Jak Sprawdzić, Czy Nieruchomość, Którą Kupujesz, Jest Wolna od Obciążeń Prawnych

Zakup nieruchomości to jedna z największych i najbardziej stresujących decyzji w życiu człowieka. Aby proces był jak najłatwiejszy i mniej stresujący, ważne jest, by zrozumieć wszystkie potencjalne obciążenia prawne związane z kupowaną nieruchomością.

Czym Są Obciążenia Prawne i Dlaczego Warto Je Sprawdzić

Obciążenia prawne to wszelkie problemy prawne lub ograniczenia, które mogą dotyczyć nieruchomości, przeniesienia własności lub praw właściciela. Do obciążeń prawnych należą długi hipoteczne i zastawy, spory sądowe, prawa służebności, zakaz zbywania i podobne kwestie. 

Innymi słowy, są to ograniczenia prawa własności, które mogą wpłynąć na sprzedaż lub użytkowanie nieruchomości. Ich weryfikacja jest kluczowa, ponieważ w przeciwnym razie kupujący może przejąć zobowiązania poprzedniego właściciela, co może prowadzić do problemów prawnych i finansowych.

Gdzie Znaleźć Informacje o Własności i Obciążeniach

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości wymaga zrozumienia terminologii, uwagi i cierpliwości. Jednak w tym przypadku bardzo pomocne jest skorzystanie z usług agencji nieruchomości, która posiada własny dział prawny lub doświadczonego i kompetentnego agenta.

Większość danych w Chorwacji jest publicznie dostępna i można je zweryfikować w odpowiednich urzędach lub przez internet. Najważniejsze źródła informacji to kataster i księgi wieczyste. Warto również sprawdzić pozwolenia na budowę oraz zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego.

Księgi Wieczyste i Kataster

Księgi wieczyste zawierają informacje prawne o każdej nieruchomości i prowadzone są przez sądy rejonowe. W księdze wieczystej wpisane jest, kto jest właścicielem, czy istnieją obciążenia oraz wszystkie zmiany dotyczące własności (na przykład dziedziczenie, darowizna lub sprzedaż). 

Księga wieczysta składa się z trzech części: działu gruntowego (Lista A), działu własności (Lista B) i działu obciążeń (Lista C). Dział gruntowy zawiera numer działki, powierzchnię oraz rodzaj gruntu lub budynku. Dział własności zawiera dane o właścicielach i udziałach własnościowych, natomiast dział obciążeń pokazuje wszystkie istniejące obciążenia i ograniczenia.

Podczas gdy księgi wieczyste zawierają dane o stanie prawnym, kataster dostarcza informacji fizycznych o nieruchomości, takich jak położenie, powierzchnia i numer działki ewidencyjnej.

Jeśli przy nieruchomości widnieje „plomba”, oznacza to, że trwa proces zmian (na przykład przeniesienia własności).

Pozwolenia na Budowę i Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Oprócz weryfikacji własności należy sprawdzić, czy budynek został wzniesiony legalnie i czy jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Warto pamiętać, że bez pozwolenia na użytkowanie budynek nie jest w pełni zalegalizowany. Legalność budynku można sprawdzić w urzędach budownictwa i planowania przestrzennego lub online.

Plan zagospodarowania przestrzennego natomiast pokazuje planowaną infrastrukturę, drogi i inne inwestycje.

Na Co Zwrócić Szczególną Uwagę Przed Zakupem

Po wyjaśnieniu, czym są obciążenia prawne, omówmy teraz, jak postępować, gdy się pojawią, oraz inne możliwe przeszkody. Jeśli nieruchomość ma hipotekę, jest ona zabezpieczeniem spłaty długu, najczęściej kredytu bankowego. Jeśli właściciel nie spłaca kredytu mieszkaniowego, bank ma prawo zaspokoić się z wartości nieruchomości. Istniejące hipoteki można sprawdzić w księdze wieczystej, w dziale C, czyli w dziale obciążeń.

Wzmianka o sporze oznacza, że nieruchomość jest przedmiotem postępowania sądowego lub że ktoś kwestionuje własność. Nie zaleca się zakupu nieruchomości z toczącym się sporem sądowym.

Prawa służebności odnoszą się do ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości (na przykład prawo przejścia lub dojazdu). Służebność może oznaczać, że nie będziesz mógł swobodnie korzystać z nieruchomości. Takie informacje można również sprawdzić w dziale C.

„Plomba”, jak wspomniano wcześniej, oznacza, że w księdze wieczystej trwa jakiś proces zmian, na przykład wpis nowego właściciela lub wykreślenie hipoteki. W czasie obowiązywania plomby nie zaleca się kupowania takiej nieruchomości.

Czasami nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. W przypadku sprzedaży wszyscy współwłaściciele muszą wyrazić zgodę na transakcję, w przeciwnym razie sprzedaż jest nieważna.

Należy również zwrócić uwagę na niezgodności między księgą wieczystą a katastrem, ponieważ często dane nie pokrywają się z różnych powodów. Takie rozbieżności mogą opóźnić lub uniemożliwić wpis własności, a czasem powodować dodatkowe koszty. 

Co Zrobić, Jeśli Istnieją Obciążenia

Gdy wykryje się obciążenie, ważne jest, aby działać. Ten etap również wymaga cierpliwości i znajomości problematyki.

Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, należy poprosić sprzedającego o spłatę długu i wykreślenie hipoteki. Jeśli toczy się spór, trzeba poczekać na jego zakończenie lub zasięgnąć porady prawnej.

W przypadku służebności należy ocenić, w jakim stopniu wpływa ona na korzystanie z nieruchomości. W razie jakichkolwiek wątpliwości lub sporów zaleca się konsultację z prawnikiem. Usługi prawne są często oferowane przez niektóre agencje nieruchomości.

Winooski

Zakup nieruchomości wymaga dokładnego sprawdzenia jej stanu prawnego, aby uniknąć problemów finansowych i prawnych. Ponieważ jest to ważna decyzja życiowa, proces powinien przebiegać jak najbardziej spokojnie i bez komplikacji. Należy zweryfikować własność, hipoteki, spory sądowe, prawa służebności, aktywne plomby oraz zgodność księgi wieczystej z katastrem, a także legalność budynku poprzez pozwolenia i plan zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli istnieją obciążenia, konieczne jest podjęcie działań we właściwym czasie. Dokładna weryfikacja gwarantuje bezpieczny zakup i pewność, że nieruchomość jest wolna od zobowiązań.