Types de Terrains en Croatie – Guide sur l’Usage, la Valeur et les Opportunités d’Investissement

L’achat d’un terrain est l’un de ces investissements qui offrent le plus haut niveau de liberté et de créativité, permettant de suivre le processus de construction dès ses débuts. Avec l’intérêt croissant pour les biens immobiliers d’investissement et le développement des infrastructures, la demande de terrains constructibles augmente également. 

Les différents types de terrains ont des usages distincts et, par conséquent, des prix et un potentiel d’investissement variés.

Types de Terrains et Leur Usage

Les terrains en Croatie sont classés selon l’usage défini par les plans d’aménagement du territoire des villes et des municipalités. On distingue les terrains constructibles, agricoles, industriels, commerciaux et touristiques.

Terrains Constructibles

Les terrains constructibles correspondent à des zones incluses dans les secteurs de construction définis par les plans d’aménagement.

Ces zones sont destinées à la construction de bâtiments résidentiels, touristiques, publics ou commerciaux. Un terrain constructible doit se situer dans un secteur prévu pour la construction et disposer d’une infrastructure adéquate. Cela inclut une voie d’accès ainsi que des raccordements à l’égout, à l’électricité et à l’eau. Par rapport aux autres types de terrains, les terrains constructibles ont la valeur la plus élevée et se vendent le plus rapidement.

Pour construire et utiliser le terrain, il est nécessaire d’obtenir un permis de construire et un permis d’exploitation, et de respecter les réglementations locales d’urbanisme. Bien qu’ils atteignent les prix les plus élevés, leur valeur varie selon des facteurs tels que l’emplacement (par exemple une ville ou la proximité de la mer), la disponibilité des infrastructures, la superficie du terrain, etc.

Les acheteurs de terrains constructibles sont invités à vérifier le plan d’aménagement et le registre foncier pour s’assurer que le terrain est officiellement classé comme constructible et exempt de charges. À ce stade, il est recommandé de faire appel à un agent immobilier expérimenté.

Terrains Agricoles

Les terrains agricoles sont classés selon leur usage et leur type : terres arables (champs, jardins et prairies), vergers, vignobles, pâturages et oliveraies.

Ils sont plus abordables pour les petits investisseurs, mais comportent certaines limites. Celles-ci incluent le zonage agricole ou l’attente d’une éventuelle requalification en terrain constructible. Bien qu’ils ne soient pas adaptés à la construction, les terrains agricoles conviennent parfaitement aux exploitations familiales, aux vignobles et aux oliveraies. Il est également important de noter que l’ouverture d’une exploitation agricole (OPG) est soumise à certaines réglementations, ce qui rend utile la consultation d’un agent expérimenté.

Un inconvénient relatif des terrains agricoles est leur usage exclusivement agricole, bien que l’on puisse supposer que les acheteurs en soient conscients. 

Bien que leur prix soit inférieur à celui des terrains constructibles, les terrains agricoles nécessitent généralement plus de temps pour se vendre.

Terrains Industriels et Commerciaux

Les terrains industriels et commerciaux sont destinés au développement d’activités économiques, ce qui signifie qu’ils peuvent accueillir des installations agricoles, des entrepôts, des bureaux ou des centres logistiques. Ils se trouvent généralement à proximité des autoroutes, des sorties d’autoroute, d’axes importants, de contournements ou proches de zones industrielles et de grandes villes.

Les avantages des terrains industriels incluent l’infrastructure existante et la possibilité de construire des entrepôts, ateliers ou unités de production. Les inconvénients comprennent des coûts d’achat et de maintenance plus élevés, ainsi qu’une dépendance à la situation économique et à la demande du marché.

Terrains Touristiques et Projets de Développement

L’une des catégories de terrains les plus recherchées dans les zones côtières est celle des terrains touristiques. Ces terrains sont étroitement liés au développement de projets touristiques tels que des campings, complexes de glamping, éco-resorts, centres d’agrotourisme ou hôtels boutique.

Étant donné que le tourisme est un secteur très rentable en Croatie, ce type d’investissement est particulièrement intéressant.

Les limites de ces terrains incluent la dépendance aux plans d’aménagement ainsi que la nécessité d’obtenir de nombreuses autorisations.

Critères de Choix d’un Terrain selon son Usage

Le type de terrain est généralement considéré avant même la décision d’achat. Il est peu probable qu’un acheteur recherche simplement un terrain sans idée précise et décide ensuite de son type ; la plupart commencent leur recherche avec un projet défini.

Néanmoins, l’achat de tout type de terrain nécessite l’analyse de facteurs tels que l’emplacement, les plans d’aménagement et les caractéristiques du terrain.

Emplacement et Proximité des Infrastructures

L’emplacement est le facteur qui influence le plus le prix et la rentabilité. Les bons emplacements urbains incluent les terrains proches des écoles, hôpitaux, centres-villes et services publics. 

Les terrains proches de la mer ou offrant une vue sur la mer sont également très prisés ; toutefois, s’ils sont situés dans des zones rurales, des investissements supplémentaires dans l’infrastructure peuvent être nécessaires.

Si l’infrastructure est insuffisante, il convient de se renseigner auprès de la municipalité sur les projets d’aménagement futurs.

Usage selon les Plans d’Aménagement et Autorisations

En République de Croatie, les plans d’aménagement déterminent où la construction est autorisée et comment les terrains peuvent être utilisés. Selon ces plans d’aménagement, on distingue des zones résidentielles, agricoles, touristiques et industrielles.

Avant l’achat, il est indispensable de vérifier les plans d’aménagement de la municipalité. Pour les terrains industriels et constructibles, il faut également vérifier l’existence d’un permis de construire ou d’un permis d’urbanisme, tandis que pour les terrains touristiques, il faut confirmer les usages autorisés selon les règles locales.

Superficie, Configuration du Terrain et Voies d’Accès

La superficie et la forme du terrain influencent sa valeur commerciale et son potentiel d’utilisation. Il peut arriver qu’un terrain ait une grande superficie totale mais soit trop étroit pour le bâtiment envisagé. La configuration du terrain influence également la valeur : les terrains plats et dégagés sont plus faciles à aménager, tandis que les terrains vallonnés peuvent nécessiter des investissements supplémentaires.

Les voies d’accès contribuent aussi à la valeur d’un terrain – tant en termes de prix que d’utilité – il est donc essentiel de vérifier qu’un accès est garanti.

Prix et Facteurs influençant la Valeur

Les prix des terrains dépendent de plusieurs facteurs. Selon le type de terrain, les prix varient. Par exemple, de grandes parcelles agricoles sont généralement moins chères que de petites parcelles constructibles situées au même endroit ; en d’autres termes, les terrains constructibles sont plus onéreux que les terrains agricoles. 

Deux terrains constructibles de même superficie, l’un situé en bord de mer et l’autre en arrière-pays, n’auront pas le même prix. Les terrains dans les villes et les villages varient également en valeur en raison d’une demande plus forte.

L’emplacement, le type de terrain, la superficie et la configuration du terrain sont autant de facteurs qui déterminent le prix.

Conclusion

L’achat d’un terrain en Croatie offre un large éventail de possibilités – de la construction résidentielle aux projets commerciaux, en passant par l’agriculture et le tourisme. La clé d’un investissement réussi réside dans la compréhension du type de terrain, de son usage défini par les plans d’aménagement et dans une évaluation réaliste des facteurs qui influencent sa valeur – principalement l’emplacement et l’infrastructure disponible. 

Avant de prendre une décision finale, il est recommandé d’examiner attentivement la documentation et de consulter des experts, car un acheteur bien informé fait un choix rentable et durable à long terme.