Prazna nekretnina u Hrvatskoj – koliko vas košta i što možete učiniti

Sve više vlasnika nekretnina u Hrvatskoj danas se suočava s jednostavnim pitanjem: koliko me stvarno košta prazna nekretnina i što mogu s njom učiniti? Ako nekretnina stoji prazna ona generira troškove. U 2025. godini se tome pridružuje i novi porez na nekretnine što je dodatno podiglo razinu brige među vlasnicima. 

U nastavku ćemo jasno objasniti zašto je 2025. važna, koliko ćete godišnje platiti ako nekretnina ne donosi prihod i koje su opcije za neiskorištene nekretnine.

Zašto vas prazne nekretnine koštaju novca u Hrvatskoj

Od 1. siječnja 2025. Hrvatska uvodi novi porez na nekretnine koji zamjenjuje dotadašnji porez na kuće za odmor. Ova promjena ne pogađa samo one koji imaju drugi dom za odmor već se odnosi na sve nekretnine koje nisu stalno nastanjene ili iznajmljene na dulje od 10 mjeseci u godini. 

Razumijevanje poreza na imovinu za prazne nekretnine

Za razliku od prijašnjeg sustava, ovaj porez obvezno uvode sve jedinice lokalne samouprave i odnosi se prvenstveno na nekretnine koje nisu za stalno stanovanje ili se ne koriste za dugoročni najam. 

Od plaćanja poreza uglavnom su oslobođene nekretnine u kojima vlasnik ima prijavljeno stalno prebivalište ili one koje su iznajmljene dugoročno, dok prazni stanovi i kuće najčešće podliježu oporezivanju. 

Cilj ove promjene je potaknuti vlasnike da nekretnine stave u funkciju bilo kroz prodaju, dugoročni najam ili aktivno korištenje te smanjiti broj praznih stanova na tržištu.

Koliko konkretno košta prazna nekretnina godišnje

Trošak prazne nekretnine u Hrvatskoj najviše ovisi o novom porezu na nekretnine koji se plaća godišnje prema površini objekta. Gradovi i općine određuju točnu stopu, ali zakon propisuje raspon od 0,60 € do 8,00 € po m² godišnje. U turističkim i atraktivnim područjima porez je često bliže gornjoj granici, dok je u manjim gradovima i ruralnim područjima obično niži. 

Važno je naglasiti da je ovo samo osnovni porez, a vlasnici praznih nekretnina dodatno plaćaju komunalnu naknadu, minimalne režijske troškove i povremeno održavanje zbog čega ukupni godišnji trošak može biti i značajno veći.

Koji su ukupni troškovi posjedovanja nekorištene nekretnine u Hrvatskoj

Mnogi vlasnici, posebno oni koji žive u inozemstvu ili su naslijedili nekretninu, pitaju se što učiniti s praznom nekretninom u Hrvatskoj. Iako se nekretnina ne koristi, troškovi posjedovanja nekretnine u Hrvatskoj postoje i s vremenom se mogu povećavati stoga je važno razumjeti koje sve troškove nosi vlasništvo nad praznom nekretninom.

Više o svim porezima i naknadama pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj možete pročitati u našem detaljnom vodiču.

Porez na nekretnine – iznosi po lokacijama

S obzirom da visinu porez određuju gradovi i općine iznos se može značajno razlikovati ovisno o lokaciji. Kao što se vidi u nastavku prema podacima za 2025. godinu porez može biti znatno viši u popularnim turističkim destinacijama. Evo pregleda poreznih stopa u ključnim gradovima za 2025. godinu:

Kontinentalni i manji primorski gradovi:

• Zadar: 0,60 € po m²
• Split: 1,99 € po m²

Turističke destinacije:

• Korčula: 4,00 € po m²
• Šibenik: 5,00 € po m²

Najpopularnije turističke destinacije na obali i otocima:

• Rovinj: 6,25 € po m²
• Bol na otoku Brač: 7,50 € po m²
• Vis: 8,00 € po m²
• Umag: 8,00 € po m²

Dubrovnik ima složeniji sustav u kojem se porez razlikuje ovisno o zoni grada:

• Zona 1 (Stara gradska jezgra): 5,00 € po m²
• Zona 2: 4,00 € po m²
• Zona 3: 3,00 € po m²
• Zona 4: 2,00 € po m²
• Zona 5 (periferni dijelovi): 0,60 € po m²

Praktični primjer: Stan od 60 m² u centru Splita platit će godišnji porez od približno 119 € (60 m² × 1,99 €), dok isti takav stan u Visu košta 480 € (60 m² × 8,00 €) – četiri puta više samo zbog lokacije.

Ostali godišnji troškovi vlasništva prazne nekretnine

Osim poreza, vlasnici nekretnina obvezni su plaćati i komunalnu naknadu koja financira održavanje infrastrukture poput javne rasvjete, cesta i komunalnih usluga.

Tu su i druge obaveze poput minimalnih režijskih troškova poput naknade za vodu, struju ili odvoz otpada. Iako se nekretnina ne koristi, ove obaveze često ostaju aktivne.

Prazna nekretnina zahtijeva barem minimalno održavanje kako bi se izbjegla dugoročna oštećenja. Problemi poput vlage, neodržavanih instalacija ili oštećenja krova mogu s vremenom značajno smanjiti vrijednost nekretnine.

Koje su vaše opcije ako ne živite u nekretnini

Mnogi vlasnici razmišljaju o opcijama poput najma ili prodaje nekretnine kako bi smanjili troškove i nekretninu stavili u funkciju. Postoje tri opcije koje vam mogu pomoći da smanjite troškove i iskoristite njen potencijal:

Opcija 1 – Iznajmljivanje: kratkoročno ili dugoročno

Prvi način iskorištavanja prazne nekretnine često je najam, a vlasnici imaju dvije glavne opcije:

• Kratkoročni najam je turistički, sezonski ili povremeni najam. Ova opcija može donijeti viši prihod u sezoni, ali zahtijeva aktivno upravljanje i stalnu komunikaciju s gostima.
• Dugoročni najam je stabilan prihod kroz najam od najmanje 10 mjeseci godišnje. Ova opcija osigurava predvidljiv i konstantan prihod te oslobađa vlasnika plaćanja poreza na praznu nekretninu.

Izbor između kratkoročnog i dugoročnog najma ovisi o ciljevima i lokaciji nekretnine. Kratkoročni najam je često isplativiji u turistički atraktivnim područjima gdje sezonski prihodi mogu višestruko premašiti dugoročni najam. Dugoročni najam je isplativiji za kontinentalna i manja urbana područja gdje potražnja za dugoročnim stanovima omogućuje stabilan prihod bez dodatnog angažmana.

Više detalja o tome što donosi veći profit i koja opcija je pogodnija za vašu nekretninu pročitajte u našem vodiču o tome je li isplativiji kratkoročni ili dugoročni najam.

Neiskusni vlasnici često čine greške poput pogrešnog određivanja cijene, neadekvatnog oglašavanja ili zanemarivanja pravnih i sigurnosnih aspekata. Kako biste osigurali da najam bude što uspješniji pročitajte naš članak o najčešćim greškama prilikom iznajmljivanja.

Opcija 2 – Prodaja nekretnine

Ako ne želite upravljati nekretninom ili vam troškovi prerastu očekivane prihode, prodaja može biti najpraktičniji izbor. Zbog rasta cijena nekretnina, u poslednjih nekoliko godina mnogi vlasnici ostvaruju značajan kapital pri prodaji. 

Kako biste izbjegli uobičajene probleme i pogreške u procesu prodaje, preporučljivo je surađivati s iskusnom agencijom za nekretnine koja može voditi cijeli proces profesionalno i učinkovito. Detaljnije o tome što najčešće krene po zlu pročitajte u našem članku o greškama kod prodaje nekretnine.

Opcija 3 – Zadržavanje uz minimalne troškove

Neki vlasnici odluče nekretninu držati praznom i plaćati samo obavezne troškove (porez, komunalnu naknadu i minimalno održavanje). To može biti opcija ako planirate nekretninu ipak koristiti u budućnosti ili ako očekujete dodatno povećanje vrijednosti.

Kako prodati ili iznajmiti nekretninu u Hrvatskoj kada živite u inozemstvu

Imati nekretninu u Hrvatskoj dok živite van zemlje može biti izazovno ako pokušavate sve sami. Upravo tu dolazi prednost korištenja stručne i uhodane agencije za nekretnine.

Takva usluga znači da svojom nekretninom možete upravljati iz inozemstva, bez da fizički dolazite u Hrvatsku. Sve se odvija profesionalno, transparentno i učinkovito, štedeći vam vrijeme i energiju. 

Kako vam Broker.hr može pomoći u daljinskom upravljanju vašom nekretninom

Broker nudi profesionalnu uslugu u kojoj preuzimamo sve korake u vaše ime:

• Procjena vrijednosti nekretnine prema aktualnim tržišnim uvjetima
• Profesionalno oglašavanje i prezentacija uključujući fotografije, virtualne ture, oglase na domaćim i inozemnim platformama, banere i newslettere
• Komunikacija s potencijalnim kupcima ili najmoprimcima te filtriranje ozbiljnih ponuda
• Organizacija pregovora i ugovora uz pravnu i administrativnu podršku
• Potpuna administracija od dokumentacije do završetka transakcije

Ako želite da vaša nekretnina počne donositi prihod ili jednostavno želite iskoristiti stručnu pomoć, kontaktirajte nas za besplatnu procjenu vaše nekretnine. Možemo vam pomoći da donesete informiranu odluku, bez obveze.