Vodič za strane državljane: Kako legalno iznajmljivati nekretninu turistima u Hrvatskoj?

Više od 90% naših stranih kupaca luksuznih vila želi svoju nekretninu staviti u funkciju turističkog najma tijekom mjeseci kada u njoj ne borave. To je logičan način da apartman ili kuća za odmor generira prihode.

Na početku se mnogi od njih susreću s pitanjem kako legalno početi iznajmljivati, što moraju prijaviti, koje poreze plaćati te mogu li sve voditi iz svoje matične države. Iako sama pomisao na hrvatsku birokraciju mnogima zvuči zastrašujuće, proces turističkog najma iznimno je dobro uhodan.

Kao agencija koja svakodnevno radi sa stranim investitorima, u ovom vodiču korak po korak objašnjavamo pravila, poreze i proceduru kako biste bezbrižno ostvarivali povrat svoje investicije.

Može li stranac legalno iznajmljivati nekretninu u Hrvatskoj?

Kratak i jasan odgovor: Da, apsolutno! Iznajmljivanje nekretnine kao stranac u potpunosti je legalno. Međutim, nije svaki strani državljanin u istoj poziciji. Vaša prava i porezne obveze izravno ovise o tome iz koje države dolazite – jeste li državljanin Europske unije (i Švicarske) ili državljanin Trećih zemalja.

Iznajmljivanje kao fizička osoba (Samo za građane EU, EEA i Švicarske)

Hrvatski propisi, sukladno službenim smjernicama Porezne uprave za nerezidente, omogućavaju fizičkim osobama, državljanima EU i Švicarske, pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu na potpuno jednak način kao i hrvatskim rezidentima, uz ispunjenje propisanih uvjeta. To znači da državljani Njemačke, Slovenije ili Švedske, na primjer, ne moraju osnivati tvrtku kako bi se bavili iznajmljivanjem.

Paušalni porez – Najpovoljnija opcija

Kao fizička osoba iz EU, možete iznajmljivati smještajne jedinice i plaćati iznimno povoljan “paušalni porez po krevetu” te turističku pristojbu. Ovo je najčešći i uvjerljivo najisplativiji model.

Važno je napomenuti da ne postoji jedan univerzalni iznos poreza na iznajmljivanje nekretnina za cijelu Hrvatsku, tako da prije kupnje ili početka najma treba napraviti izračun za konkretnu lokaciju. Visina paušalnog poreza ovisi o lokalnim pravilima općina i gradova, a porezne izmjene iz 2025. dodatno su povezale izračun s kategorijom turističke razvijenosti jedinice lokalne samouprave. Iznajmljivač ima i druge obveze kao što su turističke pristojbe (čija visina također ovisi o destinaciji) i članarine turističkoj zajednici.

Zamka zvana PDV (VAT) na usluge stranih platformi

Ovo je ključna edukativna točka na koju naš tim uvijek upozorava! Važno je napomenuti da paušalni iznajmljivači istovremeno mogu imati obvezu obračuna hrvatskog PDV-a na određene usluge koje im pružaju strani poslovni partneri (strane platforme).

Iako ste “paušalisti”, kao strani državljanin morate u Hrvatskoj izvaditi PDV ID broj. Kod usluga koje pružaju porezni obveznici iz druge države (na proviziju koju vam naplate platforme poput Booking.com ili Airbnb-a), vi ste dužni obračunati i platiti 25% PDV-a hrvatskoj državi, prema pravilima prijenosa porezne obveze.

Iznajmljivanje preko tvrtke / d.o.o. (Za državljane izvan EU/EEA)

Za državljane tzv. “trećih zemalja” (poput Velike Britanije, SAD-a, Kanade ili Australije) ne vrijede ista pravila. Oni u pravilu ne mogu turistički iznajmljivati vlastitu nekretninu kao fizičke osobe.

Kako bi legalno poslovali, moraju koristiti odgovarajući poslovni oblik, odnosno otvoriti hrvatsku tvrtku (najčešće obrt, d.o.o. ili j.d.o.o.) te nekretninu unijeti u temeljni kapital ili je iznajmljivati preko tvrtke. Model treba odabrati prema vlastitoj situaciji, broju nekretnina, planiranom prihodu, načinu upravljanja i poreznim okolnostima. Primjerice, planira li vlasnik iznajmljivati više vila uz profesionalno upravljanje, društvo može biti praktičnije od individualnog modela.

Kada se i EU građanima isplati otvoriti tvrtku? 

Ponekad se osnivanje tvrtke može više isplatiti i građanima Europske unije. To je slučaj ako vlasnik kupuje više luksuznih vila, očekuje veći godišnji promet, planira zapošljavanje osoba i vlastiti tim za upravljanje.

Za porezni tretman važno je znati da je od 2025. prag godišnjeg prometa za oslobođenje od PDV-a povećan na 60.000 €, sukladno izmjenama Zakona o porezu na dodanu vrijednost. Kod luksuznih vila s bazenom taj se prag može prijeći vrlo brzo, pa prije kupnje druge ili treće nekretnine ima smisla napraviti ozbiljnu projekciju prihoda i porezne strukture. (Više o brojkama i povratu investicija pročitajte u našem blogu: Kako procijeniti isplativost nekretnine za najam na moru).

Što je kategorizacija objekta i kako dobiti “zvjezdice”?

Prije legalnog iznajmljivanja i primanja prvog gosta, vaš objekt mora zadovoljiti propisane uvjete za vrstu i kategoriju smještaja. Za privatnog iznajmljivača to znači ishoditi Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Zahtjev se može podnijeti elektroničkim putem preko službenog portala eTurizam (unutar sustava e-Građani) ili kod nadležnog ureda za turizam. Među osnovnom dokumentacijom su dokaz o vlasništvu i dokaz o uporabljivosti građevine, te dokumentacija kojom se dokazuje ispunjavanje općih i posebnih uvjeta prema Pravilniku o razvrstavanju i kategorizaciji objekata.

Kategorizacija apartmana i vila određuje broj “zvjezdica” koji će vaš objekt nositi. Prije pokretanja najma treba provjeriti građevinsku i uporabnu dozvolu, raspored i površinu prostora, broj kreveta, opremu i sadržaje (poput bazena i klime), sanitarne uvjete i sigurnosne elemente. Bez ovog Rješenja, legalan najam jednostavno nije moguć. (Napomena: kod stanova u zgradama postoje i dodatna pravila vezana uz suglasnost suvlasnika za kratkoročni najam, pa se uvjeti uvijek trebaju provjeriti za konkretnu nekretninu).

Vođenje poslovanja iz inozemstva: Tko će brinuti o vašoj vili?

Spustimo priču na praktičan teren. Kupnja vile je tek prvi dio investicije. Ako nekretninu koristite nekoliko tjedana godišnje, a ostatak vremena želite ostvarivati prihod od najma, netko u Hrvatskoj mora svakodnevno brinuti o objektu dok ste vi u svojoj matičnoj državi.

To uključuje komunikaciju s gostima, check-in i check-out, prijavu turista u nacionalni sustav eVisitor Hrvatska, organizaciju čišćenja i pripremu vile između rezervacija, održavanje bazena i okućnice, kontrolu tehničke ispravnosti i rješavanje problema tijekom boravka gosta.

Drugim riječima, turistički najam nije potpuno pasivan prihod ako vlasnik sam vodi svaku rezervaciju. Zato profesionalne property management usluge imaju veliku vrijednost upravo za strane vlasnike jer agencije preuzimaju kompletan logistički teret poslovanja. Više o tome pročitajte u našem vodiču: Održavanje nekretnina u Dalmaciji: Što uključuje profesionalni Property Management i koliko košta?

Zaključak: Vaša investicija u sigurnim rukama

U Broker.hr-u smatramo da naš posao ne završava trenutkom kada pronađemo kupca i potpišemo kupoprodajni ugovor. Za stranog vlasnika prava vrijednost leži u tome da dobije lokalnog partnera koji razumije cijeli životni ciklus nekretnine.

Od pronalaska odgovarajuće vile, provjere dokumentacije i poreznih savjeta o modelima korištenja, do povezivanja s pouzdanim lokalnim partnerima za održavanje – naš je cilj da hrvatska nekretnina za vas ne bude administrativni problem, nego dobro organizirana i profitabilna investicija.

Želite vilu koja će tijekom vašeg boravka biti vaš privatni dom, a ostatak godine ostvarivati siguran prihod? Prvi korak je odabrati pravu nekretninu. Pregledajte našu top ponudu luksuznih vila i kuća s bazenom na prodaju i javite nam se. Naš tim može s vama proći cijeli proces, od prve ideje do stavljanja nekretnine u funkciju!