Leerstehende Immobilien in Kroatien: Jährliche Kosten, Steuern und Optionen für Eigentümer

Immer mehr Immobilienbesitzer in Kroatien stehen heute vor einer einfachen Frage: Wie viel kostet mich eine leerstehende Immobilie tatsächlich und was kann ich damit tun? Wenn eine Immobilie ungenutzt bleibt, entstehen Kosten. Im Jahr 2025 wird eine neue Immobiliensteuer eingeführt, die die Besorgnis der Eigentümer zusätzlich erhöht hat.

Unten erklären wir klar, warum 2025 wichtig ist, wie viel Sie jährlich zahlen müssen, wenn Ihre Immobilie kein Einkommen generiert, und welche Optionen für ungenutzte Immobilien bestehen.

Warum leerstehende Immobilien in Kroatien Geld kosten

Ab dem 1. Januar 2025 führt Kroatien eine neue Immobiliensteuer ein, die die bisherige Steuer auf Ferienhäuser ersetzt. Diese Änderung betrifft nicht nur Eigentümer eines zweiten Ferienhauses, sondern gilt für alle Immobilien, die nicht dauerhaft bewohnt oder länger als 10 Monate im Jahr vermietet sind.

Verständnis der Immobiliensteuer für leerstehende Immobilien

Im Gegensatz zum vorherigen System ist diese Steuer für alle Kommunen verpflichtend und gilt in erster Linie für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt oder langfristig vermietet werden.

Immobilien, bei denen der Eigentümer einen festen Wohnsitz angemeldet hat oder die langfristig vermietet sind, sind in der Regel von der Steuer befreit, während leerstehende Wohnungen und Häuser meistens besteuert werden.

Ziel dieser Änderung ist es, Eigentümer zu ermutigen, ihre Immobilien zu nutzen – sei es durch Verkauf, langfristige Vermietung oder aktive Nutzung – und die Anzahl leerstehender Wohnungen auf dem Markt zu reduzieren.

Wie viel kostet eine leerstehende Immobilie pro Jahr?

Die Kosten für eine leerstehende Immobilie in Kroatien hängen hauptsächlich von der neuen Immobiliensteuer ab, die jährlich basierend auf der Fläche der Immobilie gezahlt wird. Städte und Gemeinden legen den genauen Satz fest, aber das Gesetz sieht einen Bereich von 0,60 € bis 8,00 € pro m² pro Jahr vor. In touristischen und gefragten Gebieten liegt die Steuer oft näher am oberen Ende, während sie in kleineren Städten und ländlichen Gebieten in der Regel niedriger ist.

Es ist wichtig zu beachten, dass dies nur die Grundsteuer ist. Eigentümer leerstehender Immobilien zahlen außerdem Kommunalgebühren, minimale Betriebskosten und gelegentliche Wartung, wodurch die Gesamtkosten pro Jahr deutlich höher sein können.

Gesamtkosten für ungenutzte Immobilien in Kroatien

Viele Eigentümer – insbesondere diejenigen, die im Ausland leben oder eine Immobilie geerbt haben – fragen sich, was sie mit einer leerstehenden Immobilie in Kroatien tun sollen. Auch wenn die Immobilie nicht genutzt wird, entstehen Kosten, die sich im Laufe der Zeit erhöhen können. Daher ist es wichtig, alle Kosten im Zusammenhang mit dem Besitz einer ungenutzten Immobilie zu verstehen.

Mehr über alle Steuern und Gebühren beim Kauf einer Immobilie in Kroatien erfahren Sie in unserem ausführlichen Leitfaden.

Immobiliensteuer – Beträge nach Standort

Da Städte und Gemeinden den Steuersatz festlegen, kann der Betrag je nach Standort erheblich variieren. Laut Daten für 2025 kann die Steuer in beliebten Touristenzielen deutlich höher sein. Übersicht der Steuersätze in wichtigen Städten für 2025:

Kontinentale und kleinere Küstenstädte:

• Zadar: 0,60 € / m²
• Split: 1,99 € / m²

Touristische Destinationen:

• Korčula: 4,00 € / m²
• Šibenik: 5,00 € / m²

Beliebteste Küsten- und Inselziele:

• Rovinj: 6,25 € / m²
• Bol (Insel Brač): 7,50 € / m²
• Vis: 8,00 € / m²
• Umag: 8,00 € / m²

Dubrovnik hat ein komplexeres System, bei dem die Steuer je nach Stadtzone variiert:

• Zone 1 (Altstadt): 5,00 € / m²
• Zone 2: 4,00 € / m²
• Zone 3: 3,00 € / m²
• Zone 4: 2,00 € / m²
• Zone 5 (periphere Bereiche): 0,60 € / m²

Praktisches Beispiel: Eine 60 m² große Wohnung im Zentrum von Split zahlt eine Jahressteuer von etwa 119 € (60 m² × 1,99 €), während dieselbe Wohnung auf Vis 480 € kostet (60 m² × 8,00 €) – viermal so viel nur aufgrund des Standorts.

Weitere jährliche Kosten für leerstehende Immobilien

Zusätzlich zur Immobiliensteuer müssen Eigentümer auch Kommunalgebühren zahlen, die die Wartung der Infrastruktur wie Straßenbeleuchtung, Straßen und städtische Dienstleistungen finanzieren.

Es gibt auch andere Verpflichtungen, wie minimale Betriebskosten für Wasser, Strom oder Müllabfuhr. Auch wenn die Immobilie nicht genutzt wird, bleiben diese Kosten oft bestehen.

Eine leerstehende Immobilie erfordert mindestens eine Grundwartung, um langfristige Schäden zu vermeiden. Probleme wie Feuchtigkeit, vernachlässigte Installationen oder Dachschäden können den Wert der Immobilie im Laufe der Zeit erheblich verringern.

Welche Optionen haben Sie, wenn Sie nicht in der Immobilie wohnen?

Viele Eigentümer erwägen Optionen wie Vermietung oder Verkauf ihrer Immobilie, um Kosten zu senken und die Immobilie zu nutzen. Es gibt drei Hauptoptionen:

Option 1 – Kurz- oder Langzeitvermietung

Die erste Möglichkeit, eine leerstehende Immobilie zu nutzen, ist die Vermietung, wobei Eigentümer im Allgemeinen zwei Ansätze haben:

• Kurzzeitvermietung: touristisch, saisonal oder gelegentlich. Diese Option kann während der Saison höhere Einnahmen bringen, erfordert jedoch aktives Management und ständige Kommunikation mit den Gästen.
• Langzeitvermietung: stabile Einnahmen durch Mietverträge von mindestens 10 Monaten pro Jahr. Diese Option sichert vorhersehbare und konstante Einnahmen und befreit den Eigentümer von der Leerstandsteuer.

Weitere Informationen darüber, welche Option den höheren Gewinn abwirft und besser zu Ihrer Immobilie passt, finden Sie in unserem Ratgeber zur Frage: Kurzzeit- oder Langzeitvermietung – ist sie rentabler?

Unerfahrene Vermieter machen oft Fehler wie falsche Preisgestaltung, unzureichende Werbung oder die Vernachlässigung rechtlicher und sicherheitsrelevanter Aspekte. Um Ihre Vermietung so erfolgreich wie möglich zu gestalten, lesen Sie unseren Artikel über häufige Vermietungsfehler.

Option 2 – Verkauf der Immobilie

Wenn Sie die Immobilie nicht verwalten möchten oder die Kosten den erwarteten Ertrag übersteigen, kann der Verkauf die praktischste Lösung sein. Aufgrund der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren haben viele Eigentümer erhebliche Kapitalgewinne erzielt.

Um typische Fehler beim Verkaufsprozess zu vermeiden, ist es ratsam, mit einer erfahrenen Immobilienagentur zusammenzuarbeiten, die den gesamten Prozess professionell und effizient betreut.

Option 3 – Behalten der Immobilie bei minimalen Kosten

Einige Eigentümer entscheiden sich, die Immobilie leer zu lassen und nur Pflichtkosten (Steuer, Kommunalgebühren und minimale Wartung) zu zahlen. Dies kann eine Option sein, wenn Sie planen, die Immobilie zukünftig zu nutzen oder mit einer Wertsteigerung rechnen.

Wie man Immobilien in Kroatien verkauft oder vermietet, wenn man im Ausland lebt

Eine Immobilie in Kroatien zu besitzen, während man im Ausland lebt, kann herausfordernd sein, wenn man alles selbst verwaltet. Hier kommt der Vorteil einer Zusammenarbeit mit einer professionellen und etablierten Immobilienagentur ins Spiel.

Mit einem solchen Service können Sie Ihre Immobilie aus dem Ausland verwalten, ohne physisch nach Kroatien reisen zu müssen. Alles wird professionell, transparent und effizient abgewickelt, was Zeit und Energie spart.

Wie Broker.hr Ihnen bei der Fernverwaltung Ihrer Immobilie helfen kann

Broker bietet einen professionellen Service, bei dem wir alle Schritte in Ihrem Namen übernehmen:

• Immobilienbewertung basierend auf den aktuellen Marktbedingungen
• Professionelles Marketing und Präsentation, einschließlich Fotos, virtueller Touren, Inseraten auf nationalen und internationalen Plattformen, Bannern und Newslettern
• Kommunikation mit potenziellen Käufern oder Mietern und Filterung seriöser Angebote
• Organisation von Verhandlungen und Verträgen mit rechtlicher und administrativer Unterstützung
• Vollständige Verwaltung von Dokumentation bis zum Abschluss der Transaktion

Wenn Sie möchten, dass Ihre Immobilie Einkommen generiert oder einfach von professioneller Unterstützung profitieren, kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Immobilienbewertung. Wir helfen Ihnen, eine informierte Entscheidung ohne Verpflichtung zu treffen.