Comment Vérifier Si Le Bien Immobilier Que Vous Achetez Est Libre De Toute Charge Légale

Acheter un bien immobilier est l’une des décisions les plus importantes et les plus stressantes de la vie. Pour rendre le processus aussi simple et serein que possible, il est essentiel de comprendre toutes les charges légales potentielles liées au bien que vous achetez.

Qu’est-Ce Qu’une Charge Légale Et Pourquoi Faut-Il La Vérifier

Les charges légales désignent tous les problèmes juridiques ou restrictions pouvant affecter un bien immobilier, le transfert de propriété ou les droits de son propriétaire. Les charges légales incluent les dettes hypothécaires, les saisies, les litiges judiciaires, les droits de servitude, les interdictions de vente et d’autres situations similaires. 

En d’autres termes, il s’agit de restrictions de propriété pouvant influencer la vente ou l’utilisation d’un bien. Leur vérification est essentielle, car autrement, l’acheteur pourrait hériter des obligations de l’ancien propriétaire, ce qui pourrait entraîner des problèmes juridiques et financiers.

Où Trouver Des Informations Sur La Propriété Et Les Charges

Vérifier la situation juridique d’un bien immobilier demande de la compréhension, de la rigueur et de la patience. Toutefois, il est fortement recommandé de faire appel à une agence immobilière disposant de son propre service juridique ou d’un agent expérimenté et compétent.

La plupart des données en Croatie sont accessibles au public et peuvent être consultées dans les bureaux compétents ou en ligne. Les principales sources d’informations sont le cadastre et le registre foncier. Il est également conseillé de vérifier les permis de construire et la conformité avec le plan d’urbanisme.

Registre Foncier Et Cadastre

Le registre foncier contient des informations juridiques sur chaque bien immobilier et est géré par les tribunaux municipaux. Le registre foncier indique qui est le propriétaire, s’il existe des charges et toutes les modifications liées à la propriété (par exemple, héritage, donation ou vente). 

Le registre foncier se compose de trois parties : la liste des biens (Liste A), la liste des propriétaires (Liste B) et la liste des charges (Liste C). La liste des biens contient le numéro de la parcelle, la superficie et le type de terrain ou de bâtiment. La liste des propriétaires inclut les informations sur les propriétaires et leurs parts de propriété, tandis que la liste des charges indique toutes les charges et restrictions existantes.

Alors que le registre foncier présente l’état juridique, le cadastre fournit les informations physiques sur le bien, telles que l’emplacement, la superficie et le numéro de parcelle cadastrale.

Si un bien est marqué d’une “plombe”, cela signifie qu’une procédure de modification (par exemple un transfert de propriété) est en cours.

Permis De Construire Et Plan D’Urbanisme

En plus de la vérification de la propriété, il est nécessaire de s’assurer que le bâtiment a été construit légalement et qu’il est conforme au plan d’urbanisme. Il est important de noter que sans permis d’occupation, un bâtiment n’est pas considéré comme entièrement légalisé. La légalité d’un bâtiment peut être vérifiée dans les services d’urbanisme et de construction ou en ligne.

Le plan d’urbanisme, quant à lui, donne un aperçu des infrastructures prévues, des routes et d’autres aménagements similaires.

À Quoi Faire Particulièrement Attention Avant L’Achat

Après avoir expliqué ce que sont les charges légales, voyons comment les gérer si elles existent, ainsi que d’autres obstacles possibles. Si un bien est hypothéqué, il est mis en gage comme garantie de remboursement d’une dette, généralement d’un prêt bancaire. Si le propriétaire ne rembourse pas le prêt immobilier, la banque a le droit de recouvrer la dette sur la valeur du bien. Les hypothèques existantes peuvent être vérifiées dans le registre foncier, en particulier dans la liste C, c’est-à-dire la section des charges.

Une mention de litige indique que le bien fait l’objet d’une procédure judiciaire ou qu’une partie conteste la propriété. Il n’est pas recommandé d’acheter un bien immobilier faisant l’objet d’un litige en cours.

Les droits de servitude se rapportent aux restrictions d’utilisation d’un bien (par exemple, un droit de passage ou un accès routier). Une servitude peut signifier que vous ne pourrez pas utiliser librement la propriété. Ces informations peuvent également être consultées dans la liste C.

Une “plombe”, comme mentionné précédemment, indique qu’une modification est en cours dans le registre foncier, comme l’enregistrement d’un nouveau propriétaire ou la suppression d’une hypothèque. Tant qu’une plombe est active, il est déconseillé d’acheter le bien concerné.

Parfois, un bien a plusieurs copropriétaires. En cas de vente, tous les copropriétaires doivent donner leur accord, sinon la transaction est invalide.

Il faut également faire attention aux divergences entre le registre foncier et le cadastre, car il arrive souvent que les données ne correspondent pas pour diverses raisons. Ces divergences peuvent retarder ou empêcher l’enregistrement de la propriété et parfois entraîner des coûts supplémentaires. 

Que Faire S’il Existe Des Charges

Lorsqu’une charge est identifiée, il est important d’agir. Cette étape exige également de la patience et une bonne compréhension du problème.

Si le bien est hypothéqué, le vendeur doit être invité à rembourser la dette et à faire radier l’hypothèque. Si un litige est en cours, il est nécessaire d’attendre qu’il soit résolu ou de demander un avis juridique.

Dans le cas des servitudes, il convient d’évaluer leur impact sur l’utilisation du bien. En cas de doute ou de conflit, il est recommandé de consulter un avocat. Certains services juridiques sont inclus dans les prestations de certaines agences immobilières.

Conclusion

L’achat d’un bien immobilier nécessite une vérification minutieuse de son statut juridique afin d’éviter les problèmes financiers et légaux. Comme il s’agit d’une décision de vie importante, le processus doit être aussi fluide et serein que possible. Il est essentiel de vérifier la propriété, les hypothèques, les litiges judiciaires, les droits de servitude, les plombes actives et la cohérence entre le registre foncier et le cadastre, ainsi que la légalité du bâtiment par le biais des permis et du plan d’urbanisme.

Si des charges existent, une action rapide est nécessaire. Une vérification approfondie garantit un achat sécurisé et assuré que le bien est libre de toute contrainte.