Wie Man Prüft, Ob Die Zu Kaufende Immobilie Frei Von Rechtlichen Belastungen Ist

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den größten und stressigsten Entscheidungen im Leben eines Menschen. Um den Prozess so einfach wie möglich zu gestalten und Stress zu reduzieren, ist es wichtig, alle potenziellen rechtlichen Belastungen im Zusammenhang mit der Immobilie zu verstehen.

Was Sind Rechtliche Belastungen und Warum Sie Diese Prüfen Sollten

Rechtliche Belastungen umfassen alle rechtlichen Probleme oder Einschränkungen, die eine Immobilie betreffen können, den Eigentumsübergang oder die Rechte des Eigentümers. Zu den rechtlichen Belastungen zählen Hypothekenschulden und Pfandrechte, Gerichtsverfahren, Dienstbarkeiten, Veräußerungsverbote und ähnliche Angelegenheiten. 

Mit anderen Worten handelt es sich um Eigentumsbeschränkungen, die den Verkauf oder die Nutzung einer Immobilie beeinträchtigen können. Eine Überprüfung ist entscheidend, da der Käufer sonst die Verpflichtungen des Vorbesitzers übernehmen könnte, was zu rechtlichen und finanziellen Problemen führen kann.

Wo Man Informationen Über Eigentum und Belastungen Findet

Die Überprüfung des rechtlichen Status einer Immobilie erfordert Verständnis der Terminologie, Aufmerksamkeit und Geduld. In diesem Fall ist es jedoch äußerst vorteilhaft, eine Immobilienagentur zu beauftragen, die über eine eigene Rechtsabteilung oder einen erfahrenen und kompetenten Makler verfügt.

Die meisten Daten in Kroatien sind öffentlich zugänglich und können in den zuständigen Ämtern oder online überprüft werden. Die wichtigsten Informationsquellen sind das Kataster und das Grundbuch. Es ist auch ratsam, Baugenehmigungen und die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan zu überprüfen.

Grundbuch und Kataster

Das Grundbuch enthält rechtliche Informationen über jede Immobilie und wird von den Amtsgerichten geführt. Im Grundbuch wird eingetragen, wer der Eigentümer ist, ob Belastungen bestehen und welche Änderungen im Zusammenhang mit dem Eigentum erfolgt sind (z. B. Erbschaft, Schenkung oder Verkauf). 

Das Grundbuch besteht aus drei Teilen: dem Bestandsverzeichnis (Abteilung A), dem Eigentumsblatt (Abteilung B) und dem Leistungsverzeichnis (Abteilung C). Das Bestandsverzeichnis enthält die Parzellennummer, die Fläche und die Art des Grundstücks oder Gebäudes. Das Eigentumsblatt enthält Angaben zu Eigentümern und Eigentumsanteilen, während das Leistungsverzeichnis alle bestehenden Belastungen und Beschränkungen aufzeigt.

Während das Grundbuch Informationen über den rechtlichen Status enthält, liefert das Kataster physische Daten über die Immobilie, wie z. B. Lage, Fläche und Flurstücksnummer.

Wenn eine Immobilie mit einer „Plombe“ versehen ist, bedeutet dies, dass derzeit ein Änderungsprozess (z. B. Eigentumsübertragung) im Gange ist.

Baugenehmigungen und Bebauungsplan

Neben der Überprüfung des Eigentums muss geprüft werden, ob das Gebäude legal errichtet wurde und ob es mit dem Raumplan übereinstimmt. Es ist wichtig zu beachten, dass ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung nicht als vollständig legalisiert gilt. Die Rechtmäßigkeit eines Gebäudes kann in den Ämtern für Bauwesen und Raumplanung oder online überprüft werden.

Der Bebauungsplan wiederum gibt Aufschluss über geplante Infrastruktur, Straßen und ähnliche Entwicklungen.

Worauf Man Vor Dem Kauf Besonders Achten Sollte

Nachdem wir bereits erklärt haben, was rechtliche Belastungen sind, sehen wir uns nun an, wie man mit ihnen umgeht, falls sie auftreten, sowie weitere mögliche Hindernisse. Wenn eine Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, dient sie als Sicherheit für die Rückzahlung einer Schuld, in der Regel eines Bankdarlehens. Wenn der Eigentümer das Wohnungsbaudarlehen nicht zurückzahlt, hat die Bank das Recht, die Schuld aus dem Wert der Immobilie einzutreiben. Bestehende Hypotheken können im Grundbuch, insbesondere in Abteilung C, überprüft werden.

Ein Vermerk über einen Rechtsstreit zeigt an, dass die Immobilie Gegenstand eines Gerichtsverfahrens ist oder dass jemand das Eigentum bestreitet. Es wird nicht empfohlen, eine Immobilie zu kaufen, gegen die ein laufendes Verfahren eingetragen ist.

Dienstbarkeiten beziehen sich auf Nutzungsbeschränkungen einer Immobilie (z. B. Wegerecht oder Zufahrtsrecht). Eine Dienstbarkeit kann bedeuten, dass Sie die Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen können. Diese Informationen können ebenfalls in Abteilung C überprüft werden.

Eine „Plombe“, wie bereits erwähnt, zeigt an, dass im Grundbuch ein Änderungsverfahren im Gange ist, etwa die Eintragung eines neuen Eigentümers oder die Löschung einer Hypothek. Solange eine Plombe aktiv ist, wird vom Kauf der betreffenden Immobilie abgeraten.

Manchmal hat eine Immobilie mehrere Miteigentümer. Im Falle eines Verkaufs müssen alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen, andernfalls ist die Transaktion ungültig.

Außerdem sollte man auf Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster achten, da es häufig vorkommt, dass die Daten aus verschiedenen Gründen nicht übereinstimmen. Solche Unstimmigkeiten können die Eigentumseintragung verzögern oder verhindern und manchmal zusätzliche Kosten verursachen. 

Was Zu Tun Ist, Wenn Belastungen Bestehen

Wenn eine Belastung festgestellt wird, ist es wichtig zu handeln. Diese Phase erfordert ebenfalls Geduld und Verständnis für die Problematik.

Wenn eine Hypothek auf der Immobilie lastet, sollte der Verkäufer aufgefordert werden, die Schuld zu begleichen und die Hypothek löschen zu lassen. Wenn ein Streit anhängig ist, muss man warten, bis er beendet ist, oder rechtlichen Rat einholen.

Im Falle von Dienstbarkeiten sollte man beurteilen, wie stark sie die Nutzung der Immobilie beeinflussen. Bei Zweifeln oder Streitigkeiten wird empfohlen, einen Anwalt zu konsultieren. Juristische Dienstleistungen sind im Angebot einiger Immobilienagenturen enthalten.

Fazit

Der Kauf einer Immobilie erfordert eine sorgfältige Prüfung des rechtlichen Status, um finanzielle und rechtliche Probleme zu vermeiden. Da es sich um eine wichtige Lebensentscheidung handelt, sollte der Prozess so reibungslos und stressfrei wie möglich verlaufen. Es ist wichtig, Eigentum, Hypotheken, Gerichtsverfahren, Dienstbarkeiten, aktive „Plomben“ und die Übereinstimmung von Grundbuch und Kataster sowie die Rechtmäßigkeit des Gebäudes anhand von Genehmigungen und Bebauungsplan zu überprüfen.

Wenn Belastungen bestehen, ist rechtzeitiges Handeln erforderlich. Eine gründliche Überprüfung gewährleistet einen sicheren Kauf und stellt sicher, dass die Immobilie frei von Verpflichtungen ist.