Guide för utländska medborgare: Hur hyr man lagligt ut en fastighet till turister i Kroatien?

Mer än 90 % av våra utländska köpare av lyxvillor vill använda sin fastighet för turistuthyrning under de månader då de inte vistas i den. Det är ett logiskt sätt att låta en lägenhet eller ett fritidshus generera inkomster.

I början ställs många av dem inför frågan om hur man lagligt kan börja hyra ut, vad man måste rapportera, vilka skatter som ska betalas och om man kan sköta allting från sitt hemland. Även om blotta tanken på den kroatiska byråkratin låter skrämmande för många, är processen för turistuthyrning extremt väl etablerad här.

Som en byrå som dagligen arbetar med utländska investerare, förklarar vi i denna guide steg för steg reglerna, skatterna och procedurerna så att du bekymmersfritt kan få avkastning på din investering.

Kan en utlänning lagligt hyra ut en fastighet i Kroatien?

Det korta och tydliga svaret är: Ja, absolut! Att hyra ut en fastighet i Kroatien som utlänning är helt lagligt. Alla utländska medborgare befinner sig dock inte i samma situation. Dina rättigheter och skatteskyldigheter beror direkt på vilket land du kommer ifrån – om du är medborgare i Europeiska unionen (och Schweiz) eller medborgare i ett tredjeland.

Uthyrning som fysisk person (Endast för medborgare i EU, EES och Schweiz)

De kroatiska bestämmelserna, i enlighet med Skatteförvaltningens officiella riktlinjer för utländska medborgare (på engelska), tillåter fysiska personer, medborgare i EU och Schweiz, att tillhandahålla boendetjänster i hushållet på exakt samma sätt som kroatiska invånare, förutsatt att de föreskrivna villkoren uppfylls. Detta innebär till exempel att medborgare från Sverige, Tyskland eller Österrike inte behöver starta ett företag för att kunna ägna sig åt uthyrning.

Schablonskatt (Fast skatt) – Det mest fördelaktiga alternativet

Som en fysisk person från EU kan du hyra ut boendeenheter och betala en extremt förmånlig ”schablonskatt per säng” samt en turistskatt. Detta är den vanligaste och överlägset mest lönsamma modellen.

Det är viktigt att notera att det inte finns ett enda universellt belopp för skatt på fastighetsuthyrning för hela Kroatien, så innan du köper eller börjar hyra ut bör en beräkning göras för den specifika platsen. Storleken på schablonskatten beror på de lokala reglerna i kommuner och städer, och skatteändringarna från 2025 har dessutom kopplat beräkningen till kategorin av turistutveckling i den lokala självstyrelseenheten. Uthyraren har även andra skyldigheter, såsom turistskatter (vars storlek också beror på destinationen) och medlemsavgifter till turistbyrån.

Momsfällan (VAT) på tjänster från utländska plattformar

Detta är en viktig och lärorik punkt som vårt team alltid varnar för! Det är viktigt att notera att schablonbeskattade uthyrare samtidigt kan vara skyldiga att beräkna kroatisk moms (PDV) på vissa tjänster som tillhandahålls dem av utländska affärspartners (utländska plattformar).

Även om du betalar en schablonskatt måste du som utländsk medborgare skaffa ett momsregistreringsnummer (PDV ID) i Kroatien. För tjänster som tillhandahålls av skattebetalare från ett annat land (på den provision som plattformar som Booking.com eller Airbnb debiterar dig), är du skyldig att beräkna och betala 25 % moms till den kroatiska staten, enligt reglerna för omvänd skattskyldighet (reverse charge).

Uthyrning via ett företag / AB (För medborgare utanför EU/EES)

Samma regler gäller inte för medborgare i så kallade ”tredjeländer” (som Storbritannien, USA, Kanada eller Australien). I regel kan de inte hyra ut sin egen fastighet för turism som fysiska personer.

För att driva verksamheten lagligt måste de använda en lämplig företagsform, det vill säga starta ett kroatiskt företag (oftast ett d.o.o. – motsvarande aktiebolag, eller j.d.o.o.) och föra in fastigheten i aktiekapitalet eller hyra ut den via företaget. Modellen bör väljas utifrån din egen situation, antalet fastigheter, planerade inkomster, hanteringsmetod och skatteförhållanden. Om ägaren till exempel planerar att hyra ut flera villor med professionell förvaltning, kan ett företag vara mer praktiskt än en individuell modell.

När lönar det sig för EU-medborgare att starta ett företag? 

Ibland kan det löna sig att starta ett företag även för medborgare i Europeiska unionen. Detta är fallet om ägaren köper flera lyxvillor, förväntar sig en högre årlig omsättning och planerar att anställa personal och ett eget förvaltningsteam.

För skattebehandlingen är det viktigt att veta att från och med 2025 har den årliga omsättningsgränsen för momsbefrielse höjts till 60 000 €, i enlighet med ändringarna i Mervärdesskattelagen. För lyxvillor med pool kan denna gräns överskridas mycket snabbt, så innan du köper en andra eller tredje fastighet är det klokt att göra en seriös prognos av inkomster och skattestruktur. (Läs mer om siffror och avkastning på investeringar i vår blogg: Hur man bedömer lönsamheten för en hyresfastighet vid kusten).

Vad är kategorisering av objekt och hur får man ”stjärnor”?

Innan du lagligt kan hyra ut och ta emot din första gäst, måste din fastighet uppfylla de föreskrivna villkoren för typ och kategori av boende. För en privat uthyrare innebär detta att man måste erhålla ett Beslut om godkännande att tillhandahålla boendetjänster i hushållet.

Ansökan kan skickas in elektroniskt via den officiella portalen eTurizam (inom e-Građani-systemet) eller till den behöriga turistbyrån. Den grundläggande dokumentationen inkluderar bevis på äganderätt och bevis på byggnadens användbarhet, samt dokumentation som bevisar att allmänna och särskilda villkor uppfylls enligt Förordningen om klassificering och kategorisering av anläggningar.

Kategorisering av lägenheter och villor avgör antalet ”stjärnor” som ditt objekt kommer att ha. Innan uthyrningen påbörjas är det nödvändigt att kontrollera bygg- och användningstillståndet, utrymmets planlösning och yta, antal sängar, utrustning och bekvämligheter (som pool och luftkonditionering), sanitära förhållanden och säkerhetsutrustning. Utan detta beslut är laglig uthyrning helt enkelt inte möjlig. (Observera: för lägenheter i flerbostadshus finns det också ytterligare regler kopplade till samtycke från delägare för korttidsuthyrning, så villkoren bör alltid kontrolleras för en specifik fastighet).

Att driva verksamheten från utlandet: Vem tar hand om din villa?

Låt oss ta ner detta till en praktisk nivå. Köpet av en villa är bara den första delen av investeringen. Om du använder fastigheten några veckor om året och resten av tiden vill generera hyresintäkter, måste någon i Kroatien ta hand om objektet dagligen medan du befinner dig i ditt hemland.

Detta inkluderar kommunikation med gäster, incheckning och utcheckning, registrering av turister i det nationella systemet eVisitor Kroatien, organisering av städning och förberedelse av villan mellan bokningar, underhåll av pool och trädgård, kontroll av teknisk standard och problemlösning under gästens vistelse.

Med andra ord är turistuthyrning inte en helt passiv inkomst om ägaren själv hanterar varje bokning. Det är därför professionella Property Management-tjänster (fastighetsförvaltning) har ett stort värde just för utländska ägare, eftersom byråerna tar över hela den logistiska bördan av verksamheten. Läs mer om detta i vår guide: Fastighetsunderhåll i Dalmatien: Vad ingår i professionell Property Management och vad kostar det?

Slutsats: Din investering i trygga händer

På Broker.hr anser vi att vårt jobb inte är slut i samma stund som vi hittar en köpare och skriver under ett köpekontrakt. För en utländsk ägare ligger det sanna värdet i att få en lokal partner som förstår hela fastighetens livscykel.

Från att hitta rätt villa, kontrollera dokumentation och skatterådgivning om användningsmodeller, till att koppla ihop dig med pålitliga lokala partners för underhåll – vårt mål är att din kroatiska fastighet inte ska vara ett administrativt problem för dig, utan en välorganiserad och lönsam investering.

Vill du ha en villa som under din vistelse kommer att vara ditt privata hem, och resten av året generera en säker inkomst? Det första steget är att välja rätt fastighet. Bläddra igenom vårt topputbud av lyxvillor och hus med pool till salu och kontakta oss. Vårt team kan gå igenom hela processen med dig, från den första idén tills fastigheten är i drift!