Grundstücksarten in Kroatien – Ein Leitfaden zu Nutzung, Wert und Investitionsmöglichkeiten

Der Kauf eines Grundstücks ist eine der Investitionen, die den größten Freiraum und die höchste Kreativität ermöglichen, da Sie den Bauprozess von Anfang an begleiten können. Mit dem steigenden Interesse an Investitionsimmobilien und dem Ausbau der Infrastruktur wächst auch die Nachfrage nach Baugrundstücken. 

Verschiedene Grundstücksarten haben unterschiedliche Nutzungen und dementsprechend unterschiedliche Preise und Investitionspotenziale.

Arten von Grundstücken und ihre Nutzung

Grundstücke in Kroatien werden gemäß den in den Raumordnungsplänen der Städte und Gemeinden festgelegten Nutzungsbestimmungen klassifiziert. Wir unterscheiden zwischen Baugrundstücken, landwirtschaftlichen Grundstücken, Industriegrundstücken, Gewerbegrundstücken und touristisch genutzten Grundstücken.

Baugrundstücke

Als Grundstücke gelten Flächen innerhalb der Bauzonen , die durch Raumordnungspläne definiert sind.

Diese Zonen sind für den Bau von Wohngebäuden, touristischen Einrichtungen, öffentlichen Gebäuden oder gewerblichen Objekten bestimmt. Baugrundstücke müssen sich in einem ausgewiesenen Baugebiet befinden und über eine angemessene Infrastruktur verfügen. Dazu zählen eine Zufahrtsstraße sowie Anschlüsse für Abwasser, Strom und Wasser. Im Vergleich zu anderen Grundstücksarten haben Baugrundstücke den höchsten Wert und verkaufen sich am schnellsten und einfachsten.

Für die Bebauung und Nutzung des Grundstücks ist es notwendig, eine Baugenehmigung und eine Nutzungsgenehmigung zu erhalten sowie die lokalen städtebaulichen Vorgaben zu beachten. Obwohl sie den höchsten Preis erzielen, variiert der Wert eines Grundstücks je nach Faktoren wie Lage (z. B. Stadt oder Meeresnähe), Infrastruktur, Grundstücksgröße und Ähnlichem.

Käufern von Baugrundstücken wird geraten, den Raumordnungsplan und das Grundbuch zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Grundstück tatsächlich als Bauland ausgewiesen und lastenfrei ist. In dieser Phase empfehlen wir die Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers.

Landwirtschaftliche Grundstücke

Landwirtschaftliche Grundstücke werden je nach Nutzung und Typ unterteilt in Ackerland (Felder, Gärten und Wiesen), Obstgärten und Weinberge, Grasland, Weiden und Olivenhaine.

Sie sind für kleinere Investoren erschwinglicher, haben jedoch ihre Einschränkungen. Dazu gehören das festgelegte Nutzungsziel oder das Warten auf eine mögliche Umwidmung in Bauland. Obwohl sie nicht für den Bau geeignet sind, eignen sich landwirtschaftliche Grundstücke hervorragend für Familienbetriebe (OPGs), Weinberge oder Olivenhaine. Es ist wichtig zu beachten, dass für die Eröffnung eines OPG bestimmte rechtliche Anforderungen bestehen, weshalb eine Beratung durch einen erfahrenen Makler sinnvoll ist.

Ein Nachteil landwirtschaftlicher Grundstücke ist die ausschließliche Nutzung für landwirtschaftliche Zwecke, wobei davon auszugehen ist, dass Käufer sich dessen bewusst sind. 

Obwohl der Preis niedriger ist als bei Baugrundstücken, dauert der Verkauf landwirtschaftlicher Grundstücke in der Regel länger.

Industrie- und Gewerbegrundstücke

Industrie- und Gewerbegrundstücke dienen der Entwicklung wirtschaftlicher Tätigkeiten und können daher landwirtschaftliche Betriebe, Lagerhallen, Bürokomplexe und Logistikzentren beherbergen. Sie befinden sich in der Regel in der Nähe von Autobahnen, Autobahnanschlüssen, wichtigen Verkehrsachsen oder Umgehungsstraßen sowie in der Nähe von Industriegebieten und größeren Städten.

Vorteile von Industriegrundstücken sind die vorhandene Infrastruktur sowie die Möglichkeit, Lagerhallen, Produktionshallen und Produktionsanlagen zu errichten. Nachteile dieser Grundstücksart sind höhere Kauf- und Unterhaltskosten sowie die Abhängigkeit von der wirtschaftlichen Lage und der Nachfrage.

Touristische Grundstücke und Entwicklungsprojekte

Eine der gefragtesten Grundstückskategorien in Küstengebieten sind touristische Grundstücke. Diese Grundstücke stehen in engem Zusammenhang mit der Entwicklung touristischer Projekte wie Campingplätze, Glamping-Resorts, Eco-Resorts, ländliche Tourismusresorts oder Boutique-Hotels.

Da der Tourismus in Kroatien ein äußerst profitabler Wirtschaftssektor ist, sind Investitionen in diese Art von Grundstücken sehr rentabel.

Einschränkungen dieser Grundstücksart ergeben sich aus der Abhängigkeit von Raumordnungsplänen sowie der Notwendigkeit, zahlreiche Genehmigungen einzuholen.

Kriterien für die Auswahl eines Grundstücks nach Nutzung

Die Grundstücksart wird normalerweise bereits vor der Kaufentscheidung berücksichtigt. Es ist unwahrscheinlich, dass jemand einfach nach „einem Grundstück“ sucht und den Typ später festlegt – Käufer beginnen ihre Suche in der Regel mit einem konkreten Plan.

Der Kauf jeder Grundstücksart erfordert jedoch eine Analyse von Faktoren wie Lage, Raumordnungsplänen und Geländecharakteristika.

Lage und Nähe zur Infrastruktur

Die Lage ist der Faktor, der den Preis und die Rentabilität am stärksten beeinflusst. Zu guten innerstädtischen Lagen zählen Grundstücke in der Nähe von Schulen, Krankenhäusern, Stadtzentren und öffentlichen Diensten. 

Grundstücke in Meeresnähe oder mit Meerblick sind ebenfalls sehr gefragt; allerdings können in ländlichen Gebieten zusätzliche Investitionen in die Infrastruktur erforderlich sein.

Fehlt die Infrastruktur, sollte die Gemeinde über geplante zukünftige Erschließungsmaßnahmen befragt werden.

Nutzung gemäß Raumordnungsplan und Genehmigungen

In der Republik Kroatien regeln Raumordnungspläne, wo gebaut werden darf und wie Grundstücke genutzt werden können. Laut Raumordnungsplänen gibt es Wohn-, Landwirtschafts-, Tourismus- und Industriegebiete.

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollten unbedingt die Raumordnungspläne der Gemeinde überprüft werden. Bei Bau- und Industriegrundstücken ist es wichtig zu prüfen, ob eine Baugenehmigung oder ein städtebaulicher Bescheid vorliegt. Bei touristischen Grundstücken muss unbedingt die zulässige Nutzung gemäß Raumordnungsplan bestätigt werden.

Grundstücksgröße, Gelände Konfiguration und Zufahrtswege

Die Größe und Form eines Grundstücks beeinflussen seinen kommerziellen Wert und seine Nutzbarkeit. Es kann vorkommen, dass ein Grundstück eine große Gesamtfläche hat, aber zu schmal für das gewünschte Gebäude ist. Auch die Geländekonfiguration spielt eine Rolle – flache, geräumte Flächen sind baubereiter, während hügeliges Gelände zusätzliche Investitionen erfordern kann.

Zufahrtswege tragen ebenfalls zum Wert eines Grundstücks bei – sowohl preislich als auch hinsichtlich der Nutzbarkeit. Daher sollte vor dem Kauf geprüft werden, ob ein gesicherter Zugang besteht.

Preise und wertbeeinflussende Faktoren

Die Grundstückspreise hängen von mehreren Faktoren ab. Je nach Grundstücksart variieren die Preise. Beispielsweise sind große landwirtschaftliche Flächen in der Regel günstiger als kleinere Baugrundstücke in derselben Lage, was bedeutet, dass Bauland teurer ist als Agrarland. 

Grundstücke gleicher Größe direkt am Meer haben nicht denselben Preis wie solche im Landesinneren. Auch zwischen städtischen und ländlichen Grundstücken bestehen Preisunterschiede aufgrund der höheren Nachfrage.

Lage, Grundstücksart, Größe und Gelände Konfiguration – all diese Faktoren bestimmen den Preis.

Fazit

Der Kauf eines Grundstücks in Kroatien bietet vielfältige Möglichkeiten – vom Wohnungsbau über geschäftliche Entwicklungen bis hin zu Investitionen in Landwirtschaft oder Tourismus. Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Investition liegt im Verständnis der Grundstücksart, ihres Satzungszwecks gemäß Raumordnungsplan sowie einer realistischen Bewertung der wertbestimmenden Faktoren – insbesondere Lage und Infrastruktur. 

Vor der endgültigen Entscheidung wird eine gründliche Prüfung der Dokumentation und eine Beratung durch Fachleute empfohlen, da gut informierte Käufer langfristig profitable Entscheidungen treffen.