Korttids- eller långtidsuthyrning i Kroatien – Vad ger högre vinst

Allt fler fastighetsägare i Kroatien, om de har en ”överflödig” fastighet, väljer att hyra ut den för att generera extra inkomst och förbättra sin hushållsbudget. När de väljer denna inkomstkälla ställs den första frågan – är det mer lönsamt med långtids- eller korttidsuthyrning?

I följande avsnitt går vi igenom fördelarna och nackdelarna med båda uthyrning formerna för att hjälpa hyresvärdar att fatta ett välgrundat beslut.

Frågeställningar om långtids- och korttidsuthyrning

När man står inför denna fråga är det första aspekt vi tittar på, vinsten. Men det är inte den enda faktorn – som man säger, tid är pengar, och den ena uthyrning formen kräver definitivt mer tid och tålamod än den andra. Valet av utredningsform gäller särskilt ägare av fastigheter i turistdestinationer där efterfrågan ofta överstiger utbudet. Samma gäller i städer med hög studentrörlighet såsom Split där hyresvärdar ofta kombinerar olika utredningsformer, vilket sällan fungerar bra för hyresgäster. 

Kroatiens regering ville sätta stopp för hyresvärdars godtycke genom att införa fastighetsskatter och åtgärder som tvingar fastighetsägare att tydligt välja utredningsform. Dessa åtgärder syftar också till att få fler fastigheter på marknaden, då det är känt att det finns hela 600 000 tomma lägenheter i Kroatien.

Även om det finns en tradition av egen lägenhet i Kroatien på grund av mentalitet och trygghetskänsla, driver den kraftiga prisökningen fler och fler att hyra istället. Hyresgäster tävlar med turister – eller snarare vice versa. 

Valet av uthyrnings form beror på förväntad vinst, men syftet är också att maximera investeringar avkastningen.

Fördelar med korttidsuthyrning

Korttidsuthyrning avser de som är kortare än tio månader, inte nödvändigtvis med samma hyresgäster. Dessa uthyrningar är mestadels turismrelaterade, även om de också kan gälla för arbetare, familjer med sjukhusvård, studenter, digitala nomader och liknande.

Den mest uppenbara fördelen med korttidsuthyrning är högre inkomst, särskilt i turistdestinationer där natt priserna är höga. Genomsnittligt pris i Split är till exempel 86 € per turist leilighet, medan genomsnittlig månadsuthyrning ligger runt 700 €. En enkel uträkning visar en potentiell inkomst på 2 580 € per månad om lägenheten är fullbokad, vilket är över tre gånger mer än månadshyran.

Den andra fördelen är underhåll. Denna aspekt kan också vara en nackdel, vilket vi återkommer till senare. Med frekvent gäst byte innebär det fler regelbundna inspektioner och reparationer från ägarens sida för att bibehålla funktionalitet och estetik. 

Vid korttidsuthyrning finns perioder då ägaren kan använda lägenheten för egna behov – vilket är ytterligare en fördel.

Nackdelar med korttidsuthyrning

Den första nackdelen med denna uthyrning form, särskilt jämfört med långtidsuthyrning, är möjligheten till lediga perioder – perioder då enheten inte är uthyrd. I sådana fall genereras ingen inkomst eller avkastning, och det kan till och med bli kostnader.

Den andra nackdelen är engagemanget. Ägaren måste själv eller via en mäklartjänst lägga ned tid på att hitta hyresgäster. Att göra det själv kan vara tids­krävande. Att anlita mäklare medför kostnader. Ytterligare utgifter inkluderar schablonskatt, semesterbostad skatt och medlemskap i turistorganisation.

Det krävs också insatser för annonsering, administration och allmänt fastighets­­förvaltning.

Som nämnts kan underhållet vara både en fördel och en nackdel. Ekonomiskt innebär det kostnader för reparationer och städning. 

Fördelar med långtidsuthyrning

Långtidsuthyrning avser uthyrning som är längre än tio månader, kontinuerligt. En fördel med denna typ är säkerheten, det vill säga stabil inkomst som förväntas varje månad för att täcka hyran. 

En annan fördel jämfört med korttidsuthyrning är betydligt mindre engagemang på flera plan: mindre tid och energi krävs för att hitta hyresgäster, och underhållskostnaderna är lägre tack vare färre byten. 

Vid turistisk korttidsuthyrning betalar ägaren el och drift, medan vid långtidsuthyrning betalar hyresgästen själv för sina kostnader. 

I praktiken, när långtidsgäster har hittats, har ägaren inga skyldigheter förutom att vara tillgänglig för reparationer vid behov. Annars finns inga krav om gästerna betalar hyran i tid.

Nackdelar med långtidsuthyrning

Den mest uppenbara nackdelen jämfört med korttidsuthyrning är lägre intäkt. Som nämnts kan korttidsuthyrning generera nästan tre gånger så hög månatlig inkomst – förutsatt full beläggning.

Dessutom kan en långtids uthyrd lägenhet inte användas för egna behov. Vid längre hyresperioder kan möbler och installationer slitas och kräva kostsamma renoveringar när hyresgästen flyttar ut.

En annan nackdel är ansvarslösa hyresgäster. Det är inte ovanligt att sådana personer orsakar skador, lämnar skulder och försvinner över natten. Vissa hyresvärdar har haft problem med skyddade hyresgäster, men det är en fråga för en annan artikel.

Kostnader och skattemässiga förpliktelser – korttids- och långtids uthyrning

När man väljer mellan dessa två utredningsformer måste fastighetsägare ta hänsyn till drifts- och skatterelaterade kostnader. Som jag nämnt tidigare ger korttidsuthyrning högre inkomster men medför också högre kostnader. Förutom städning, underhåll och annonsering måste man räkna med schablonskatt, turistorganisation, boende skatt och moms om omsättningen överstiger €40 000 per år.

Vid långtidsuthyrning är underhållskostnaderna lägre. Skatteplikt Erna är enklare. I Kroatien från 2025 betalar ägaren 8 % skatt på den skattepliktiga delen (70 %) av årsinkomsten från uthyrningen.

Till exempel, om vi hyr ut en lägenhet i Split för €700 per månad, tjänar vi €8 400 per år. Av det är €2 520 (30 %) skattefritt. De resterande €5 880 beskattas med 8 %, vilket blir €470 per år – lite mer än en halv hyresmånad. Skatten betalas årligen.

Beroende på kommun tillkommer en tilläggsskatt på 12 % av €470, vilket ger total årsskatt på €526.

Slutsats

Korttidsuthyrning, särskilt i turistiska centra, kan ge högre inkomster men kräver mer engagemang och högre driftkostnader. Långtidsuthyrning ger lägre intäkter men säkrar stabil inkomst, mindre engagemang, lägre skatter och färre driftsutgifter.

I slutändan beror beslutet på fastighetsägaren – hur mycket tid och energi de är villiga att investera och hur viktig hyresinkomster är för hushålls­budgeten eller försörjningen.