Detaljan vodič za kupnju luksuzne vile u Hrvatskoj

Luksuzne vile su tip nekretnina koje nude osjećaj prestiža, privatnost, bijeg od svakodnevice uz očaravajući pogled te vrhunski, kako unutarnji tako i vanjski, dizajn.

Sam termin dolazi od latinske riječi villa koja je označavala rezidencije koje su patriciji koristili da pobjegnu od urbane svakodnevice. Villa se u pravilu nalazila na selu ili na atraktivnoj udaljenoj lokaciji a nerijetko su bile obogaćene fontanama, bazenima i raskošnim vrtovima, naglašavajući tako osjećaj prestiža. 

Ostaci brojnih antičkih vila pronađeni su širom Hrvatske, kako na obali, tako i u unutrašnjosti, što nam omogućuje da kažemo kako nastavljamo tradiciju luksuznog bijega u maniri starih Rimljana.

Ekskluzivne destinacije na Jadranu: Dubrovnik, Split, Hvar, Istra

Pri prvom spomenu Hrvatske, svi će prvo pomisliti na prekrasnu jadransku obalu. Zato ne čudi što se većina luksuznih vila u Hrvatskoj nalazi upravo na ovom području, konkretno na području Dalmacije i Istre koje zahvaljujući svojim konfiguracijama ipak nude drugačiji doživljaj.

Dubrovnik i Split zacijelo su među najprepoznatljivijim biserima Jadrana. Dubrovnik je u posljednjem desetljeću postao prepoznatljiv kao turistička meka, osobito među ljubiteljima televizijskih serija, zbog svoje upečatljive kulise. Međutim, ovaj grad, upisan na UNESCO-ovu listu svjetske baštine, nudi mnogo više od toga. Njegova bogata povijesna baština i izniman geografski položaj čine ga jedinstvenim, a svakom posjetitelju ostaje nezaboravan dojam kamenom oblikovanog grada koji valovi nježno zapljuskuju.

Split, najveći grad na hrvatskoj obali, nastao je iz rezidencije rimskog cara Dioklecijana, i od tada pratimo neprekidan kontinuitet urbanog života. Dugo vremena poznat kao tranzitni centar, Split je s vremenom postao destinacija koja privlači posjetitelje kombinacijom dinamičnog noćnog života i uživanja u bogatoj povijesnoj baštini.

Otok Hvar, posljednjih desetljeća, prepoznat je kao ekskluzivna destinacija zahvaljujući kristalno čistom moru, prekrasnim plažama te bogatoj gastronomskoj ponudi. Hvar nudi mir onima koji teže odmoru u osami ali i vibrantan noćni život onima željnima provoda. Trajektnim linijama, izvrsno je povezan s kopnom.

Istra je često nazivana “Toskanom Hrvatske” zbog svoje očuvane prirodne ljepote i šarmantnih, slikovitih gradića u unutrašnjosti. Osim toga, Istra se odlikuje prekrasnom obalom. Zahvaljujući očaravajućim prirodnim ljepotama i mirnim kutcima koji pružaju potpunu tišinu, Istra je savršeno odredište za luksuzne vile.

Prednosti unutrašnjosti Hrvatske za luksuzne vile

Pandemija COVID-a je mnoge kupce visoke platežne moći preusmjerila na bliže, pitomije i manje egzotične lokacije stoga je, za bogate Europljane, Hrvatska bila idealan izbor.

Iako je Hrvatska puno poznatija po svojoj obali, biser s tisuću lica, koji se svaki put iznova otkriva je njena unutrašnjost. Osim unutrašnjosti Istre koju, kako smo spomenuli, vole zvati “Hrvatska Toskana”, postoji još oaza mira koje su idealne za luksuzne vile i za miran život.

Dalmatinska Zagora bila je dugo skrivena tajna. Zahvaljujući priljevu turizma s obale u unutrašnjost, u Zagori su počele nicati luksuzne nekretnine koje spajaju modernost i tradiciju. Lika i Gorski kotar su također regije idealne za luksuzne vile pošto osiguravaju savršen bijeg, prekrasnu vizuru i udobnost u luksuznim drvenim kućama sa saunama i kaminima. 

Slavonija i Zagorje nude idealne uvjete za posjedovanje imanja u mirnim, osamljenim područjima, gdje privatnost i tišina prirode omogućuju stvaranje savršenog utočišta te pristup izvrsnoj gastronomskoj ponudi, vrhunskim vinima uz sjajan geografski položaj koji osigurava blizinu relevantnim centrima i udaljenost od gradske vreve.

Pravni okvir za kupnju nekretnine u Hrvatskoj

Kod kupnje luksuzne nekretnine, ključna je provjera vlasništva u zemljišnim knjigama odnosno provjeriti je li nekretnina opterećene hipotekama i sličnim teretima.

Kupoprodajni ugovori sklapaju se u pisanom obliku i nerijetko zahtijevaju ovjeru javnog bilježnika. Kada kupujemo nekretninu s namjerom da ju prenamijenimo u luksuznu rezidenciju, moramo biti spremni za nadogradnju i/ili obnovu. Za takve zahvate, potrebno je ishodovati građevinske i urbanističke dozvole iz nadležnog ureda. 

Mogu li stranci kupiti luksuznu vilu u Hrvatskoj?

Luksuzne nekretnine u Hrvatskoj jednakopravno mogu kupovati i Hrvati i građani Europske unije, dok državljani trećih zemalja trebaju ispunjavati dodatne uvjete (primjerice, trebaju imati prijavljeno prebivalište).

Za kupce koji nisu građani Europske unije, također vrijedi pravilo reciprociteta što znači da treba postojati uzajamno pravo na kupnju nekretnine građanima Hrvatske u predmetnoj zemlji i obrnuto. Ako pravilo reciprociteta ne postoji, državljani zemalja izvan Europske unije ne mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Vlasništvo nad nekretninom, u tom slučaju, može se ishodovati osnivanjem trgovačkog društva koje mora biti registrirano u Hrvatskoj te preko njega kupiti željenu nekretninu.

Ključni pravni dokumenti i proces kupnje

Investiranje u luksuzne nekretnine može biti jako zahvalno bilo da se radi o nekretnini za obiteljski život, odmor ili za iznajmljivanje. Prema nekim podacima, dnevni najam luksuzne nekretnine može doseći iznos od čak 8000 €. Najčešći gosti luksuznih nekretnina u Hrvatskoj su Arapi, Amerikanci i Rusi.

Sam proces kupnje luksuzne nekretnine najbolje je započeti s angažiranjem agenta za nekretnine koji je najtemeljitije upoznat s uvjetima tržišta traženog područja.

Prije same kupnje, sklapa se predugovor koji omogućuje osiguranje osnovnih uvjeta i s pomoću kojeg se postavljaju pravni okviri. Nakon toga, kupac plaća kaparu u visini od 1 do 10 % ukupne cijene. Kapara se uračuna u ukupnu cijenu a ako jedna od strana odustane od kupoprodaje, kapara se vraća.

Ugovorom o kupoprodaji, finalizira se kupnja nekretnine i potvrđuju svi detalji. Njime su definirani cijena i način isplate, datum prijenosa vlasništva te ostali uvjeti. Kupoprodajni ugovor mora biti potpisan od obje strane.

Sljedeći važan dokument je vlasnički list kojeg izdaje Katastar. To je službeni dokument koji dokazuje vlasništvo nad nekretninom. Izvadak iz zemljišne knjige utvrđuje pravo vlasništva, moguće hipoteke I terete te ostala moguća ograničenja vezana za predmetnu nekretninu.

Kod kupoprodaje luksuzne vile, trebao bi se pribaviti  energetski certifikat kojim se utvrđuje energetska učinkovitost nekretnine. Važno je, također, potvrditi i da je objekt legalan i to s pomoću validne građevinske i uporabne dozvole te potvrde o usklađenosti s prostornim planom.

Porezi i troškovi povezani s kupnjom vile

Troškovi povezani s kupnjom luksuzne nekretnine uključuju poreze, registracijske i druge administrativne troškove. Ako kupac koristi usluge agencijskog posredovanja, dužan je platiti agencijsku proviziju koja u Hrvatskoj obično iznosi 3% od ukupne cijene nekretnine. Također, kupac je obvezan platiti porez na promet nekretninama, koji iznosi 3% od tržišne vrijednosti nekretnine.

Porez na nekretnine ne plaćaju oni kojima je kupljena nekretnina prvi dom ili kojima će ta adresa biti mjesta stalnog boravišta. Porez na nekretnine u Hrvatskoj varira ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine.

Porez na dodanu vrijednost (PDV) u visini od 25 % primjenjuje se na kupovinu novih ili rekonstruiranih zgrada, što praktički zamjenjuje porez na promet nekretninama u tim slučajevima.

Pravne naknade koje olakšavaju prijenos vlasništva iznosi od 1 do 3 posto međutim nekad su pravne usluge uračunate u agencijsku proviziju. Trebamo računati i  na naknade za prijevod ako je to potrebno iako i ta usluga može bit i uračunata u agencijsku proviziju.

Postoje i administrativne naknade za registraciju nekretnine a ponekad i naknade za geodetske usluge.

Luksuzne vile, kao što smo već spomenuli, predstavljaju tip ekskluzivne nekretnine namijenjene luksuznom boravku, često kao drugi dom. Osim toga, takve vile predstavljaju izuzetno unosnu investiciju, posebno ako planirate baviti se iznajmljivanjem.

Mnoge luksuzne vile u Hrvatskoj već se koriste za iznajmljivanje, a potražnja za njima još uvijek nadmašuje ponudu.

Kao investitor u luksuznu vilu, imate tri opcije: kupiti građevinsko zemljište s projektom, kupiti vilu za adaptaciju ili kupiti potpuno opremljenu vilu. Svaka od tih opcija ima svoje prednosti i mane. Na primjer, kupnja građevinskog zemljišta s projektom vremenski i tehnički je najzahtjevnija, no može se pokazati najisplativijom opcijom na duži rok, jer imate potpunu kontrolu nad projektom i mogućnost izgradnje prema vlastitim željama. Isto tako, odnos uloženog i vraćenog kod potencijalne prodaje, najviše je u ovom scenariju u korist vraćenog. 

Zaključak

Kupnja luksuzne vile u Hrvatskoj predstavlja prestižnu investiciju s brojnim opcijama, od popularnih lokacija na Jadranu poput Dubrovnika i Splita do mirnih unutrašnjih regija poput Istre i Dalmatinske Zagore. Proces kupnje može biti složen zbog pravnih zahtjeva, poreza i administrativnih naknada, ali uz pomoć stručnjaka može se olakšati. 

Stranci mogu kupovati nekretnine uz određene uvjete, dok različite opcije kao što su kupnja zemljišta, adaptacija vile ili kupnja potpuno opremljene vile nude različite prednosti. Hrvatska nudi izvrsne mogućnosti za luksuzne vile, bilo za osobnu uporabu ili kao unosnu investiciju u iznajmljivanje.