Posséder un bien immobilier en Croatie : combien coûte réellement un logement vacant et quelles sont vos options ?

De plus en plus de propriétaires en Croatie se posent aujourd’hui une question simple : combien me coûte réellement un bien immobilier vacant et que puis-je en faire ? Si un bien reste vacant, il génère des frais. En 2025, un nouvel impôt foncier sera introduit, ce qui a encore augmenté le niveau de préoccupation parmi les propriétaires.

Ci-dessous, nous expliquerons clairement pourquoi 2025 est important, combien vous paierez annuellement si votre bien ne génère pas de revenus et quelles sont les options pour les biens inutilisés.

Nouveau impôt foncier à partir du 1er janvier 2025

À partir du 1er janvier 2025, la Croatie introduit un nouvel impôt sur la propriété qui remplace l’ancien impôt sur les résidences secondaires. Ce changement ne concerne pas uniquement ceux qui possèdent une résidence secondaire, mais s’applique à tous les biens qui ne sont pas occupés en permanence ou loués plus de 10 mois par an.

Différences par rapport au système précédent

Contrairement au système précédent, cet impôt est obligatoire pour toutes les collectivités locales et s’applique principalement aux biens qui ne sont pas utilisés comme résidence principale ou pour la location à long terme.

Les biens où le propriétaire a déclaré sa résidence principale ou ceux qui sont loués à long terme sont généralement exemptés, tandis que les appartements et maisons vacants sont le plus souvent soumis à l’impôt.

L’objectif de ce changement est d’inciter les propriétaires à mettre leurs biens en usage, que ce soit par la vente, la location à long terme ou l’utilisation active, et de réduire le nombre de logements vacants sur le marché.

Combien coûte concrètement un bien vacant par an ?

Le coût d’un bien vacant en Croatie dépend principalement du nouvel impôt foncier, payé annuellement selon la surface du bien. Les villes et communes fixent le taux exact, mais la loi prévoit une fourchette de 0,60 € à 8,00 € par m² par an. Dans les zones touristiques et attractives, l’impôt est souvent proche du maximum, tandis que dans les petites villes et zones rurales, il est généralement plus faible.

Il est important de noter que ceci n’est que l’impôt de base. Les propriétaires de biens vacants doivent également payer des frais communaux, des coûts minimaux de services publics et un entretien occasionnel, ce qui peut faire que le coût annuel total soit beaucoup plus élevé.

Biens immobiliers en Croatie

De nombreux propriétaires, surtout ceux vivant à l’étranger ou ayant hérité d’un bien, se demandent que faire d’un bien vacant en Croatie. Même si le bien n’est pas utilisé, la possession entraîne des coûts, qui peuvent augmenter avec le temps. Il est donc important de comprendre tous les frais liés à la possession d’un bien inutilisé.

Vous pouvez en savoir plus sur tous les impôts et frais liés à l’achat d’un bien en Croatie dans notre guide détaillé.

Variations de l’impôt selon la localisation

Comme les villes et communes fixent le taux, le montant peut varier considérablement selon la localisation. Selon les données pour 2025, l’impôt peut être beaucoup plus élevé dans les destinations touristiques populaires. Voici un aperçu des taux d’imposition dans les principales villes pour 2025 :

Villes continentales et petites villes côtières :

• Zadar : 0,60 € / m²
• Split : 1,99 € / m²

Destinations touristiques :

• Korčula : 4,00 € / m²
• Šibenik : 5,00 € / m²

Destinations côtières et insulaires les plus populaires :

• Rovinj : 6,25 € / m²
• Bol (île de Brač) : 7,50 € / m²
• Vis : 8,00 € / m²
• Umag : 8,00 € / m²

Dubrovnik a un système plus complexe où le taux varie selon les zones :

• Zone 1 (vieille ville) : 5,00 € / m²
• Zone 2 : 4,00 € / m²
• Zone 3 : 3,00 € / m²
• Zone 4 : 2,00 € / m²
• Zone 5 (zones périphériques) : 0,60 € / m²

Exemple pratique : un appartement de 60 m² au centre de Split paiera un impôt annuel d’environ 119 € (60 m² × 1,99 €), tandis que le même appartement à Vis coûtera 480 € (60 m² × 8,00 €) – quatre fois plus juste en fonction de l’emplacement.

Autres coûts et entretien

En plus de l’impôt foncier, les propriétaires doivent également payer une taxe communale, qui finance l’entretien des infrastructures comme l’éclairage public, les routes et les services municipaux.

Il existe aussi d’autres obligations telles que les coûts minimaux des services publics pour l’eau, l’électricité ou l’élimination des déchets. Même si le bien n’est pas utilisé, ces frais restent souvent actifs.

Un bien vacant nécessite au moins un entretien minimal pour éviter les dommages à long terme. Les problèmes tels que l’humidité, les installations négligées ou les dommages au toit peuvent réduire considérablement la valeur du bien avec le temps.

Options pour utiliser ou monétiser un bien vacant

De nombreux propriétaires envisagent des options comme la location ou la vente pour réduire les coûts et mettre le bien à profit. Il existe trois options principales :

Option 1 – Location : courte ou longue durée

La première façon d’exploiter un bien vacant est souvent la location, avec deux principales options :

• Location courte durée : touristique, saisonnière ou occasionnelle. Cette option peut générer des revenus plus élevés pendant la saison, mais nécessite une gestion active et une communication constante avec les clients.
• Location longue durée : revenus stables avec un bail d’au moins 10 mois par an. Cette option assure un revenu prévisible et constant et libère le propriétaire du paiement de l’impôt sur les biens vacants.
  

Pour plus de détails sur l’option la plus rentable et la mieux adaptée à votre bien, consultez notre guide comparatif de la rentabilité des locations courte et longue durée.

Les propriétaires inexpérimentés commettent souvent des erreurs : fixation de prix incorrecte, publicité insuffisante, négligence des aspects juridiques et de sécurité. Pour optimiser la rentabilité de votre location, consultez notre article sur les erreurs courantes en matière de location.

Option 2 – Vente du bien

Si vous ne souhaitez pas gérer le bien ou si les coûts dépassent les revenus attendus, la vente peut être la solution la plus pratique. Avec la hausse récente des prix de l’immobilier, de nombreux propriétaires ont réalisé des gains importants.

Pour éviter les erreurs fréquentes, il est conseillé de travailler avec une agence immobilière expérimentée qui peut gérer tout le processus efficacement.

Option 3 – Conserver le bien avec des coûts minimaux

Certains propriétaires choisissent de garder le bien vacant et de payer uniquement les frais obligatoires (impôt, taxe communale et entretien minimal). Cela peut être une option si vous prévoyez d’utiliser le bien dans le futur ou si vous attendez une augmentation de sa valeur.

Gestion de biens à distance

Posséder un bien en Croatie tout en vivant à l’étranger peut être compliqué si vous gérez tout seul. C’est là que l’avantage de travailler avec une agence immobilière professionnelle et établie entre en jeu.

Avec ce service, vous pouvez gérer votre propriété depuis l’étranger sans avoir à vous déplacer. Tout est traité professionnellement, de manière transparente et efficace, ce qui vous fait gagner du temps et de l’énergie.

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