Tipi di Terreni in Croazia – Guida all’Uso, al Valore e alle Opportunità di Investimento

L’acquisto di un terreno è uno di quegli investimenti che offrono il massimo livello di libertà e creatività, permettendo di seguire il processo di costruzione sin dall’inizio. Con il crescente interesse verso le proprietà d’investimento e lo sviluppo delle infrastrutture, aumenta anche la domanda di terreni edificabili. 

Tipologie diverse di terreni hanno scopi diversi e, di conseguenza, prezzi e potenziali di investimento differenti.

Tipi di Terreni e Loro Destinazione

I terreni in Croazia sono classificati in base alla destinazione d’uso definita dai piani urbanistici delle città e dei comuni. Si distinguono terreni edificabili, agricoli, industriali, commerciali e terreni a destinazione turistica.

Terreni Edificabili

I terreni edificabili sono aree comprese all’interno delle zone di costruzione definite dai piani urbanistici.

Queste zone sono destinate alla costruzione di edifici residenziali, strutture turistiche, edifici pubblici o strutture commerciali. I terreni edificabili devono trovarsi in un’area destinata all’edificazione e disporre di un’infrastruttura adeguata. Per infrastruttura adeguata si intendono una strada di accesso e gli allacci per fognatura, elettricità e acqua. Rispetto ad altre tipologie, i terreni edificabili hanno il valore più elevato e si vendono più rapidamente.

Per costruire e utilizzare il terreno è necessario ottenere un permesso di costruzione e un certificato di agibilità, oltre a rispettare le normative urbanistiche locali. Sebbene raggiungano i prezzi più alti, il valore dei terreni edificabili varia in base a fattori come posizione (ad esempio città o vicinanza al mare), disponibilità di infrastrutture, superficie, ecc.

Si consiglia agli acquirenti di terreni edificabili di verificare il piano urbanistico e il catasto per assicurarsi che il terreno sia ufficialmente classificato come edificabile e privo di vincoli. In questa fase è consigliabile affidarsi a un agente immobiliare esperto.

Terreni Agricoli

I terreni agricoli sono classificati per destinazione e tipo in terreni coltivabili (campi, orti e prati), frutteti e vigneti, pascoli, terreni erbosi e uliveti.

I terreni agricoli sono più accessibili per i piccoli investitori, ma presentano alcune limitazioni. Queste includono la destinazione agricola o l’attesa di una possibile conversione in terreno edificabile. Sebbene non siano adatti alla costruzione, i terreni agricoli sono ideali per aziende agricole familiari (OPG), vigneti e uliveti. È anche importante notare che l’apertura di un OPG richiede il rispetto di normative specifiche, rendendo utile la consulenza di un agente esperto.

Un potenziale svantaggio dei terreni agricoli è il loro utilizzo esclusivo per attività agricole, anche se generalmente gli acquirenti ne sono consapevoli. 

Sebbene il prezzo sia inferiore rispetto ai terreni edificabili, la vendita dei terreni agricoli richiede solitamente più tempo.

Terreni Industriali e Commerciali

I terreni industriali e commerciali sono destinati allo sviluppo di attività economiche, quindi possono ospitare strutture agricole, magazzini, complessi direzionali e centri logistici. Si trovano solitamente vicino alle autostrade, agli svincoli autostradali, a importanti corridoi e tangenziali o in prossimità di zone industriali e delle grandi città.

I vantaggi dei terreni industriali includono l’infrastruttura disponibile e la possibilità di costruire magazzini, capannoni e stabilimenti produttivi. Gli svantaggi includono costi di acquisto e di manutenzione più elevati, oltre alla dipendenza dalla situazione economica e dalla domanda.

Terreni Turistici e Progetti di Sviluppo

Una delle categorie di terreni più richieste nelle zone costiere è quella dei terreni a destinazione turistica. Questi terreni sono strettamente legati allo sviluppo di progetti turistici come campeggio, glamping resort, eco-resort, agriturismi o boutique hotel.

Poiché il turismo è un settore altamente redditizio in Croazia, questo tipo di investimento è molto conveniente.

Le limitazioni di questi terreni includono la dipendenza dai piani urbanistici e la necessità di ottenere numerosi permessi.

Criteri per la Scelta di un Terreno in Base alla Destinazione

La tipologia di terreno è certamente considerata prima della decisione di acquisto. È improbabile che qualcuno cerchi un terreno in generale e decida solo successivamente il tipo; nella maggior parte dei casi, gli acquirenti iniziano la ricerca con un piano definito.

In ogni caso, l’acquisto di qualunque tipo di terreno richiede l’analisi di fattori come posizione, piani urbanistici e caratteristiche del terreno.

Posizione e Prossimità alle Infrastrutture

La posizione è il fattore che influenza maggiormente il prezzo e la redditività. Buone posizioni in città includono terreni vicini a scuole, ospedali, centri urbani e servizi pubblici. 

I terreni vicino al mare o con vista mare sono altamente valutati; tuttavia, se situati in zone rurali, potrebbero richiedere ulteriori investimenti infrastrutturali.

Se le infrastrutture sono insufficienti, è necessario verificare presso il comune i piani per futuri interventi di urbanizzazione.

Destinazione d’Uso Secondo i Piani Urbanistici e Permessi

In Croazia, i piani urbanistici regolano dove è consentita la costruzione e come i terreni possono essere utilizzati. Secondo i piani urbanistici, esistono zone residenziali, agricole, turistiche e industriali.

Prima di acquistare un terreno, è fondamentale verificare i piani urbanistici della municipalità. Per i terreni industriali ed edificabili, è importante verificare l’esistenza di un permesso di costruzione o di un permesso urbanistico; per i terreni turistici, è essenziale controllare la destinazione d’uso consentita.

Superficie, Conformazione del Terreno e Vie di Accesso

La superficie e la conformazione del terreno influenzano il suo valore commerciale e la sua funzionalità. Può capitare che un terreno abbia una grande superficie totale ma risulti troppo stretto per l’edificio previsto. Anche la conformazione incide sul valore: un terreno pianeggiante e sgombro è più adatto alla costruzione, mentre un terreno collinare può richiedere ulteriori investimenti.

Le vie di accesso contribuiscono anch’esse al valore del terreno, sia in termini di prezzo sia di utilità, per cui prima dell’acquisto è fondamentale verificare la presenza di un accesso garantito.

Prezzi e Fattori che Influenzano il Valore

I prezzi dei terreni dipendono da diversi fattori. A seconda del tipo di terreno, i prezzi possono variare. Ad esempio, terreni agricoli di grandi dimensioni sono generalmente più economici rispetto a piccoli terreni edificabili nella stessa posizione, il che significa che i terreni edificabili sono più costosi di quelli agricoli. 

Terreni edificabili della stessa superficie situati direttamente sul mare non avranno lo stesso prezzo di quelli nell’entroterra. Anche fra terreni situati in città o nei villaggi esistono differenze di valore dovute alla maggiore domanda.

Posizione, tipologia del terreno, superficie e conformazione del terreno sono tutti fattori che determinano il prezzo.

Conclusione

Acquistare un terreno in Croazia offre un’ampia gamma di opportunità – dalla costruzione residenziale allo sviluppo di progetti commerciali, fino agli investimenti in agricoltura o turismo. La chiave di un investimento di successo consiste nel comprendere la tipologia del terreno, la sua destinazione secondo i piani urbanistici e nel valutare con precisione i fattori che ne influenzano il valore – principalmente la posizione e le infrastrutture disponibili. 

Prima di prendere una decisione finale, si consiglia una verifica dettagliata della documentazione e la consulenza con esperti, poiché un acquirente ben informato compie una scelta redditizia e sostenibile nel lungo periodo.