Vrste zemljišta u Hrvatskoj – Vodič kroz namjenu, vrijednosti i mogućnosti ulaganja

Kupnja zemljišta jedna je od onih investicija koje daju gotovo najviše slobode i kreativnosti odnosno mogućnost praćenja procesa izgradnje od samog početka. Rastom interesa za investicijske nekretnine i razvojem infrastrukture, potraga za građevinskim zemljištem također raste. 

Različite vrste zemljišta imaju različite namjene pa sukladno i cijene te investicijski potencijal.

Vrste zemljišta i njihova namjena

Zemljišta se u Hrvatskoj razvrstavaju prema namjeni utvrđenoj prostornim planovima gradova i općina. Razlikujemo građevinsko, poljoprivredno zemljište, industrijsko, poslovno i turističko zemljište.

Građevinsko zemljište

Građevinskim zemljištima smatramo površine unutar građevinskih zona određenih prostornim planovima.

Te zone su namijenjene gradnji stambenih, turističkih, javnih ili poslovnih objekata. Građevinsko zemljište mora biti u građevinskom području te imati odgovarajuću infrastrukturu. Pod odgovarajućom infrastrukturom smatramo pristupni put te priključke za kanalizaciju, struju te vodu. Usporedno s ostalim vrstama zemljišta, građevinsko zemljište ima najvišu vrijednost te se najbrže i najlakše prodaje.

Za gradnju odnosno korištenje zemljišta potrebno je pribaviti građevinsku i uporabnu dozvolu te poštovati lokalne urbanističke procese. Iako postižu najvišu cijenu, visina cijene građevinskog zemljišta varira i ovisi o faktorima kao što su lokacija (primjerice grad ili blizina mora), dostupnost infrastrukture, površina i slično.

Kupcima građevinskog zemljišta se savjetuje da provjere prostorni plan i zemljišnik te da se uvjere da zemljište jest građevinsko i bez tereta. U ovoj fazi savjetujemo angažiranje stručnog agenta za nekretnine.

Poljoprivredno zemljište

Poljoprivredno zemljište dijeli se prema namjeni i vrsti na obradivo zemljište (oranice, vrtove i livade), voćnjake i vinograde, travnjake, pašnjake i maslinike.

Cijene poljoprivrednih zemljišta su pristupačnije manjim investitorima međutim imaju svoja ograničenja. Ograničenja su namjena ili čekanje na mogućnost prenamjene u građevinsko. Međutim, iako nepogodna za gradnju, poljoprivredna zemljišta pogodna su za OPG-ove, vinograde i maslinike. Nije na odmet spomenuti da za otvaranje OPG-a postoje određene regulative te je ovdje također neloše konzultirati iskusne agente.

Uvjetno rečeno, nedostatak poljoprivrednog zemljišta jest korištenje isključivo za poljoprivrednu djelatnost no pretpostavljamo da kupac zna tu informaciju kod kupnje zemljišta. 

Iako cijena jest niža, usporedno s građevinskim, poljoprivrednom zemljištu treba duže da se proda.

Industrijsko i poslovno zemljište

Industrijska i poslovna zemljišta imaju svrhu razvoja gospodarskih djelatnosti tako da se na njima mogu nalaziti poljoprivredni pogoni, skladišta, uredski kompleksi i logistički centri. Ona se u pravilu nalaze u blizini autoceste, priključka za autocestu, važnih koridora i obilaznica ili u blizini industrijskih zona i većih gradova.Prednosti industrijskih zemljišta su dostupna infrastruktura te mogućnost izgradnje skladišta, hala i proizvodnih pogona. Nedostaci ovog tipa zemljišta su viši troškovi kupnje i održavanja te ovisnost o gospodarskoj situaciji i potražnji.

Turističko zemljište i razvojni projekti

Jedna od najtraženijih kategorija zemljišta u priobalnim područjima su turistička zemljišta. Ona su usko povezana s razvojem turističkih projekata kao što su kampovi, glamping resorti, eko resorti, resorti za seoski turizam ili butik hoteli.

S obzirom na to da je turizam u Hrvatskoj jako profitabilna grana ekonomije, ovaj je tip investicije visoko isplativ.

Ograničenja ovog tipa zemljišta su ovisnost o prostornim planovima te potreba za ishodovanjem brojnih dozvola.

Kriteriji za odabir zemljišta prema namjeni

Tip zemljišta zasigurno imamo u vidu prije nego se odlučimo za kupnju. Vjerojatno ne postoji osoba koja traži zemljište generalno pa se u hodu odluči za tip zemljišta već potražnji pristupa s postojećim planom.

Kako bili, kupnja zemljišta, bilo kojeg tipa, zahtijeva analizu faktora kao što su lokacija, prostorni planovi i karakteristike terena.

Lokacija i blizina infrastrukture

Lokacija je faktor koji najviše utječe na cijenu ali i na isplativost. Dobrim lokacijama u gradu smatramo zemljišta u blizini škole, bolnica, gradskih centara i javnih usluga. 

Zemljišta u blizini mora ili s pogledom na more su također visoko cijenjena međutim ako su u ruralnim područjima, možda će trebati dodatno ulagati u infrastrukturu.

Ako je infrastruktura nepostojeća, potrebno je u općini provjeriti plan za buduće komunalno uređenje.

Namjena prema prostornom planu i dozvole

U Republici Hrvatskoj, prostorni planovi reguliraju gdje se smiju graditi objekti a gdje ne te za što se zemljište smije koristiti. Prema prostornim planovima postoje stambene, poljoprivredne, turističke i industrijske zone.

Prije kupnje zemljišta svakako treba provjeriti prostorne planove jedinice lokalne samouprave. Također, za industrijsko i građevinsko zemljište je važno provjeriti postoji li građevinska ili urbanistička dozvola dok je za turističko obavezno provjeriti dopuštenu namjenu prema prostornim planovima.

Površina, konfiguracija terena i pristupni putovi

Površina i oblik zemljišta utječu na njegovu komercijalnu vrijednost i na iskoristivost. Može se dogoditi da zemljište obuhvaća veliku ukupnu površinu ali da je preusko za izgradnju željenog objekta. Konfiguracija terena isto utječe na vrijednost tako da će ravna i pročišćena zemljišta biti spremnija za gradnju dok je kod brdovitih, primjerice, potrebno još ulaganja da bi teren bio zahvalan za gradnju.

Pristup i pristupni putovi također daj vrijednost zemljištu, cjenovnu i iskoristivu, pa se prije kupnje zemljišta treba provjeriti je li osiguran pristupni put.

Cijene i faktori koji utječu na vrijednost zemljišta

Cijene zemljišta ovise o nekoliko faktora. Ovisno o vrst zemljišta, cijene variraju. Primjerice veće poljoprivredno zemljište u pravilu je jeftinije od manjeg građevinskog, na istoj lokaciji odnosno građevinska su zemljišta skuplja od poljoprivrednih. 

Građevinsko zemljište iste površine, u prvom redu do mora i u zaleđu, neće imati istu cijenu. Građevinska zemljišta u gradovima i selima također nema istu vrijednost zbog veće potražnje.

Lokacija, vrsta zemljišta, površina, konfiguracija terena, sve su to faktori koji diktiraju cijenu.

Zaključak

Kupnja zemljišta u Hrvatskoj pruža širok spektar mogućnosti – od stambene gradnje i pokretanja poslovnih projekata do ulaganja u poljoprivredu ili turizam. Ključ uspješne investicije leži u razumijevanju vrste zemljišta, njegove namjene prema prostornom planu te realne procjene faktora koji utječu na vrijednost – prvenstveno lokacije i dostupne infrastrukture. 

Prije konačne odluke, preporučuje se detaljna provjera dokumentacije i savjetovanje sa stručnjacima, jer dobro informiran kupac donosi isplativu i dugoročno održivu odluku.