Costi Nascosti nell’Acquisto di Immobili in Croazia – A Cosa Prestare Attenzione?

La ricerca della casa dei tuoi sogni può sembrare un processo idilliaco, ma la burocrazia e i costi imprevisti possono creare molto stress. Per questo motivo è essenziale essere ben informati sull’intero processo per evitare spiacevoli sorprese.

Prima di cercare e acquistare una proprietà, è necessario analizzare il mercato e i prezzi al metro quadrato nella zona desiderata. Successivamente, è fondamentale definire il proprio budget. Pertanto, oltre al prezzo dell’immobile, bisogna considerare anche i costi aggiuntivi, che illustreremo di seguito.

Secondo il Global Property Guide, i costi aggiuntivi o di transazione in Croazia variano tra il 6% e il 9% del valore di mercato totale dell’immobile. Per confronto, i costi di transazione sono più bassi in Danimarca e Islanda (fino al 3%) e più alti in Belgio e Russia (intorno al 20%). In base a questi dati, possiamo dire che la Croazia si colloca nel mezzo.

I costi di transazione includono l’imposta sul trasferimento immobiliare, le spese notarili, la commissione dell’agenzia e altre spese. I costi aggiuntivi possono variare in base a diversi fattori, come il tipo di proprietà (nuova costruzione o usato) e il metodo di pagamento (mutuo o fondi propri).

Imposta sul Trasferimento Immobiliare – Quanto e Quando si Paga?

L’imposta sul trasferimento immobiliare è una tassa una tantum a carico dell’acquirente, indipendentemente dalla cittadinanza croata. Nella Repubblica di Croazia, questa tassa è pari al 3% del prezzo totale di acquisto. Il notaio comunica l’imposta all’ufficio delle imposte al momento dell’autenticazione del contratto. L’ufficio invia quindi un bollettino di pagamento all’acquirente, che dovrebbe arrivare entro trenta giorni dalla firma del contratto. L’acquirente deve pagare l’imposta entro due settimane dalla ricezione del bollettino.

Se la proprietà viene acquistata da un costruttore o un’azienda che rientra nel regime IVA (di solito una nuova costruzione), questa tassa non si applica poiché l’IVA al 25% è già inclusa nel prezzo di acquisto.

Inoltre, se il nuovo proprietario decide di utilizzare l’immobile per scopi commerciali (come affitti turistici), è possibile ottenere un rimborso dell’imposta.

Commissione dell’Agenzia – Cosa è Incluso e Chi Paga?

La commissione e i servizi di una agenzia immobiliare non sono obbligatori nel processo di vendita, ma semplificano notevolmente il procedimento, rendendolo più facile e meno stressante.

A seconda della politica dell’agenzia, alcuni includono servizi aggiuntivi che altrimenti l’acquirente dovrebbe gestire da solo, come perizie, assistenza legale, servizi notarili, traduzioni e altro ancora.

La commissione non è rigidamente regolamentata dalla legge e dipende dall’agenzia, in genere tra il 2% e il 4% + IVA. La commissione viene addebitata dopo la firma e l’autenticazione del contratto di compravendita.

Spese Notarili e Costi di Solennizzazione del Contratto

Il notaio applica tariffe per l’autenticazione delle firme al momento della firma del contratto di compravendita, il trasferimento della proprietà e le tasse giudiziarie. Le spese notarili in Croazia non sono elevate come in altri paesi europei e raramente superano i 200 €.

Ci sono differenze nei costi aggiuntivi a seconda del metodo di pagamento. In caso di acquisto con mutuo, si applicano i costi di solennizzazione (autenticazione del contratto), che sono proporzionali all’importo del prestito.

Servizi Legali – Protezione o Costo Aggiuntivo?

I servizi legali sono consigliati durante l’acquisto perché comprare un immobile è probabilmente l’investimento più grande della nostra vita e non dovrebbe essere lasciato al caso. Alcune agenzie includono questi servizi nei loro pacchetti.

Un avvocato può verificare la legalità e la proprietà dell’immobile. Può anche redigere un preliminare e un contratto di compravendita, oltre a presentare la richiesta di cambio di proprietà. I costi legali in genere non superano l’1% del prezzo di acquisto totale.

I documenti da verificare includono l’estratto del catasto, il permesso di costruzione, il certificato di agibilità e il certificato energetico.

Altri Costi

La valutazione dell’immobile per garantire un prestito viene effettuata da un perito nominato dal tribunale su richiesta della banca. Il costo di tale valutazione raramente supera i 200 €. Per gli acquirenti stranieri, i servizi di traduzione devono essere inclusi. Anche la registrazione della proprietà comporta un costo aggiuntivo, pari a circa 30 €, eseguita da un notaio. Tale servizio può anche essere fornito da un avvocato, che coprirà il relativo costo.

Esempio Pratico di Costi per l’Acquisto di una Proprietà

Per riassumere quanto detto finora, il modo migliore è mostrare come funzionano i costi aggiuntivi nella pratica. Ad esempio, supponiamo l’acquisto di un appartamento a Spalato, in un edificio vecchio, al prezzo di 400.000 €.

L’imposta del 3% sarà pari a 12.000 €. La commissione dell’agenzia sarà anch’essa di 12.000 €. I costi legali all’1% ammontano a 4.000 €, mentre le spese notarili saranno di circa 200 €.

Considerando tutto ciò, i costi di transazione aggiuntivi in questo esempio ammontano a 28.200 €, ovvero il 7,05% del valore di mercato totale della proprietà, coerente con i dati presentati all’inizio dell’articolo.

Conclusione

Acquistare un immobile in Croazia non significa solo trovare la posizione ideale e negoziare il prezzo – comporta una serie di costi aggiuntivi e passaggi amministrativi che possono incidere notevolmente sul budget complessivo. Anche se questi costi possono inizialmente sembrare nascosti, sono tutti prevedibili se l’acquirente è informato e preparato in tempo.

Dalle tasse ai servizi legali e notarili, fino alla valutazione – ogni elemento svolge un ruolo fondamentale per garantire la sicurezza legale e la trasparenza della compravendita. Alla fine, con una buona preparazione e il supporto di esperti, l’acquisto può avvenire in modo fluido e senza sorprese sgradevoli.