Kako provjeriti je li nekretnina koju kupujete bez pravnih tereta

Kupnja nekretnine jedna je od najvećih i najstresnijih odluka u životu prosječnog čovjeka. Da bi proces učinili što lakšim i izbjegli stres koliko je to moguće, potrebno je upoznati sve potencijalne pravne terete vezane za nekretninu koju kupujemo.

Što su pravni tereti i zašto ih treba provjeriti

Pravnim teretima smatramo sve pravne probleme ili ograničenja koja mogu utjecati na nekretninu, prijenos vlasništva i prava njenog vlasnika. U pravne terete spadaju hipotekarni dugovi i založna prava, sudski sporovi, pravo služnosti, zabrana raspolaganja i slično. 

Konkretno, riječ je ograničenjima vlasničkog prava koja mogu utjecati na prodaju ili korištenje nekretnine. Provjera je bitna jer u suprotnom kupac može preuzeti obveze prethodnog vlasnika što može dovesti do pravnih I financijskih problem.

Gdje pronaći podatke o vlasništvu i teretima

Provjera pravnog stanja nekretnine zahtijeva razumijevanje terminologije, pažnju i strpljenje međutim u ovom slučaju uvelike pomaže angažman agencije za nekretnine koja ima vlastitu pravnu službu ili iskusnog i umješnog agenta.

Većina podataka u Hrvatskoj je dostupna te se može provjeriti u nadležnim uredima ili putem interneta. Najvažniji izvori informacija su katastar i zemljišne knjige a nije zgoreg provjeriti ni građevinske dozvole te usklađenost s urbanističkim planom.

Zemljišne knjige i katastar

Zemljišne knjige ili gruntovnice sadrže pravne podatke o svakoj nekretnini. Vode se pri općinskim sudovima. U zemljišne se knjige upisuje tko je vlasnik, postoje li tereti te sve promjene koje su nastajale vezane za vlasništvo (primjerice nasljeđivanja, darovanja ili kupoprodaje). 

Zemljišna se knjiga sastoji od tri dijela: posjedovnice (A list), vlasničkog lista (B list) i teretovnice (C list). Posjedovni list sadrži broj čestice, površinu, vrstu zemljišta ili objekta. Vlasnički list sadrži podatke o vlasnicima i vlasničkim udjelima dok teretovnica prikazuje sve postojeće terete i ograničenja.

Dok zemljišne knjige sadrže podatke o pravnom stanju, katastar sadrži fizičke podatke o nekretnini kao što su položaj, površina i broj katastarske čestice.

Ako uz nekretninu postoji plomba, to znači da je u tijeku postupak promjene (primjerice prijenos vlasništva).

Građevinske dozvole i urbanistički plan

Osim provjere vlasništva, potrebno je provjeriti je li objekt izgrađen legalno te je li usklađen s prostornim planom. Važno je napomenuti da se bez uporabne dozvole, objekt ne smatra potpuno legaliziranim. Legalnost objekta može se provjeriti u uredima za graditeljstvo i prostorno uređenje ili putem interneta.

Urbanistički plan, s druge strane, daje uvid u planiranu infrastrukturu, ceste i slično.

Na što posebno obratiti pažnju prije kupnje

Pošto smo već naveli što smatramo pravnim teretima, sada ćemo objasniti kako se odnositi ukoliko na njih naiđemo te kako tretirati ostale prepreke. Ako nekretnina ima hipoteku, ona je založena kao osigurane za otplatu duga a u većini slučajeva to s odnosi na kredit u banci. U slučaju da vlasnik ne otplaćuje stambeni kredit, banka ima pravo naplatiti se iz vrijednosti nekretnine. Postojeću hipoteku provjeravamo u zemljišnoj knjizi, u C listu odnosno teretovnici.

Zabilježba spora sugerira da je nekretnina predmet sudskog postupka odnosno da neka strana osporava vlasništvo. Ne preporučuje se kupnja nekretnine sa zabilježenim tekućim sporom..

Prava služnosti odnose se na ograničenja korištenja nekretnine (primjerice i najčešće pravo prolaza tj. pristupni put). Služnost može značiti da se nekretninom nećete moći koristiti slobodno. Ovaj podatak možemo provjeriti u C listu.

Plomba je, kao što smo naveli ranije, oznaka da je u tijeku nekakav postupak promjene u zemljišnim knjigama. To može biti upisivanje novog vlasnika, brisanje hipoteke i slično. Dok je plomba aktivna, ne preporučuje se kupnja spornog objekta.

Ponekad nekretnina ima više suvlasnika. U slučaju prodaje, svi suvlasnici trebaju biti suglasni oko prodaje jer bez toga kupoprodaja nije valjana.

Također bi trebalo obratiti pažnju na neusklađenost zemljišne knjige i katastra jer se često događa da se podaci ne poklapaju, iz različitih razloga. Neusklađenost može usporiti ili onemogućiti upis vlasništva a ponekad stvoriti i dodatne troškove. 

Što učiniti ako postoje tereti

Kad uočimo teret, važno je djelovati. Ovo je faza koja također zahtjeva dosta strpljenja i poznavanja problematike.

Ako na nekretnini postoji hipoteka, potrebno je od prodavatelja zatražiti da isplati dug i da se hipoteka izbriše. Ukoliko je u tijeku spor, potrebno je pričekati da završi ili zatražiti pravni savjet.

U slučaju prava služnosti, treba procijeniti koliko će utjecati na korištenje nekretnine. Ako naiđemo na bilo kakvu sumnju ili spor, preporučuje se konzultirati odvjetnika. Odvjetničke usluge uključene su u djelatnost pojedinih agencija za nekretnine.

Zaključak

Kupnja nekretnine zahtijeva pažljivu provjeru pravnog stanja kako bi se izbjegli financijski i pravni problemi. S obzirom da se radi o važnoj životnoj odluci, potrebno je da prođe uz što manje stresa I komplikacija. Važno je provjeriti vlasništvo, hipoteke, sudske sporove, prava služnosti, plombe i usklađenost zemljišne knjige s katastrom, kao i legalnost objekta putem građevinskih dozvola i urbanističkog plana.

Ako postoje tereti, potrebno je djelovati pravovremeno. Temeljita provjera omogućuje sigurnu kupnju i osigurava da nekretnina bude bez tereta.