Possedere un immobile in Croazia: quanto costa realmente una proprietà vuota e quali sono le opzioni

Sempre più proprietari in Croazia si pongono oggi una domanda semplice: quanto mi costa realmente una proprietà vuota e cosa posso farne? Se una proprietà rimane vuota, genera spese. Nel 2025 verrà introdotta una nuova tassa sulla proprietà, che ha ulteriormente aumentato il livello di preoccupazione tra i proprietari.

Di seguito spiegheremo chiaramente perché il 2025 è importante, quanto si pagherà annualmente se la proprietà non genera reddito e quali sono le opzioni per gli immobili non utilizzati.

Nuova tassa sulla proprietà a partire dal 1° gennaio 2025

A partire dal 1° gennaio 2025, la Croazia introdurrà una nuova tassa sulla proprietà che sostituisce la precedente tassa sulle case vacanza. Questo cambiamento non riguarda solo chi possiede una seconda casa, ma si applica a tutti gli immobili che non sono occupati permanentemente o affittati per più di 10 mesi all’anno.

Differenze rispetto al sistema precedente

A differenza del sistema precedente, questa tassa è obbligatoria per tutti gli enti locali e si applica principalmente agli immobili che non sono utilizzati come residenza principale o per affitti a lungo termine.

Le proprietà in cui il proprietario ha la residenza principale dichiarata o quelle affittate a lungo termine sono generalmente esenti, mentre gli appartamenti e le case vuote sono quasi sempre soggetti a tassazione.

L’obiettivo di questo cambiamento è incoraggiare i proprietari a mettere gli immobili in funzione, sia tramite vendita, affitto a lungo termine o utilizzo attivo, e ridurre il numero di abitazioni vuote sul mercato.

Quanto costa concretamente una proprietà vuota all’anno

Il costo di una proprietà vuota in Croazia dipende principalmente dalla nuova tassa sulla proprietà, che si paga annualmente in base alla superficie dell’immobile. Città e comuni stabiliscono la tariffa esatta, ma la legge prevede un intervallo tra 0,60 € e 8,00 € per m² all’anno. Nelle zone turistiche e attrattive, la tassa è spesso vicina al massimo, mentre nelle piccole città e nelle aree rurali è generalmente più bassa.

È importante sottolineare che questa è solo la tassa di base. I proprietari di immobili vuoti devono anche pagare spese comunali, costi minimi di utenze e manutenzione occasionale, il che può far sì che il costo annuale totale sia significativamente più alto.

Immobili in Croazia

Molti proprietari, soprattutto coloro che vivono all’estero o hanno ereditato un immobile, si chiedono cosa fare di una proprietà vuota in Croazia. Anche se l’immobile non viene utilizzato, possederlo comporta costi, che possono aumentare nel tempo. È quindi importante comprendere tutti i costi associati alla proprietà di un immobile non utilizzato.

È possibile leggere di più su tutte le tasse e commissioni relative all’acquisto di immobili in Croazia nella nostra guida dettagliata.

Variazioni della tassa in base alla località

Poiché città e comuni stabiliscono la tariffa, l’importo può variare notevolmente in base alla posizione. Secondo i dati del 2025, la tassa può essere molto più alta nelle destinazioni turistiche più popolari. Ecco una panoramica delle aliquote fiscali nelle principali città per il 2025:

Città continentali e piccole città costiere:

• Zara: 0,60 € / m²
• Spalato: 1,99 € / m²

Destinazioni turistiche:

• Curzola: 4,00 € / m²
• Sebenico: 5,00 € / m²

Destinazioni costiere e insulari più popolari:

• Rovigno: 6,25 € / m²
• Bol (isola di Brač): 7,50 € / m²
• Vis: 8,00 € / m²
• Umago: 8,00 € / m²

Dubrovnik ha un sistema più complesso in cui la tassa varia a seconda delle zone:

• Zona 1 (Città Vecchia): 5,00 € / m²
• Zona 2: 4,00 € / m²
•  Zona 3: 3,00 € / m²
•  Zona 4: 2,00 € / m²
• Zona 5 (zone periferiche): 0,60 € / m²

Esempio pratico: un appartamento di 60 m² nel centro di Spalato pagherà una tassa annuale di circa 119 € (60 m² × 1,99 €), mentre lo stesso appartamento a Vis costa 480 € (60 m² × 8,00 €) – quattro volte di più solo per la posizione.

Altri costi e manutenzione

Oltre alla tassa sulla proprietà, i proprietari devono anche pagare una tassa comunale, che finanzia la manutenzione delle infrastrutture come illuminazione pubblica, strade e servizi municipali.

Esistono anche altre obbligazioni come i costi minimi delle utenze per acqua, elettricità o raccolta rifiuti. Anche se la proprietà non viene utilizzata, questi costi restano spesso attivi.

Una proprietà vuota richiede almeno una manutenzione minima per evitare danni a lungo termine. Problemi come umidità, impianti trascurati o danni al tetto possono ridurre significativamente il valore della proprietà nel tempo.

Opzioni per utilizzare o monetizzare una proprietà vuota

Molti proprietari valutano opzioni come affitto o vendita per ridurre i costi e sfruttare la proprietà. Ci sono tre principali opzioni:

Opzione 1 – Affitto: breve o lungo termine

Il primo modo per utilizzare una proprietà vuota è spesso l’affitto, con due principali approcci:

Affitto a breve termine: turistico, stagionale o occasionale. Questa opzione può generare reddito più elevato durante la stagione, ma richiede gestione attiva e comunicazione costante con gli ospiti.

Affitto a lungo termine: reddito stabile con locazioni di almeno 10 mesi all’anno. Questa opzione garantisce reddito prevedibile e costante e libera il proprietario dal pagamento della tassa per immobili vuoti.

Per maggiori dettagli su quale opzione genera maggiori profitti e quale è più adatta al tuo immobile, consulta la nostra guida su come scegliere l’affitto a breve o a lungo termine più redditizio.

I proprietari inesperti commettono spesso errori come prezzi errati, pubblicità inadeguata o trascurare gli aspetti legali e di sicurezza. Per garantire che il tuo affitto abbia il miglior successo possibile, consulta il nostro articolo sugli errori più comuni nell’affitto.

Opzione 2 – Vendita della proprietà

Se non si desidera gestire l’immobile o se i costi superano i ricavi attesi, la vendita può essere la soluzione più pratica. Con l’aumento recente dei prezzi degli immobili, molti proprietari hanno realizzato guadagni significativi negli ultimi anni.

Per evitare problemi comuni, è consigliabile collaborare con un’agenzia immobiliare esperta che possa gestire l’intero processo in modo professionale ed efficiente.

Opzione 3 – Mantenere la proprietà con costi minimi

Alcuni proprietari scelgono di mantenere la proprietà vuota e pagare solo i costi obbligatori (tassa, spese comunali e manutenzione minima). Questa può essere un’opzione se si prevede di utilizzare l’immobile in futuro o se si aspetta un aumento del suo valore.

Gestione a distanza

Possedere un immobile in Croazia vivendo all’estero può essere complicato se si gestisce tutto da soli. Qui entra in gioco il vantaggio di lavorare con un’agenzia immobiliare professionale e consolidata.

Con questo servizio, è possibile gestire la proprietà dall’estero senza dover recarsi fisicamente in Croazia. Tutto viene gestito in modo professionale, trasparente ed efficiente, risparmiando tempo ed energie.

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