s ukupnom investicijom i pomnoži sa sto. U obzir je potrebno uzeti prihod od najma te sve troškove povezane s nekretninom; od poreza i opremanja do održavanja i upravljanja turističkim najmom.

ROI =Neto dobit / Ukupna investicija x 100 

Koji sve troškovi ulaze u kupnju nekretnine?

Prilikom provjere ROI-ja, mnogi se investitori fokusiraju na kupovnu cijenu. Međutim, ukupna investicija uključuje i dodatne troškove koji mogu utjecati na isplativost najma. Osnova ulaganja je kupoprodajna cijena. Uz nju, treba uračunati porez na promet nekretnina, agencijsku proviziju, pravne troškove te troškove povezane s prijenosom vlasništva.

Ponekad je potrebno uložiti u renovaciju i opremanje. Nova kuhinja, kupaonica, uređenje terase ili dotjerivanje interijera, mogu značajno povećati konkurentnost nekretnine na tržištu najma.

Ulaganja se također odnose na kategorizaciju objekta, profesionalno fotografiranje te oglašavanje na platformama za najam. Ukupna investicija može se prikazati kroz jednostavnu formulu: 

Ukupna investicija = Kupovna cijena + Dodatni troškovi

Izračunajte godišnji prihod od najma

Nakon procjene ulaganja, idući je korak izračun potencijalnog godišnjeg prihoda od najma jer on igra ključnu ulogu u određivanju isplativosti ulaganja u apartman. Kod najma prihodi ovise o više faktora kao što su lokacija nekretnine, duljina sezone, prosječna cijena noćenja i slično. 

Model procjene može se računati po sljedećoj formuli:

Mjesečna najamnina x 12 = Godišnji prihod od najma

Međutim, kod nekretnine na moru treba koristiti procjenu na temelju prosječne godišnje popunjenosti jer apartman može imati visoku popunjenost tijekom srpnja i kolovoza a osjetno slabiju ostatak godine. 

Više o razlikama između modela najma možete pročitati u članku o kratkoročnom ili dugoročnom najmu i tome što donosi veći profit.

Faktori koji utječu na prihod

Faktori koji utječu na prihod su dakle lokacija, sezona i popunjenost, troškovi održavanja, kvaliteta nekretnine, tip najma te opremljenost.

• Lokacija je jedan od najvažnijih faktora koji utječu na ROI. Nekretnine koje su u blizini mora, centra, marina ili popularnih turističkih sadržaja, ostvaruju veću popunjenost i više cijene noćenja. Lokacije poput Dubrovnika, Splita ili Hvara često omogućuju stabilniji prihod.
• Prihod ovisi i o duljini sezone. Nekretnine koje se nalaze u mjestima s dugotrajnijom sezonom, obično postižu veći ROI. Nekretnine kao što su kuće za odmor ili vile s bazenima često imaju dužu sezonu i veću popunjenost.
• Nekretnine koje imaju dužu sezonu, često imaju i više operativne troškove. Troškove održavanja treba uključiti u računicu isplativosti. Tu spadaju primjerice održavanje bazena ili okućnice.
• Moderni interijer, kvalitetna oprema ili terasa s pogledom mogu omogućiti višu cijenu najma. 
• Kratkoročni najam obično donosi veći potencijal prihoda ali uključuje veći angažman. Dugoročni najam donosi stabilniji prihod ali ostvaruje niži ROI.
• Sadržaji poput bazena, jacuzzija, privatnog parkinga, brzog interneta ili smart home sustava mogu povećati konkurentnost nekretnine i omogućiti bolje cijene noćenja.

Godišnji troškovi održavanja nekretnine

Prihod od najma nije stvarna zarada jer svaka nekretnina generira godišnje troškove koje je potrebno uključiti u izračun ROI-a. Primjerice, ako je apartman u zgradi, vlasnici plaćaju pričuvu u zgradi a uz to troškove servisiranja, popravaka, renovacija i sitnih renovacija.

Kod turističkog najma vlasnici pokrivaju troškove struje, vode, interneta, komunalija itd. Nezanemarivi su troškovi čišćenja, održavanja bazena ili okućnice, ako se radi o kućama i vilama. 

Dodatni troškovi uključuju i osiguranje nekretnine, porezna davanja, provizija platformama za oglašavanje, usluge property managementa itd. Neto godišnji prihod može se izračunati po formuli dolje:

Neto godišnji prihodi = Godišnji prihodi od najma – Operativni troškovi

Razlika bruto i neto ROI-ja

Treba razlikovati bruto i neto ROI. Bruto ROI temelji se isključivo na prihodu od najma i kupovnoj cijeni nekretnine, bez uračunavanja dodatnih troškova. Neto ROI, s druge strane, uključuje sve godišnje troškove poput održavanja,upravljanja nekretninom i ostalih operativnih izdataka. Zbog toga neto ROI daje realniju i točniju sliku stvarnog prinosa na investiciju.

Kako izračunati povrat investicije u nekretnini?

Prvi korak je određivanje ukupnog ulaganja uključujući cijenu, poreze, renovaciju i opremanje. Nakon toga se procjenjuje prihod od turističkog najma. Treći je korak oduzimanje svih godišnjih troškova poput režija, održavanja, čišćenja, provizija na platformama. Konačni ROI se računa prema sljedećoj formuli:

ROI (%) = Neto godišnji prihod / Ukupna ulaganja x 100

Što je postotak viši, investicija je isplativija. 

Ako želite saznati koje lokacije u Hrvatskoj imaju najveći potencijal za iznajmljivanje i u pravilu donose viši ROI, pregled najperspektivnijih područja možete pogledati u članku gdje kupiti nekretninu za iznajmljivanje u Hrvatskoj.

Primjeri povrata ulaganja u nekretnine

Pretpostavimo da smo kupili apartman u Zadru, vrijednosti 250.000 €, uključujući renovaciju i opremanje. Apartman tijekom godine ostvari bruto prihod od 24.000 € dok su troškovi održavanja i upravljanja 8.000 €, što znači da neto prihod iznosi 16.000 €. U ovom scenariju ROI iznosi 6.4%.

Luksuzna vila s bazenom zahtjeva visoka početna ulaganja no ostvaruje i viši ROI u odnosu na apartman. Na primjeru kupovne cijene vile od 1.000.000 € i godišnjim prihodima od 120.000 €, uz operativne troškove od 50.000 €, ostvaruje neto dobit od 70.000 €. U ovom slučaju ROI iznosi 7%.

Realna očekivanja od ROI-ja

Visina ROI-ja za nekretnine uz more može značajno varirati ovisno o tipu nekretnine, lokaciji ili strategiji najma. Na hrvatskom se tržištu povrat ulaganja kreće između 3 % i 8 % pri čemu nekretnine do mora imaju viši ROI od nekretnina u unutrašnjosti. 

Zaključak

Zaključno, isplativost nekretnine za najam na moru ne ovisi samo o atraktivnoj lokaciji, već o pažljivoj procjeni svih prihoda i troškova povezanih s investicijom. Kvalitetna nekretnina na dobroj lokaciji može ostvariti stabilan prihod i dugoročno povećati vrijednost ulaganja, no ključ uspjeha leži u realnom izračunu neto ROI-ja. Investitori koji unaprijed analiziraju troškove održavanja, popunjenost, sezonu i strategiju najma, mogu donijeti sigurniju odluku i ostvariti maksimalan povrat na svoju investiciju.

Ako razmišljate o ulaganju u nekretninu uz more, istražite trenutnu ponudu apartmana i kuća i vila na hrvatskom primorju ili nas kontaktirajte za personaliziranu procjenu isplativosti, pomoći ćemo vam pronaći nekretninu koja odgovara vašim investicijskim ciljevima.