Detaljerad guide till att köpa en lyxvilla i Kroatien

Lyxvillor är en typ av fastighet som erbjuder en känsla av prestige, avskildhet, en flykt från vardagen med en förtrollande utsikt samt utsökt interiör och exteriör design.

Själva termen kommer från det latinska ordet villa, som betecknade bostäder som patricier använde för att fly vardagens stadsliv. Villor låg vanligtvis på landsbygden eller i attraktiva avlägsna lägenheter och förskönades ofta med fontäner, pooler och praktfulla trädgårdar, vilket förstärkte känslan av prestige. 

Rester av många antika villor har hittats över hela Kroatien, både vid kusten och i inlandet, vilket gör att vi kan säga att vi fortsätter traditionen av lyxig tillflykt i de gamla romarnas anda.

Exklusiva destinationer vid Adriatiska havet: Dubrovnik, Split, Hvar, Istrien

Vid första omnämnandet av Kroatien tänker alla på den vackra Adriatiska kusten. Därför är det inte förvånande att majoriteten av lyxvillorna i Kroatien finns i detta område, särskilt i regionerna Dalmatien och Istrien som tack vare sina olika karaktärer erbjuder unika upplevelser.

Dubrovnik och Split är definitivt bland de mest kända pärlorna vid Adriatiska havet. Dubrovnik har blivit en turistmagnet det senaste decenniet, särskilt bland tv-seriefans tack vare dess imponerande vyer. Men denna stad, upptagen på UNESCO:s världsarvslista, erbjuder mycket mer än så. Dess rika historiska arv och exceptionella geografiska läge gör den unik, och varje besökare bär med sig ett oförglömligt intryck av en stad formad av sten och smink av vågorna.

Split, den största staden vid den kroatiska kusten, uppstod ur den romerska kejsaren Diocletianus residens, och sedan dess har stadslivet fortsatt utan avbrott. Långt känt som ett genomfarts centrum har Split blivit en destination som lockar besökare med en kombination av livligt nattliv och rikt historiskt arv.

Ön Hvar under de senaste årtiondena erkänts som en exklusiv destination tack vare sitt kristallklara hav, vackra stränder och rika gastronomiska utbud. Hvar erbjuder lugn för dem som söker avskildhet men också ett pulserande nattliv för dem som vill roa sig. Med färjeförbindelser är ön mycket väl ansluten till fastlandet.

Istrien kallas ofta för ”Kroatiens Toscana” tack vare sin väl bevarade natur och charmiga, pittoreska inlandstäder. Dessutom har Istrien en vacker kust. Tack vare den förtrollande naturen och det stilla hörn som erbjuder total tystnad är Istrien en idealisk plats för lyxvillor.

Fördelar med Kroatiens inland för lyxvillor

COVID-pandemin fick många kapitalstarka köpare att söka sig till närmare, lugnare och mindre exotiska platser – och för förmögna européer blev Kroatien ett perfekt val.

Även om Kroatien är mest känt för sin kust, är dess inland en pärla med tusen ansikten som ständigt återupptäcks. Förutom det isländska inlandet – ofta kallat ”Kroatiens Toscana” – finns även lugna oaser perfekta för lyxvillor och ett stilla liv.

Dalmatinska Zagora var länge en dold hemlighet. Tack vare turistflödet från kusten till inlandet började Zagora blomstra med lyxfastigheter som kombinerar modernitet och tradition. Även Lika och Gorski kotar är perfekta regioner för lyxvillor – de erbjuder tillflykt, fantastisk utsikt och bekvämlighet i lyxiga hus med bastu och eldstäder.

Slavonien och Zagorje erbjuder ideala förutsättningar för fastigheter i tysta, avlägsna områden där avskildhet och naturens tystnad skapar det perfekta tillfället – kombinerat med förstklassig gastronomi, toppviner och ett geografiskt läge som erbjuder närhet till viktiga centra men avstånd till stadens brus.

Rättsliga ramar för fastighetsköp i Kroatien

Vid köp av lyxfastigheter är det avgörande att kontrollera ägandet i landets fastighetsregister, särskilt om fastigheten är belastad med inteckningar eller andra hinder.

Köpeavtal skrivs vanligtvis och kräver ofta notorisk bekräftelse. När vi köper en fastighet med avsikten att förvandla den till en lyxbostad måste vi vara beredda på ombyggnationer. Sådana åtgärder kräver bygglov och stadsplanering godkännande från behörig myndighet. 

Kan utlänningar köpa en lyxvilla i Kroatien?

Kroater och EU-medborgare kan fritt köpa lyxfastigheter i Kroatien, medan medborgare från tredje land måste uppfylla ytterligare villkor (till exempel registrerad bosättning).

För icke-EU-medborgare gäller även principen om ömsesidighet – det måste finnas en ömsesidig rätt att köpa fastigheter mellan landet och Kroatien. Om denna regel saknas, får icke-EU-medborgare inte köpa fastigheter direkt. De kan dock göra det via ett registrerat företag i Kroatien.

Viktiga juridiska dokument och köpprocess

Att investera i lyxfastigheter kan vara mycket lönsamt, vare sig det gäller bostad för familjen, semester eller uthyrning. Enligt vissa uppgifter kan ett lyxboende hyras ut för upp till 8 000 € per dag. De vanligaste gästerna är araber, amerikaner och ryssar.

Själva köpprocessen börjar bäst med att anlita en fastighetsmäklare som är väl insatt i områdets marknadsvillkor.

Innan själva köpet ingås ett förval som fastställer grundläggande villkor. Därefter betalar kunden en handpenning på 1–10 % av priset. Handpenningen räknas av från totalpriset och återbetalas om köpet inte genomförs.

Köpeavtalet slutför köpet och bekräftar alla detaljer. Det innehåller pris, betalningssätt, datum för ägare, överföring samt andra villkor. Båda parter måste underteckna avtalet.

Ett viktigt dokument är lagfarten från fastighetsregistret – den styrker äganderätten och visar eventuella inteckningar eller belastningar.

Vid köp/försäljning av lyxvilla krävs ett energicertifikat som visar byggnadens energieffektivitet. Det är också viktigt att bekräfta byggnadens legalitet med giltigt bygglov, användningstillstånd och plan överensstämmelse.

Skatter och kostnader vid köp av villa

Kostnader inkluderar skatter, registrerings- och administrativa avgifter. Använder köparen en mäklartjänst betalas provision, oftast 3 % av fastighetens pris. Dessutom betalas fastighetsskatt på 3 % av marknadsvärdet.

Fastighetsskatten betalas inte av den som köper sin första bostad eller avser använda den som permanentbostad. Skattesatsen varierar beroende på plats och typ av fastighet.

Mervärdesskatt (moms) på 25 % tillämpas på köp av nya eller renoverade byggnader och ersätter i sådana fall fastighetsskatten.

Juridiska kostnader för ägare överföring ligger på 1–3 %, men kan ibland ingå i mäklararvodet. Översättningskostnader kan tillkomma om nödvändigt, ibland ingår även dessa i provisionen.

Ytterligare avgifter kan tillkomma för registrering och geodetiska tjänster.

Lyxvillor, som tidigare nämnts, är exklusiva fastigheter för lyxigt boende, ofta som andrahandsbostad. Dessutom är de en mycket lönsam investering, särskilt vid uthyrning.

Många lyxvillor i Kroatien hyrs sedan ut, och efterfrågan överstiger fortfarande utbudet.

Som investerare i en lyxvilla har du tre alternativ: köpa byggtomt med projekt, köpa en villa för renovering eller köpa en fullt utrustad villa. Alla alternativ har sina fördelar och nackdelar. Att köpa tomt är mest krävande i tid och teknik, men kan vara mest lönsamt långsiktigt eftersom du har full kontroll över projektet. Även avkastningen vid eventuell framtida försäljning är störst i detta scenario. 

Slutsats

Att köpa en lyxvilla i Kroatien är en prestigefylld investering med många alternativ – från populära kustorter som Dubrovnik och Split till lugna inlandsvägen som Istrien och Dalmatinska Zagora. Processen kan vara komplex men förenklas med hjälp av experter. 

Utlänningar kan köpa fastigheter under vissa villkor, och valmöjligheter som tomtköp, renovering eller köp av nyckelfärdiga villor erbjuder olika fördelar. Kroatien erbjuder utmärkta möjligheter för lyxvillor – för privat bruk eller som en lönsam investering för uthyrning.