Guide for utenlandske statsborgere: Hvordan lovlig leie ut eiendom til turister i Kroatia?

Mer enn 90 % av våre utenlandske kjøpere av luksusvillaer ønsker å bruke eiendommen sin til turistutleie i de månedene de ikke bor der selv. Det er en logisk måte å la en leilighet eller et feriehus generere inntekter på.

I begynnelsen står mange av dem overfor spørsmålet om hvordan de lovlig kan begynne å leie ut, hva de må rapportere, hvilke skatter som skal betales, og om de kan administrere alt fra hjemlandet sitt. Selv om selve tanken på kroatisk byråkrati høres skremmende ut for mange, er prosessen med turistutleie svært veletablert.

Som et byrå som daglig jobber med utenlandske investorer, forklarer vi i denne guiden trinn for trinn regler, skatter og prosedyrer, slik at du bekymringsfritt kan få avkastning på investeringen din.

Kan en utlending lovlig leie ut eiendom i Kroatia?

Det korte og klare svaret er: Ja, absolutt! Utleie av eiendom i Kroatia som utlending er helt lovlig. Imidlertid er ikke alle utenlandske statsborgere i samme posisjon. Dine rettigheter og skatteplikter avhenger direkte av hvilket land du kommer fra – om du er statsborger i EU (og Sveits/EØS) eller statsborger i et tredjeland.

Utleie som fysisk person (Kun for borgere av EU, EØS og Sveits)

De kroatiske forskriftene, i samsvar med de offisielle retningslinjene fra skattemyndighetene for ikke-bosatte (på engelsk), tillater fysiske personer, borgere av EU og Sveits, å tilby overnattingstjenester i husholdningen på nøyaktig samme måte som kroatiske innbyggere, forutsatt at de foreskrevne betingelsene er oppfylt. Dette betyr for eksempel at borgere av Tyskland, Norge eller Sverige ikke trenger å starte et selskap for å drive med utleie.

Fast skatt (sjablongskatt) – Det gunstigste alternativet

Som en fysisk person fra EU/EØS kan du leie ut boenheter og betale en ekstremt gunstig «fast skatt per seng» samt turistskatt. Dette er den vanligste og desidert mest lønnsomme modellen.

Det er viktig å merke seg at det ikke finnes ett universelt beløp for skatt på utleie av eiendom for hele Kroatia, så før du kjøper eller begynner å leie ut, bør det gjøres en beregning for den spesifikke beliggenheten. Størrelsen på den faste skatten avhenger av de lokale reglene i kommuner og byer, og skatteendringene fra 2025 har i tillegg knyttet beregningen til kategorien for turistutvikling i den lokale selvstyreenheten. Utleieren har også andre forpliktelser, for eksempel turistskatter (som også avhenger av destinasjonen) og medlemsavgift til turistrådet.

MVA-fellen (VAT) på tjenester fra utenlandske plattformer

Dette er et viktig læringspunkt som teamet vårt alltid advarer om! Det er viktig å merke seg at utleiere med fast skatt samtidig kan ha plikt til å beregne kroatisk merverdiavgift (mva/PDV) på visse tjenester levert av utenlandske forretningspartnere (utenlandske plattformer).

Selv om du betaler fast skatt, må du som utenlandsk statsborger skaffe deg et mva-nummer (PDV ID) i Kroatia. For tjenester levert av skattebetalere fra et annet land (på provisjonen som belastes deg av plattformer som Booking.com eller Airbnb), er du forpliktet til å beregne og betale 25 % mva til den kroatiske staten, i henhold til reglene for omvendt skatteplikt (reverse charge).

Utleie gjennom et selskap / AS (For borgere utenfor EU/EØS)

De samme reglene gjelder ikke for borgere av såkalte «tredjeland» (som Storbritannia, USA, Canada eller Australia). Som hovedregel kan de ikke leie ut sin egen eiendom til turister som fysiske personer.

For å drive lovlig, må de bruke en passende forretningsform, det vil si opprette et kroatisk selskap (oftest et d.o.o. – tilsvarende AS) og skyte eiendommen inn i aksjekapitalen, eller leie den ut gjennom selskapet. Modellen bør velges ut fra din egen situasjon, antall eiendommer, planlagt inntekt, styringsmetode og skatteforhold. For eksempel, hvis eieren planlegger å leie ut flere villaer med profesjonell forvaltning, kan et selskap være mer praktisk enn en individuell modell.

Når lønner det seg for EU/EØS-borgere å starte et selskap? Noen ganger kan opprettelsen av et selskap være mer lønnsomt også for borgere i EU/EØS. Dette er tilfelle hvis eieren kjøper flere luksusvillaer, forventer en høyere årlig omsetning, og planlegger å ansette personale og et eget forvaltningsteam.

Når det gjelder skattebehandling, er det viktig å vite at fra 2025 har den årlige omsetningsgrensen for mva-fritak økt til 60 000 €, i henhold til endringene i merverdiavgiftsloven. For luksusvillaer med basseng kan denne grensen overskrides svært raskt. Derfor er det fornuftig å lage en seriøs prognose av inntekter og skattestruktur før man kjøper sin andre eller tredje eiendom. (Les mer om tall og avkastning på investeringer i bloggen vår: Hvordan vurdere lønnsomheten til en utleieeiendom ved sjøen).

Hva er kategorisering av eiendommen og hvordan får man «stjerner»?

Før du lovlig kan leie ut og ta imot din første gjest, må eiendommen din oppfylle de foreskrevne betingelsene for typen og kategorien av innkvartering. For en privat utleier betyr dette å innhente et Vedtak om godkjenning for å tilby overnattingstjenester i husholdningen.

Søknaden kan sendes inn elektronisk via den offisielle portalen eTurizam (i e-Građani-systemet) eller til det kompetente turistkontoret. Den grunnleggende dokumentasjonen inkluderer bevis på eierskap og bevis på bygningens brukbarhet, samt dokumentasjon som beviser at generelle og spesielle betingelser er oppfylt i henhold til Forskriften om klassifisering og kategorisering av fasiliteter.

Kategorisering av leiligheter og villaer bestemmer antall «stjerner» overnattingsstedet ditt vil ha. Før utleie starter, er det nødvendig å sjekke bygge- og brukstillatelsen, planløsning og areal, antall senger, utstyr og fasiliteter (som basseng og klimaanlegg), sanitærforhold og sikkerhetselementer. Uten dette vedtaket er lovlig utleie rett og slett ikke mulig. (Merk: for leiligheter i bygninger er det også tilleggsregler knyttet til samtykke fra sameiere for korttidsleie, så forholdene bør alltid sjekkes for en bestemt eiendom).

Å drive virksomheten fra utlandet: Hvem vil ta vare på villaen din?

La oss ta dette ned på et praktisk nivå. Kjøpet av en villa er bare den første delen av investeringen. Hvis du bruker eiendommen noen få uker i året, og resten av tiden ønsker å generere leieinntekter, må noen i Kroatia ta vare på eiendommen daglig mens du er i hjemlandet ditt.

Dette inkluderer kommunikasjon med gjester, innsjekking og utsjekking, registrering av turister i det nasjonale systemet eVisitor Kroatia, organisering av rengjøring og forberedelse av villaen mellom reservasjoner, vedlikehold av basseng og hage, kontroll av teknisk standard og problemløsning under gjestens opphold.

Med andre ord er turistutleie ikke en helt passiv inntekt hvis eieren selv administrerer hver reservasjon. Det er grunnen til at profesjonelle Property Management-tjenester (eiendomsforvaltning) har stor verdi spesielt for utenlandske eiere, fordi byråene overtar hele den logistiske byrden av virksomheten. Les mer om dette i vår guide: Eiendomsvedlikehold i Dalmatia: Hva inkluderer profesjonell Property Management og hvor mye koster det?

Konklusjon: Investeringen din i trygge hender

Hos Broker.hr mener vi at jobben vår ikke slutter i det øyeblikket vi finner en kjøper og signerer en kjøpekontrakt. For en utenlandsk eier ligger den virkelige verdien i å få en lokal partner som forstår hele eiendommens livssyklus.

Fra å finne den rette villaen, kontroll av dokumentasjon og skatterådgiving om bruksmodeller, til å koble deg sammen med pålitelige lokale partnere for vedlikehold – målet vårt er at din kroatiske eiendom ikke skal være et administrativt problem, men en godt organisert og lønnsom investering for deg.

Ønsker du deg en villa som vil være ditt private hjem under oppholdet ditt, og generere en sikker inntekt resten av året? Første skritt er å velge riktig eiendom. Bla gjennom vårt topptilbud av luksusvillaer og hus med basseng til salgs og kontakt oss. Teamet vårt kan gå gjennom hele prosessen med deg, fra den første ideen til eiendommen er i drift!