Skriveni troškovi kupnje nekretnine u Hrvatskoj – na što pripaziti?

Potraga za domom iz snova djeluje kao idiličan proces međutim popratna birokracija i troškovi na koje ne računamo, mogu stvoriti dosta stresa. Zato je potrebno dobro se informirati oko cjelokupnog procesa kako bismo izbjegli efekt iznenađenja.

Prije potrage za nekretninom i kupnje, potrebno je istražiti tržište odnosno cijene kvadrata u željenom području. Nakon toga, potrebno je definirati budžet. Stoga trebamo, osim cijene nekretnine, uzeti u obzir popratne troškove o kojima ćemo nešto reći u sljedećim redovima.

Prema pisanju portala Global Property Guide, popratni troškovi, odnosno troškovi transakcije nekretnine, u Hrvatskoj iznose od 6 do 9 % ukupne tržišne cijene nekretnine. Usporedbe radi, troškovi transakcije su najniži u Danskoj i Islandu (do 3 %) a najviši u Belgiji i Rusiji (oko 20 %). S obzirom na ove podatke, možemo reći da se Hrvatska nalazi na samoj sredini.

Troškovi transakcije odnose se na porez na nekretnine, javnobilježničke troškove, agencijsku proviziju i ostale troškove. Dodatni troškovi mogu ovisiti o više faktora kao što su tip nekretnine (novogradnja ili starogradnja) te način plaćanja (kredit ili vlastita sredstva).

Porez na promet nekretnina – koliko i kada se plaća?

Porez na promet nekretnina jednokratni je porez kojeg snosi kupac nekretnine, bez obzira radi li se o hrvatskom državljaninu ili ne. U Republici Hrvatskoj, taj porez iznosi 3 % od ukupne kupoprodajne cijene nekretnine. Porez na nekretnine javni bilježnik prijavljuje poreznom uredu prilikom ovjere kupoprodajnog ugovora. Zatim, nakon prijave, porezni ured šalje uplatnicu kupcu koja bi na adresu kupca trebala stići do trideset dana od sklapanja ugovora. Kupac je dužan platiti porez na promet nekretnina unutar dva tjedna od primitka uplatnice.

Ako nekretninu kupujemo od investitora odnosno od tvrtke koja je u sustavu PDV-a (najčešće se ovdje radi o novogradnji), tada se ovaj porez ne plaća jer je PDV u visini od 25 % uključen u kupoprodajnu cijenu.

Također, ako se novi vlasnik kupljene nekretnine odluči koristiti nekretninu u komercijalne svrhe (primjerice za turističko iznajmljivanje), moguć je povrat poreza.

Agencijska provizija – što je uključeno i tko je plaća?

Agencijska provizija i usluge agencije za nekretnine, nisu obavezni dio kupoprodajnog procesa međutim uvelike olakšavaju sam proces čineći ga puno jednostavnijim i manje stresnim iskustvom. 

Ovisno o poslovnoj politici, u usluge nekih agencija uključeni su popratni troškovi za koje bi se inače morali pobrinuti sami. Ovdje mislimo na uslugu procjene vrijednosti, odvjetničke usluge, javnobilježničke usluge, usluge prevoditelja te ostale usluge. 

Agencijska provizija nije striktno definirana zakonom i ona ovisi o agenciji te iznosi između 2 i 4% + PDV. Naplata agencijske provizije slijedi nakon potpisivanja i ovjeravanja ugovora o kupoprodaji. 

Bilježnički troškovi i troškovi solemnizacije ugovora

Javnom bilježniku plaćaju se troškovi ovjere potpisa prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora, transakcija vlasništva te troškovi sudskih pristojbi. Javnobilježnički troškovi u Hrvatskoj nisu visoki kao u nekim drugim europskim zemljama i rijetko prelaze 200€.

Postoji razlika u visini popratnih troškova ovisno na koji način plaćanja se odlučimo. Ako kupujemo nekretninu na kredit, postoje troškovi solemnizacije odnosno ovjere ugovora kod javnog bilježnika a taj je trošak proporcionalan visini kredita.

Odvjetničke usluge – zaštita ili dodatni trošak?

Usluge odvjetnika preporučljive su kod kupoprodajnog procesa jer je kupnja nekretnine vjerojatno najskuplje ulaganje koje ćemo u životu napraviti stoga stvari ne bismo trebali prepustiti slučaju. Odvjetničke usluge uključene su u usluge nekih agencija za nekretnine.

Angažirani odvjetnik može provjeriti legalnost i vlasništvo nekretnine. Također može pisati predugovor i ugovor o kupoprodaji te može podnijeti zahtjev za promjenom vlasništva. Usluge odvjetnika obično ne prelaze više od 1% ukupnog troška kupnje nekretnine.

Dokumenti koji zahtijevaju provjeru kod kupoprodajnog procesa su zemljišnoknjižni izvadak, građevinska dozvola, uporabna dozvola te energetski certifikat.

Ostali troškovi

Procjenu vrijednosti nekretnine za osiguravanje kredita vrši sudski vještak, kojeg angažira banka koja nam osigurava kredit. Cijena usluge procjene vrijednosti nekretnine rijetko premašuje 200€. Ako se radi o stranom kupcu nekretnine, u trošak treba uračunati i prevoditeljske usluge. Uknjižba prava vlasništva također spada pod ostale troškove. Nju provodi javni bilježnik o košta oko 30 €. Ova usluga može biti izvršena i putem odvjetničkih usluga koji zatim preuzima taj trošak.

Troškovi kupnje nekretnine u praksi

Kako bismo saželi sve dosad navedeno, najbolje je prikazati kako dodatni troškovi funkcioniraju u praksi. Uzmimo, na primjer, kupnju stana u Splitu, starogradnju, čija je cijena 400.000 €.

Porez na promet nekretnina u iznosu od 3 % iznosit će 12.000 €. Agencijska provizija također će iznositi 12.000 €. Odvjetnički troškovi, po stopi od 1 %, iznose 4.000 €, dok su troškovi javnog bilježnika približno 200 €.

Uzevši sve to u obzir, popratni troškovi transakcije, na ovom primjeru, iznose 28.200€ odnosno 7.05°% ukupne tržišne cijene nekretnine što odgovara podatku kojeg smo iznijeli na početku teksta.

Zaključak

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj nije samo stvar pronalaska idealne lokacije i dogovora oko cijene, već uključuje niz dodatnih troškova i administrativnih koraka koji mogu značajno utjecati na ukupni budžet. Iako na prvu djeluju skriveno, svi ti troškovi su predvidivi ako se kupac na vrijeme informira i pripremi.

Od poreza, agencijskih i odvjetničkih usluga, do javnobilježničkih i procjeniteljskih troškova – svaki element ima svoju svrhu u osiguravanju pravne sigurnosti i transparentnosti kupoprodaje. U konačnici, uz dobru pripremu i savjetovanje sa stručnjacima, proces kupnje nekretnine može proći glatko i bez neugodnih iznenađenja.