Comment évaluer la rentabilité d’un bien locatif en bord de mer

L’achat d’un bien immobilier en bord de mer est l’un des investissements à long terme les plus attractifs et les plus rentables en Croatie. En plus de pouvoir être utilisé à des fins personnelles, les appartements, maisons et villas peuvent générer un revenu stable grâce à la location touristique.

La rentabilité réelle ne dépend pas uniquement de l’emplacement ou du montant du loyer. Les investisseurs veulent connaître le véritable retour sur investissement après tous les coûts tels que l’entretien et la gestion de la location. C’est pourquoi le ROI (Return on Investment) est l’un des facteurs clés lors de la décision d’achat d’un bien immobilier.

Ci-dessous, nous expliquerons quels facteurs influencent les revenus de la location touristique et génèrent le rendement le plus élevé.

Qu’est-ce que le ROI dans l’immobilier ?

ROI signifie Return on Investment, il est exprimé en pourcentage et indique le rendement du capital investi. En bref, le ROI sert à évaluer la rentabilité d’un bien. Plus il est élevé, plus l’investissement est potentiellement rentable.

Le ROI se calcule en divisant le bénéfice net par l’investissement total et en multipliant par cent. Il faut prendre en compte les revenus locatifs et tous les coûts liés au bien – des impôts et de l’aménagement à l’entretien et à la gestion de la location touristique.

ROI =Bénéfice net / Investissement total x 100

Quels coûts entrent dans l’achat d’un bien immobilier ?

Lors de la vérification du ROI, de nombreux investisseurs se concentrent sur le prix d’achat. Cependant, l’investissement total comprend des coûts supplémentaires qui peuvent affecter la rentabilité locative. La base de l’investissement est le prix d’achat. En outre, il faut prendre en compte les droits de mutation immobilière, la commission d’agence, les frais juridiques et les coûts liés au transfert de propriété.

Parfois, il est nécessaire d’investir dans la rénovation et l’aménagement. Une nouvelle cuisine, une salle de bains, l’aménagement de la terrasse ou la mise à jour de l’intérieur peuvent considérablement augmenter la compétitivité du bien sur le marché locatif.

Les investissements comprennent également la catégorisation du bien, la photographie professionnelle et la publicité sur les plateformes de location. L’investissement total peut être représenté par une formule simple :

Investissement total = Prix d’achat + Coûts supplémentaires

Calculer le revenu locatif annuel

Après l’estimation de l’investissement, l’étape suivante est le calcul du revenu locatif annuel potentiel, car il joue un rôle clé dans la détermination de la rentabilité de l’investissement dans un appartement. Pour la location, les revenus dépendent de plusieurs facteurs tels que l’emplacement du bien, la durée de la saison, le prix moyen par nuit, etc.

Le modèle d’estimation peut être calculé selon la formule suivante :

Loyer mensuel x 12 = Revenu locatif annuel

Toutefois, pour un bien en bord de mer, il convient d’utiliser une estimation basée sur le taux d’occupation annuel moyen, car un appartement peut avoir un taux d’occupation élevé en juillet et août mais nettement plus faible le reste de l’année.

Vous pouvez en savoir plus sur les différences entre les modèles de location dans l’article sur la location à court terme ou à long terme et ce qui est le plus rentable.

Facteurs qui influencent les revenus

Les facteurs qui influencent les revenus sont l’emplacement, la saison et le taux d’occupation, les coûts d’entretien, la qualité du bien, le type de location et l’équipement.

L’emplacement est l’un des facteurs les plus importants affectant le ROI. Les biens proches de la mer, du centre, des marinas ou des attractions touristiques populaires obtiennent un taux d’occupation plus élevé et des prix de nuitée supérieurs. Des emplacements comme Dubrovnik, Split ou Hvar permettent souvent un revenu plus stable.

Le revenu dépend également de la durée de la saison. Les biens situés dans des zones à saison plus longue obtiennent généralement un ROI plus élevé. Les biens tels que les maisons de vacances ou les villas avec piscine ont souvent une saison plus longue et un taux d’occupation plus élevé.

Les biens avec une saison plus longue ont souvent aussi des coûts d’exploitation plus élevés. Les coûts d’entretien doivent être inclus dans le calcul de rentabilité. Cela comprend par exemple l’entretien de la piscine ou du jardin.

Un intérieur moderne, un équipement de qualité ou une terrasse avec vue peuvent permettre un prix de location plus élevé.

La location à court terme offre généralement un potentiel de revenus plus élevé mais implique un engagement plus important. La location à long terme procure un revenu plus stable mais atteint un ROI plus faible.

Des équipements tels qu’une piscine, un jacuzzi, un parking privé, un internet rapide ou des systèmes de maison intelligente peuvent accroître la compétitivité du bien et permettre de meilleurs tarifs de nuitée.

Coûts annuels d’entretien du bien

Le revenu locatif n’est pas le gain réel, car chaque bien génère des coûts annuels qui doivent être inclus dans le calcul du ROI. Par exemple, si l’appartement est dans un immeuble, les propriétaires paient les charges de copropriété, plus les coûts d’entretien, de réparations, de rénovations et de petits travaux.

Pour la location touristique, les propriétaires couvrent l’électricité, l’eau, l’internet, les charges communales, etc. Les coûts de nettoyage, d’entretien de la piscine ou du jardin sont également significatifs pour les maisons et villas.

Les coûts supplémentaires comprennent l’assurance du bien, les obligations fiscales, les commissions des plateformes publicitaires, les services de gestion immobilière, etc. Le revenu annuel net peut être calculé selon la formule ci-dessous :

Revenu annuel net = Revenus locatifs annuels – Coûts d’exploitation

Différence entre ROI brut et net

Il est important de distinguer le ROI brut et le ROI net. Le ROI brut est basé uniquement sur les revenus locatifs et le prix d’achat du bien, sans prendre en compte les coûts supplémentaires. Le ROI net, en revanche, inclut tous les coûts annuels tels que l’entretien, la gestion immobilière et les autres charges d’exploitation. C’est pourquoi le ROI net fournit une image plus réaliste et plus précise du rendement réel de l’investissement.

Comment calculer le retour sur investissement immobilier ?

La première étape consiste à déterminer l’investissement total, y compris le prix, les taxes, la rénovation et l’aménagement. Ensuite, les revenus de la location touristique sont estimés. La troisième étape consiste à soustraire tous les coûts annuels tels que les charges, l’entretien, le nettoyage et les commissions des plateformes. Le ROI final est calculé selon la formule suivante :

ROI (%) = Revenu annuel net / Investissement total x 100

Plus le pourcentage est élevé, plus l’investissement est rentable.

Si vous souhaitez savoir quels emplacements en Croatie ont le plus grand potentiel locatif et offrent généralement un ROI plus élevé, vous pouvez consulter un aperçu des zones les plus prometteuses dans l’article où acheter un bien immobilier à louer en Croatie.

Exemples de retour sur investissement immobilier

Supposons que nous ayons acheté un appartement à Zadar d’une valeur de 250 000 EUR, rénovation et aménagement inclus. L’appartement génère un revenu brut annuel de 24 000 EUR tandis que les coûts d’entretien et de gestion sont de 8 000 EUR, ce qui signifie que le revenu net est de 16 000 EUR. Dans ce scénario, le ROI est de 6,4 %.

Une villa de luxe avec piscine nécessite un investissement initial élevé mais atteint un ROI plus élevé par rapport à un appartement. Sur la base d’un prix d’achat de 1 000 000 EUR et de revenus annuels de 120 000 EUR, avec des coûts d’exploitation de 50 000 EUR, elle génère un bénéfice net de 70 000 EUR. Dans ce cas, le ROI est de 7 %.

Attentes réalistes concernant le ROI

Le niveau de ROI pour les biens en bord de mer peut varier considérablement selon le type de bien, l’emplacement ou la stratégie de location. Sur le marché croate, le retour sur investissement se situe entre 3 % et 8 %, les biens en bord de mer ayant un ROI plus élevé que les biens dans l’arrière-pays.

Conclusion

En conclusion, la rentabilité d’un bien locatif en bord de mer ne dépend pas uniquement d’un emplacement attractif, mais d’une évaluation minutieuse de tous les revenus et coûts liés à l’investissement. Un bien de qualité bien situé peut générer un revenu stable et augmenter la valeur de l’investissement à long terme, mais la clé du succès réside dans un calcul réaliste du ROI net. Les investisseurs qui analysent à l’avance les coûts d’entretien, le taux d’occupation, la saison et la stratégie de location peuvent prendre une décision plus sûre et obtenir le rendement maximal sur leur investissement.

Si vous envisagez d’investir dans un bien en bord de mer, explorez l’offre actuelle d’appartements et de maisons et villas sur la côte croate, ou contactez-nous pour une évaluation personnalisée de la rentabilité – nous vous aiderons à trouver un bien qui correspond à vos objectifs d’investissement.