Tomma fastigheter i Kroatien: Årliga kostnader, skatter och alternativ för ägare

Allt fler fastighetsägare i Kroatien ställs idag inför en enkel fråga: Hur mycket kostar en tom fastighet egentligen och vad kan jag göra med den? Om en fastighet står tom uppstår kostnader. År 2025 införs en ny fastighetsskatt, vilket ytterligare har ökat ägarnas oro.

Nedan förklarar vi tydligt varför 2025 är viktigt, hur mycket du kommer att betala årligen om din fastighet inte genererar inkomster och vilka alternativ som finns för oanvända fastigheter.

Varför tomma fastigheter kostar pengar i Kroatien

Från och med den 1 januari 2025 inför Kroatien en ny fastighetsskatt som ersätter den tidigare skatten på fritidshus. Denna förändring gäller inte bara de som äger ett andra hem för semester, utan alla fastigheter som inte är permanent bebodda eller uthyrda mer än 10 månader per år.

Förstå fastighetsskatt för tomma fastigheter

Till skillnad från det tidigare systemet är denna skatt obligatorisk för alla kommuner och gäller främst fastigheter som inte används som permanent bostad eller för långtidsuthyrning.

Fastigheter där ägaren har registrerad permanent bostad eller som hyrs ut på lång sikt är i regel befriade från skatten, medan tomma lägenheter och hus oftast är skattepliktiga.

Syftet med förändringen är att uppmuntra ägare att använda sina fastigheter – antingen genom försäljning, långtidsuthyrning eller aktiv användning – och minska antalet tomma bostäder på marknaden.

Hur mycket kostar en tom fastighet per år?

Kostnaden för en tom fastighet i Kroatien beror till stor del på den nya fastighetsskatten, som betalas årligen baserat på fastighetens storlek. Städer och kommuner bestämmer den exakta skattesatsen, men lagen anger ett intervall mellan €0,60 och €8,00 per m² per år. I turist- och attraktiva områden ligger skatten ofta närmare den övre gränsen, medan den i mindre städer och på landsbygden vanligtvis är lägre.

Det är viktigt att notera att detta endast är grundskatten. Ägare av tomma fastigheter betalar också kommunala avgifter, minimala driftskostnader och sporadiskt underhåll, vilket gör att de totala årliga kostnaderna kan bli betydligt högre.

Totala kostnader för att äga en oanvänd fastighet i Kroatien

Många ägare – särskilt de som bor utomlands eller har ärvt en fastighet – undrar vad de ska göra med en tom fastighet i Kroatien. Även om fastigheten inte används, medför ägandet kostnader som kan öka över tid. Därför är det viktigt att förstå alla kostnader som är förknippade med att äga en oanvänd fastighet.

Du kan läsa mer om alla skatter och avgifter vid köp av fastighet i Kroatien i vår detaljerade guide.

Fastighetsskatt – belopp efter plats

Eftersom städer och kommuner bestämmer skattesatsen kan beloppet variera mycket beroende på plats. Enligt data för 2025 kan skatten vara betydligt högre i populära turistområden. Här är en översikt över fastighetsskattesatser i nyckelstäder för 2025:

Kontinentala och mindre kuststäder:

• Zadar: €0,60 / m²
• Split: €1,99 / m²

Turistmål:

• Korčula: €4,00 / m²
• Šibenik: €5,00 / m²

De mest populära kust- och ö-destinationerna:

• Rovinj: €6,25 / m²
• Bol (Brač): €7,50 / m²
• Vis: €8,00 / m²
• Umag: €8,00 / m²

Dubrovnik har ett mer komplext system, där skatten varierar beroende på stadszon:

• Zon 1 (Gamla stan): €5,00 / m²
• Zon 2: €4,00 / m²
• Zon 3: €3,00 / m²
• Zon 4: €2,00 / m²
• Zon 5 (perifera områden): €0,60 / m²

Praktiskt exempel: En lägenhet på 60 m² i centrala Split betalar en årlig skatt på cirka €119 (60 m² × €1,99), medan samma storlek på Vis kostar €480 (60 m² × €8,00) – fyra gånger högre bara på grund av platsen.

Andra årliga kostnader för tomma fastigheter

Förutom fastighetsskatten måste ägarna också betala kommunala avgifter, som finansierar underhåll av infrastruktur såsom gatubelysning, vägar och kommunala tjänster.

Det finns också andra skyldigheter, såsom minimala driftkostnader för vatten, el eller sophämtning. Även om fastigheten inte används, kvarstår dessa kostnader ofta.

En tom fastighet kräver åtminstone grundläggande underhåll för att undvika långsiktiga skador. Problem som fukt, försummade installationer eller skadat tak kan över tid minska fastighetens värde avsevärt.

Vilka alternativ har du om du inte bor i fastigheten?

Många ägare överväger alternativ som uthyrning eller försäljning av sin fastighet för att minska kostnader och sätta fastigheten i bruk. Det finns tre huvudalternativ:

Alternativ 1 – Kort- eller långtidsuthyrning

Det första sättet att använda en tom fastighet är att hyra ut den, med två huvudsakliga metoder:

• Korttidsuthyrning: turist-, säsongs- eller tillfällig uthyrning. Kan ge högre intäkter under högsäsong men kräver aktiv förvaltning och ständig kommunikation med gäster.
• Långtidsuthyrning: stabil inkomst genom hyresavtal på minst 10 månader per år. Ger förutsägbara och konsekventa intäkter och befriar ägaren från skatt på tom fastighet.
  

För mer information om vilket alternativ som genererar högre vinst och vilket som är mer lämpligt för din fastighet, se vår guide om huruvida korttids- eller långtidsuthyrning är mer lönsam.

Oerfarna ägare gör ofta misstag som felaktig prissättning, otillräcklig reklam eller att försumma juridiska och säkerhetsmässiga aspekter. För att säkerställa att din uthyrning blir så lyckad som möjligt, se vår artikel om vanliga uthyrningsmisstag.

Alternativ 2 – Sälja fastigheten

Om du inte vill hantera fastigheten eller om kostnaderna överstiger förväntad intäkt, kan försäljning vara det mest praktiska valet. Många ägare har de senaste åren uppnått betydande kapitalvinster på grund av stigande fastighetspriser.

För att undvika vanliga misstag under försäljningsprocessen rekommenderas att samarbeta med en erfaren fastighetsbyrå som kan hantera processen professionellt och effektivt.

Alternativ 3 – Behålla fastigheten med minimala kostnader

Vissa ägare väljer att behålla fastigheten tom och betala endast obligatoriska kostnader (skatt, kommunala avgifter och minimalt underhåll). Detta kan vara ett alternativ om du planerar att använda fastigheten i framtiden eller förväntar dig ytterligare värdestegring.

Hur man säljer eller hyr ut fastighet i Kroatien när man bor utomlands

Att äga en fastighet i Kroatien medan man bor utomlands kan vara utmanande om man försöker hantera allt själv. Här kommer fördelen med att anlita en professionell och etablerad fastighetsbyrå in.

Med en sådan tjänst kan du sköta fastigheten från utlandet utan att behöva resa till Kroatien. Allt hanteras professionellt, transparent och effektivt, vilket sparar tid och energi.

Hur Broker.hr kan hjälpa dig att hantera fastigheten på distans

Broker erbjuder en professionell tjänst där vi tar hand om alla steg åt dig:

• Värdering av fastigheten baserat på aktuella marknadsförhållanden
• Professionell marknadsföring och presentation, inklusive fotografier, virtuella turer, annonser på nationella och internationella plattformar, banners och nyhetsbrev
• Kommunikation med potentiella köpare eller hyresgäster och filtrering av seriösa erbjudanden
• Organisering av förhandlingar och kontrakt med juridiskt och administrativt stöd
• Fullständig administration från dokumentation till slutförande av transaktionen

Om du vill att din fastighet ska börja generera intäkter eller helt enkelt vill dra nytta av professionell hjälp, kontakta oss för en gratis fastighetsvärdering. Vi hjälper dig att fatta ett informerat beslut utan förpliktelser.