Typy pozemků v Chorvatsku – Průvodce účelem, hodnotou a investičními příležitostmi

Nákup pozemku patří mezi investice, které nabízejí největší míru svobody a kreativity, protože umožňují sledovat celý proces výstavby od samého začátku. S rostoucím zájmem o investiční nemovitosti a rozvojem infrastruktury roste i poptávka po stavebních pozemcích. 

Různé typy pozemků mají rozdílné účely, a tím i různé ceny a investiční potenciál.

Typy pozemků a jejich účel

Pozemky v Chorvatsku jsou klasifikovány podle účelu stanoveného územními plány měst a obcí. Rozlišujeme stavební, zemědělské, průmyslové, komerční a turistické pozemky.

Stavební pozemky

Stavební pozemky jsou plochy nacházející se v zastavitelných zónách definovaných územními plány.

Tyto zóny jsou určeny pro výstavbu rezidenčních, turistických, veřejných nebo komerčních objektů. Stavební pozemky musí být umístěny v určené zastavitelné oblasti a musí mít odpovídající infrastrukturu. Tím se rozumí přístupová cesta a přípojky na kanalizaci, elektřinu a vodu. Ve srovnání s ostatními typy pozemků mají stavební pozemky nejvyšší hodnotu a prodávají se nejrychleji.

Pro výstavbu a využití pozemku je nutné získat stavební povolení a kolaudační souhlas a dodržovat místní urbanistické předpisy. Ačkoli dosahují nejvyšších cen, jejich hodnota se liší podle faktorů, jako je poloha (např. město nebo blízkost moře), dostupná infrastruktura, velikost pozemku a podobně.

Kupujícím stavebních pozemků se doporučuje ověřit územní plán a list vlastnictví, aby se ujistili, že je pozemek oficiálně veden jako stavební a bez právních omezení. V této fázi se doporučuje využít služeb zkušeného realitního makléře.

Zemědělská půda

Zemědělská půda se dělí podle účelu a typu na ornou půdu (pole, zahrady a louky), sady a vinice, trvalé travní porosty, pastviny a olivové háje.

Zemědělská půda je cenově dostupnější pro menší investory, ale má svá omezení. Patří mezi ně daný účel a nutnost čekat na možnost změny na stavební pozemek. Přestože není vhodná pro výstavbu, je ideální pro rodinné farmy (OPG), vinice a olivové háje. Je také důležité zmínit, že pro založení OPG existují specifické regulace, proto je vhodná konzultace s odborníkem.

Nevýhodou zemědělské půdy je její využití výhradně pro zemědělské účely, i když se předpokládá, že kupující o tom vědí. 

Ačkoli je její cena nižší než u stavební půdy, prodej zemědělských pozemků obvykle trvá déle.

Průmyslové a komerční pozemky

Průmyslové a komerční pozemky slouží k rozvoji hospodářských činností, což znamená, že mohou hostit zemědělské provozy, sklady, kancelářské komplexy a logistická centra. Tyto pozemky se obvykle nacházejí v blízkosti dálnic, sjezdů z dálnice, důležitých dopravních koridorů a obchvatů nebo v blízkosti průmyslových zón a větších měst.

Výhody průmyslových pozemků zahrnují dostupnou infrastrukturu a možnost výstavby skladů, hal a výrobních objektů. Nevýhody tohoto typu pozemků zahrnují vyšší náklady na koupi a údržbu a také závislost na ekonomických podmínkách a poptávce.

Pozemky pro turistiku a rozvojové projekty

Jednou z nejžádanějších kategorií pozemků v přímořských oblastech jsou pozemky určené pro turistiku. Tyto pozemky jsou úzce spojeny s rozvojem turistických projektů, jako jsou kempy, glamping resort, ekologické resorty, agroturistické rezort nebo butikové hotely.

Protože je cestovní ruch v Chorvatsku velmi výnosným odvětvím, jedná se o vysoce atraktivní investici.

Omezení tohoto typu pozemků zahrnují závislost na územních plánech a nutnost získat mnoho povolení.

Kritéria pro výběr pozemku podle účelu

Typ pozemku se téměř vždy zvažuje ještě před samotnou koupí. Je nepravděpodobné, že by někdo hledal pozemek obecně a teprve následně se rozhodl pro konkrétní typ; obvykle se hledání zahajuje s jasným plánem.

Nákup jakéhokoli pozemku však vyžaduje analýzu faktorů, jako je lokalita, územní plány a charakteristiky terénu.

Lokalita a dostupnost infrastruktury

Lokalita je faktor, který nejvíce ovlivňuje cenu i výnosnost. Dobré městské lokality zahrnují pozemky poblíž škol, nemocnic, městských center a veřejných služeb. 

Pozemky blízko moře nebo s výhledem na moře jsou také velmi ceněné; pokud se však nacházejí ve venkovských oblastech, může být nutné dodatečně investovat do infrastruktury.

Pokud infrastruktura chybí, je nutné ověřit na místním úřadě plány budoucího rozvoje.

Účel podle územních plánů a povolení

V Chorvatsku územní plány určují, kde se smí stavět a k jakému účelu lze pozemky využívat. Podle územních plánů existují obytné, zemědělské, turistické a průmyslové zóny.

Před koupí pozemku je nutné ověřit územní plán dané obce. U průmyslových a stavebních pozemků je důležité ověřit existenci stavebního nebo územního povolení, zatímco u turistických pozemků je zásadní prověřit povolené využití.

Velikost pozemku, konfigurace terénu a přístupové cesty

Velikost a tvar pozemku ovlivňují jeho komerční hodnotu a užitečnost. Může se stát, že pozemek má velke celkova plocha, ale je příliš úzký pro plánovanou stavbu. Konfigurace terénu rovněž ovlivňuje hodnotu – rovné a vyčištěné pozemky jsou připravenější k výstavbě, zatímco svažité mohou vyžadovat další investice.

Přístup a přístupové cesty významně ovlivňují hodnotu pozemku – jak cenovou, tak užitnou – proto je nutné před koupí ověřit, že je zajištěn přístup.

Ceny a faktory ovlivňující hodnotu pozemků

Ceny pozemků závisí na několika faktorech. Podle typu pozemku se ceny liší. Například velké zemědělské pozemky bývají levnější než menší stavební pozemky na stejné lokaci, což znamená, že stavební pozemky jsou obecně dražší než zemědělské. 

Stavební pozemky stejné velikosti přímo u moře nebudou mít stejnou cenu jako ty ve vnitrozemí. Hodnoty stavebních pozemků ve městech a vesnicích se rovněž liší kvůli rozdílné poptávce.

Lokalita, typ pozemku, velikost a konfigurace terénu – to vše jsou faktory určující cenu.

Závěr

Koupě pozemku v Chorvatsku nabízí širokou škálu možností – od rezidenční výstavby a podnikatelských projektů až po investice do zemědělství či turistiky. Klíčem k úspěšné investici je pochopit typ pozemku, jeho účel podle územních plánů a správně posoudit faktory ovlivňující jeho hodnotu – především lokalitu a dostupnou infrastrukturu. 

Před konečným rozhodnutím se doporučuje důkladně prověřit dokumentaci a konzultovat odborníky, protože dobře informovaný kupující činí dlouhodobě udržitelné a výhodné rozhodnutí.